融資租賃作為一個新興行業(yè)，如何與房地產(chǎn)業(yè)共謀發(fā)展，既是后者的渴求，也是前者的期待。我們結合兩個行業(yè)的實踐，認為融資租賃介入房地產(chǎn)業(yè)的機會在于以下三個方面。

一、房產(chǎn)設備類融資

1．主要是電梯、空調(diào)、消防、大樓安防系統(tǒng)及照明等設備（包括軟件及安裝工程等費用）。只要房地產(chǎn)項目前景好，房地產(chǎn)開發(fā)商只需自籌10-30%的現(xiàn)金（租賃的自籌要求大大低于開發(fā)貸款要求自籌30%以上的標準），其余由融資租賃公司籌資解決。融資租賃可解決房地產(chǎn)開發(fā)10-30%的資金。

2．出售類房產(chǎn)設備租金的回收時限，住宅等以出售為目的的房地產(chǎn)項目建設期應為租賃的寬限期（即只收利息不收本金）。融資租賃公司同意開發(fā)商出售房產(chǎn)的前提下，設備本金的回收起始點為房產(chǎn)項目預售時，且隨預售進度在扣除的預售收入滾動投入項目開發(fā)后的凈現(xiàn)金流量，首先用于還租，以保證租金回收進度快于售樓進度，避免租賃物與租金的懸空。也就是說租金在樓盤售空之前必須全付完，至少不能出現(xiàn)開發(fā)商利潤都兌現(xiàn)了而租金還未收齊。

3．開發(fā)商持有的（商業(yè)及辦公）房產(chǎn)的設備租金回收，開發(fā)商以持有為目的開發(fā)的商業(yè)及辦公房產(chǎn)中的設備融資租賃，是租賃更典型的形式。項目的整個開發(fā)建設期均為融資租賃的寬限期，租金的回收起始于房產(chǎn)的出租經(jīng)營時。而融資租賃的租賃期限及每期租金的數(shù)量與房產(chǎn)的出租狀態(tài)須保持高度的協(xié)同（收租的頻率及房產(chǎn)商的租金收入扣除稅費后用于還租且呈前高后低的遞增還租分布），真正體現(xiàn)房地產(chǎn)商以房養(yǎng)租（以房出租收入來保證融資租賃的租金支出）。

二、盤活開發(fā)商持有成熟商業(yè)物業(yè)

開發(fā)商往往持有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)、辦公物業(yè)（以長期獲得租金收益并分享房產(chǎn)增值的好處），但卻極大地限制了開發(fā)資金的及時周轉。雖然經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款也能解決部分高端物業(yè)的資金，但是銀行對物業(yè)的質(zhì)量與規(guī)模、租客的品質(zhì)等都有十分嚴格的規(guī)范，真正能達到要求的相當有限，而且能融資的數(shù)量也大打折扣（以確保銀行信貸資金的安全）。開發(fā)商將自有的成熟商業(yè)物業(yè)通過融資租賃公司進行融資，門檻更低（對租賃公司來說市場更為廣闊），融資的量更大，可依據(jù)融資租賃期內(nèi)，開發(fā)商出租房產(chǎn)的租金收入扣除經(jīng)營費稅后的余額進行拆現(xiàn)，讓開發(fā)商在當期獲得更多的現(xiàn)金用于新項目的開發(fā)。

三、優(yōu)質(zhì)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)

當代融資租賃標的物已非簡單的機器設備，中外法規(guī)都約定，凡是列入企業(yè)固定資產(chǎn)的動產(chǎn)和不動產(chǎn)，都可以作為融資租賃的租賃物。目前，房產(chǎn)已成功融資租賃（如天津保稅區(qū)空港物流加工區(qū)投資服務中心大樓等政府辦公樓、天津空客A320 項目總裝線等廠房）；道路、橋梁已成為融資租賃標的物（如天津市薊縣濱河大街彎線段（中昌路-四中路口）道路的3.329 公里的路段；武漢四座大橋）；而且，在建工程（船塢、公路、學校）也可作為融資租賃的標的物（如舟山同基船業(yè)有限公司在建船塢碼頭構筑物及設備，湖南省岳陽市政府規(guī)劃1.4億元城市南環(huán)線道路，規(guī)劃7000萬元的污水處理系統(tǒng)。以上詳見羅曉春《關于融資租賃項目信貸的認識》）。因此，融資租賃也可融資參與優(yōu)質(zhì)的、市場風險極低的商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。

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