1.　房地產(chǎn)市場從增量向存量轉(zhuǎn)變

2.　房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)性過剩

　　結(jié)構(gòu)性過剩更多的表現(xiàn)在同質(zhì)化的住宅，國家屢次的房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上也都是針對住宅的。從這個(gè)角度來說，相比單純的住宅開發(fā)和銷售模式，非住宅市場將大有可為。

3.　復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)將取代單一開發(fā)模式

　　單一的住宅開發(fā)無法滿足消費(fèi)者日益增長的多元化生活消費(fèi)需求對房地產(chǎn)的要求。

4.　房地產(chǎn)從量的增長向質(zhì)轉(zhuǎn)變

　　前幾年大家都在拼銷售收入和銷售面積，中國房地產(chǎn)所謂100強(qiáng)、50強(qiáng)的排名，大都以開發(fā)面積和銷售收入為標(biāo)準(zhǔn)，從這個(gè)意義上來講，房地產(chǎn)開發(fā)100強(qiáng)只能叫100大，而不能叫做100強(qiáng)。隨著行業(yè)發(fā)展的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)正從銷售收入的銷售面積的對比向銷售利潤率和客戶認(rèn)可度轉(zhuǎn)變，我覺得未來真正有競爭力的開發(fā)商不一定要做到最大，但一定是盈利能力最強(qiáng)的。

5.　開發(fā)商的運(yùn)營能力變得更加重要

　　中國地產(chǎn)商住宅及散售型商辦開發(fā)幾乎沒有售后服務(wù)，基本上是賣完了就大功告成了。從花樣年集團(tuán)旗下彩生活香港上市受到投資人的追捧大家可以看到，開發(fā)商的物業(yè)管理能力越來越被客戶（買房人）所關(guān)注。

6.　房地產(chǎn)融資從單一開發(fā)貸轉(zhuǎn)向開發(fā)全過程融資、股權(quán)、債權(quán)、夾層多模式轉(zhuǎn)變

　　房地產(chǎn)的融資已經(jīng)從單一開發(fā)貸借款向開發(fā)全過程融資，股權(quán)、債權(quán)、夾層多模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。取得土地階段首先引入基金等股權(quán)類投資者，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公司，然后再引入金融機(jī)構(gòu)的各種貸款，而不是單純的直接向金融機(jī)構(gòu)去融資。單純的向金融機(jī)構(gòu)融資困難很多，通過向基金股權(quán)融資的模式可以把項(xiàng)目公司做大，符合金融機(jī)構(gòu)貸款的要求。

1.　金融機(jī)構(gòu)借款：銀行開發(fā)貸、信托公司項(xiàng)目貸款

2.　民間借貸：小額貸款公司、公司或私人拆借

3.　預(yù)收款、預(yù)售款

4.　應(yīng)付賬款（施工單位、供應(yīng)商）

5.　股東投入

6.　資本市場融資

7.　合作開發(fā)（引入開發(fā)商、基金）

（一）投資時(shí)需要關(guān)注的問題

1.　自我認(rèn)識

　　1）我有什么、我能做什么

　　2）我想做什么、我缺少什么

2.　市場分析

　　1）消費(fèi)者需要什么產(chǎn)品

　　2）項(xiàng)目適合開發(fā)什么產(chǎn)品

　　3）資金需求與來源

　　4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與盈利

（二）融資時(shí)需要關(guān)注的問題

1.　我是誰

　　介紹自己：公司基本情況、實(shí)際控制人、團(tuán)隊(duì)、過往業(yè)績、公司財(cái)務(wù)狀況。

2.　我要做什么

　　介紹項(xiàng)目：土地基本情況、規(guī)劃指標(biāo)、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目投資預(yù)售（總投資、已投資金額及來源、預(yù)計(jì)資金缺口及來源）、四證取得的情況及建設(shè)進(jìn)度、銷售情況、競爭樓盤、項(xiàng)目開發(fā)及節(jié)奏、開發(fā)利潤與風(fēng)險(xiǎn)。

3.　我需要多少錢

　　融資金額、模式、期限、成本

4.　我拿什么還、拿什么分配收益

　　還款及收益來源：本項(xiàng)目/其他項(xiàng)目銷售收入、股東投入、再融資、項(xiàng)目盈利。

5.　我能提供的保障

　　保證、抵押、質(zhì)押、劣后資金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、董事會改組與人員委派（總經(jīng)理、法定代表人、財(cái)務(wù)/工程負(fù)責(zé)人）

6.　誰是我的合作伙伴

　　1）專業(yè)：合作方有資金實(shí)力、管理能力

　　2）時(shí)機(jī)：較早選擇合作方以降低溝通、融資成本