定位是對項目市場營銷過程中的戰(zhàn)略、策略、戰(zhàn)術(shù)等一系列概念問題的明確界定。具有排他性，定位是突出事務(wù)最典型、最主要、最關(guān)鍵的特性或核心，因此定位也是整個營銷體系中最基本的也是最具決定性的要素。

戰(zhàn)略范疇的

1、目標消費群定位

目標消費群的核心問題是“做什么”“怎么做”而這兩點都是圍繞著“為誰做”這一主題展開。房地產(chǎn)市場目標消費群的描述一般要具備七大基本要素;年齡、職業(yè)、收入、文化程度、家庭結(jié)構(gòu)、主要接觸的媒體、居住生活的區(qū)域。

2、產(chǎn)品地位

產(chǎn)品是做給目標消費群的。產(chǎn)品定位最準確的就是突出自己最大的賣點或獨特銷售點。定位的要素不宜過多最多不能超過三個。

3、區(qū)域板塊定位

板塊定位要化不利為有利，尋找潛在的利好。宣傳也要善于抓住有利時機。

4、品牌形象地位

品牌形象定位具有更多的是人文或形式上的意味。品牌形象定位要在廣告宣傳中反復(fù)出現(xiàn)是開發(fā)商極力渲染和強調(diào)的。產(chǎn)品定位和品牌形象定位是可以何為一體的。要注意把握分寸不要過分渲染，要講究自然大方不要矯揉造作。

5、價格定位

價格定位的三種方法：

成本加成法即計算出樓盤的總成本推算出樓面成本然后再加上百分比的利潤即是銷售價格。

比較定價法或稱為評估定價法，即把項目周邊的若干范圍之內(nèi)的可以類比的同類樓盤價格搜集整理，與本項目作對比，分別在地理位置、臨路狀況、交通便利程度、周邊環(huán)境配套、商業(yè)氛圍的成熟度、產(chǎn)品自身的素質(zhì)、開發(fā)商知名度等十幾個大項上百個小項比較定價法即把項目一一打分，，然后加權(quán)平均，最后算出本項目的價格定位。

競爭定價法，這種定價法必須有一個可比樓盤，而且開發(fā)商要把自己的價格定在相對較低的價位。

6、價格策略定位

價格策略是一個體系千變?nèi)f化價格不是死的應(yīng)根據(jù)市場形式銷售進度制定一套能夠應(yīng)變的策略體系。

低價入市，低開高走策略、控制總價策略、付款方式多樣化策略、低首付策略、尾盤抬價策略、尾盤降價策略、小步慢跑和小步快跑策略、價格策略定位是一個需要時時調(diào)整的東西，不能一次確定、堅持到底一成不變。市場是變化的營銷策略也是順勢而變，才能利于不敗之地。

7、營銷主題定位

營銷主題的定位要緊扣自己項目的賣點，既要大氣、新奇、響亮、鮮明、又不過分夸張拿大、脫離實際。營銷主題既可以從始至終一直貫穿使用，也可以分階段變換形成系列。營銷主題可以與廣告語合二為一，營銷主題一旦確定下來，就應(yīng)該一切宣傳品、媒體和工地現(xiàn)場的包裝上充分展示，并長期反復(fù)展示，直至深入人心、膾炙人口。

8、差異化定位

尋找差異化是營銷的永恒主題，沒有差異化就很難在激烈的市場競爭中脫穎而出。差異化決定獨特銷售點也決定產(chǎn)品的定位，因此項目運作的一開始就應(yīng)該考慮差異化。差異化不是簡單的為了差異化而差異化、別出心裁、求新求異。是因應(yīng)市場競爭的需要，也是引導(dǎo)市場需求的一種方法，首先要有道理符合人之常情。也要根據(jù)項目的實際情況和市場需求的實際開發(fā)商自身的情況而確定。

9、開發(fā)理念定位

開發(fā)理念是一個項目做成什么樣子的根本出發(fā)點，它體現(xiàn)開發(fā)商、策劃公司、設(shè)計公司共同一致的宗旨，務(wù)必在規(guī)劃設(shè)計之初確定下來，并在整個項目運作過程中貫徹執(zhí)行。開發(fā)理念的定位有好多種類型，難的是把開發(fā)理念的定位真正貫徹到底不折不扣的執(zhí)行而不是喊口號。

10、社區(qū)風(fēng)格的定位

體現(xiàn)的是開發(fā)商、策劃公司、設(shè)計公司對城市發(fā)展的責(zé)任感和參與意識，體現(xiàn)的是超出利潤追求層面的一種城市文明意識，它將帶來一系列的變化，讓我們對社區(qū)居住生活、物業(yè)管理、精神文明、與周邊居民關(guān)系等等的重新認識。

來源：中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會