房地產成本對比表 |
項目 | 土地增值稅 | 企業(yè)所得稅 | 差別 |
取得土地的成本和房地產開發(fā)成本 | 開發(fā)產品計稅成本支出 |
土地取得 | 取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。
房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。 | 土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用 費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 | 1.土地增值稅將取得土地所支付的地價款和相關費用單獨作為取得土地的成本，將拆遷支出單列為土地征收和拆遷補償費，企業(yè)所得稅將其統(tǒng)稱土地征用費及拆遷補償費
2.土地閑置費在土地增值稅中不允許扣除，在企業(yè)所得稅中明確列明可以扣除 |
| 土地拆遷 | 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等 |
| 前期工程費 | 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、測繪、“三通一平”等支出 | 前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用 | 相同 |
| 建筑安裝費 | 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費 | 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等 | 相同 |
| 基礎設施費 | 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出 | 基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費 | 相同 |
| 公共配套費 | 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施 | 公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施
企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。 | 項目相同，但是文件中明確列明的項目，例如停車場（庫）、會所需要實際問題實際分析，如果有償出讓、營利，就會涉及收入和扣除問題，需要單獨作為專題學習研究 |
| 開發(fā)間接費 | 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等 | 開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等 | 1.企業(yè)所得稅將項目營銷設施建造費（即通常所說的售樓處、樣板間）列為開發(fā)間接費
2.土地增值稅未將項目營銷設施建造費列為開發(fā)間接費，不允許直接扣除。
3.實踐中，土增會涉及固定資產折舊從銷售費用中扣除，或者售樓處最后轉為業(yè)主共有的會所，作為公共配套扣除的問題，改天單寫文章細說 |
