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? 1.輸入“租金”，獲得全面租金資料！ 2.輸入“萬商會”，獲得2014年萬達(dá)商業(yè)年會品牌名單及拓展人聯(lián)系方式 3.輸入“設(shè)計”，獲得平面、垂直人流動線等規(guī)劃設(shè)計的全面解析 推薦語：正如古云“商場如戰(zhàn)場”，不知道對手是誰比失敗更可怕！現(xiàn)如今商業(yè)地產(chǎn)中的購物中心市場早已深紅一片，為突破市場困境，各類主題購物中心噴涌而現(xiàn)……但，能把購物中心做好的就只有地產(chǎn)商么？ 無疑，宜家家居給我們上了生動的一課：1、縱然互聯(lián)網(wǎng)思維再火，客戶的購物體驗是無法被替代的！2、好的購物中心不是在實現(xiàn)客群導(dǎo)流，而是在創(chuàng)造人流！ 市場上，誰能在紅海競爭中給客戶帶來”藍(lán)?！暗捏w驗，引導(dǎo)客戶的消費需求，誰就能斬獲成功！
宜家憑借人性化且極具設(shè)計感的家居產(chǎn)品，相對合理的價位，在中國，其以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了“家居用品零售商”這一單純概念，而成為了名副其實的“時尚生活方式引導(dǎo)者”。 若以時下最流行的“爆品”論，宜家可謂家居及零售界的絕對“爆品”。 可以說，之于宜家中國，最不缺少的，就是顧客！
2014年下半年，命名為“薈聚”的宜家購物中心產(chǎn)品線于無錫與北京相繼開業(yè)，武漢項目也即將于4月底開業(yè)。其業(yè)績?nèi)绾危?/span> 檢索大眾點評網(wǎng)綜合商場一欄，無錫薈聚購物中心，在“產(chǎn)品”維度排名第三，“環(huán)境”維度排名第五，“人氣維度”排名第九； （無錫薈聚購物中心） 英特宜家在中國第一個開業(yè)的購物中心，位于無錫錫山區(qū)團(tuán)結(jié)中路3號，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部地段，而非城市中心。如今，這座取名“薈聚·云林”、外形酷似一個“大盒子”的購物中心，已經(jīng)開業(yè)。 薈聚購物中心總占地面積約23萬平方米，設(shè)有四大主力商戶：宜家家居、歐尚超市、蘇寧電器及金逸影院，另有335個品牌旗艦店或主力店。 而北京薈聚購物中心的表現(xiàn)更為亮眼，其是“好評”和“產(chǎn)品”維度的雙料冠軍，“人氣”“環(huán)境”和“服務(wù)”也均進(jìn)入了前五，開業(yè)18天，客流已累計超過一百萬。
放眼大時間節(jié)點，宜家薈聚可謂購物中心領(lǐng)域的絕對“后來者”，其于此時殺出，意欲何為？ 我們都知道，一個商業(yè)項目的成功與否，基本取決于其能在多大程度上填補市場的空白。將明星家居賣場作為主力店與傳統(tǒng)購物中心捆綁面世，薈聚購物中心由此在大小兩同維度滿足了新進(jìn)入城市及消費者的需求。于城市而言，其帶來了全新的“時尚家居生活方式”，對消費者來說，其將原本毫無關(guān)聯(lián)的一站式家居用品選購與休閑娛樂社交兩件事有機(jī)地融合在了一起。 如果說萬達(dá)廣場每入一地都會為消費者帶來餐飲、休閑與娛樂的一站式體驗，那薈聚則打造了融合精致家居選購的超級一站式購物中心。 更厲害的是，坐擁“宜家家居”這個最強(qiáng)主力店，薈聚購物中心可謂在非一線城市，唯一做到了不在城市核心區(qū)，卻能夠輻射到整個城市的消費者，是“非都市級購物中心”地段的“都市級購物中心”。
一切的一切，離不開宜家家居這一“爆品”對中國消費者的巨大吸引力。 在購物中心的生態(tài)系統(tǒng)里，薈聚對于消費者、入駐商戶、宜家本身及當(dāng)?shù)卣姆蕉跃旭砸?，可謂“四贏”： 對消費者而言，上文提到了它將時尚家居選購、傳統(tǒng)零售品購買、餐飲、休閑、娛樂及社交有機(jī)融合，成為超級一站式消費場所。 對入駐商家而言，在想方設(shè)法招徠顧客的當(dāng)下，宜家家居作為“超級人流吸附器”，毫不費力地解決了這個問題，他們可以坐享其成地“抱大腿”。 對宜家集團(tuán)而言，一是收獲了較低的拿地總成本，首先因其購物中心選址于城郊交通便捷之地，地價比之城市核心區(qū)本身就低；再者宜家的“盛名”會大大加重其與政府議價的砝碼；最后則是家居賣場+購物中心的組合符合城市產(chǎn)業(yè)升級的需要，更大的土地能夠獲取相對便宜的總價格； 二是通過做購物中心，對整個宜家中國的業(yè)務(wù)構(gòu)成而言，其從家居用品零售商，豐富拓展為了商業(yè)地產(chǎn)運營商+家居用品零售商，這樣宜家一手有空間及場地，另一手有商品和品牌。加之上述的低拿地成本，無疑會助推整體業(yè)務(wù)利潤率的提升。 對當(dāng)?shù)卣?/span>，引進(jìn)宜家這一金字招牌，無疑是招商引資方面值得大書特書的一筆，具有明顯的“城市名片”效應(yīng)。在當(dāng)下的中國，有些品牌及資源，注定要被各地政府瘋搶，如恒隆廣場、如Apple store、同樣如宜家。 接下來讓我們看一篇《第一財經(jīng)周刊》對宜家薈聚購物中心誕生的詳細(xì)報道。
宜家新開了一家購物中心，它想要干嘛？ 作者：沈從樂 逛宜家是否總讓你有些意猶未盡？ 沿著已規(guī)劃好的路線徑直前行，經(jīng)過那些展間、家具貨架，直到付款臺，頂多，再在擁擠的餐廳吃頓北歐風(fēng)味的快餐，或買個熱狗——要是還能逛逛街、看場電影或者吃頓大餐，或許這趟“宜家購物之旅”才算足夠完整。
其實，宜家正在想辦法滿足這樣的需求。 2014年6月，一家叫做“薈聚購物中心”的商場在無錫開業(yè)。在租賃面積為15.1萬平方米的購物中心內(nèi)。 除了已開業(yè)的無錫宜家家居作為主力店外，還設(shè)有歐尚超市、蘇寧電器、金逸影城，以及你能想到的大多數(shù)快時尚品牌，大約占到所有店鋪數(shù)量20%的餐飲則集中在較高的4層和5層。與國內(nèi)常見的購物中心不同的是，它有一個包含了4500個停車位的巨大停車場。 6個月后，另一家規(guī)模更大的薈聚購物中心在北京開業(yè)，它在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局上與無錫薈聚類似，將北京西紅門宜家裝進(jìn)了自己的盒子里，不過停車位達(dá)到了6500個。 而今年4月底，武漢薈聚也將開業(yè)。 宜家是否要轉(zhuǎn)型做購物中心了？薈聚購物中心以及宜家的做法到底有什么特別之處？我們帶來了這個新購物中心品牌誕生的故事—— 1.首先，這不是一個關(guān)于轉(zhuǎn)型的故事 從外觀上，你未必能看出薈聚購物中心與宜家有太多的聯(lián)系。薈聚擁有一個截然不同的名字，主題色還是紅色，相比宜家充分利用每個角落緊湊布局的店鋪設(shè)計，薈聚在建筑空間上更傾向于提供通透的采光、寬敞的過道和流線型動線。 但薈聚背后的開發(fā)商，還是宜家自己。 薈聚的開發(fā)者和經(jīng)營者是英特宜家購物中心集團(tuán)，它是英特宜家集團(tuán)和宜家集團(tuán)在2001年合資成立的公司，兩者同是宜家創(chuàng)始人英瓦爾·坎普拉德（Ingvar Kamprad）名下的公司。其中英特宜家集團(tuán)持有英特宜家購物中心集團(tuán)51%的股份。 “不要誤以為這是一個關(guān)于宜家家居轉(zhuǎn)型做購物中心的故事?！庇⑻匾思屹徫镏行募瘓F(tuán)中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉解釋說。 在歐洲，英特宜家購物中心集團(tuán)已經(jīng)是一個成熟的購物中心開發(fā)商，在德國、波蘭、法國等10個國家和地區(qū)經(jīng)營著45家購物中心。它們通常坐落在交通便捷的郊區(qū)地帶，擁有巨大的停車場，品牌齊全、能夠解決一站式消費需求。這些由英特宜家開發(fā)和管理的購物中心在各地?fù)碛胁煌拿?，但最明顯的共同點是在購物中心內(nèi)都會擁有一家宜家家居店。 而薈聚就是它們在中國的翻版。 2008年，英特宜家購物中心集團(tuán)（以下簡稱“英特宜家”）決定進(jìn)入中國，希望能將它們在歐洲成功的模式復(fù)制到中國。 尋找合適土地的任務(wù)最初是與宜家中國合作進(jìn)行的。時任宜家中國財務(wù)總監(jiān)及共享服務(wù)中心總經(jīng)理的丁暉被英特宜家購物中心集團(tuán)首席執(zhí)行官John Tegnér看中，邀請他成為英特宜家購物中心集團(tuán)在中國的負(fù)責(zé)人。 作為新上任的中國區(qū)負(fù)責(zé)人，丁暉的團(tuán)隊最初只有9個人，除了從宜家中國調(diào)派的法律和人事總監(jiān)，還有來自歐洲英特宜家的招商總監(jiān)、工程總監(jiān)、設(shè)計總監(jiān)和項目總經(jīng)理。 丁暉握有100億元人民幣的投資預(yù)算，以及一個在歐洲成熟運營的購物中心產(chǎn)品。他需要在中國不同級別的市場進(jìn)行了一場測試，了解在不同城市容量、人口和人均收入的情況下，英特宜家有哪些在中國生存下來的機(jī)會。 一切都參照著歐洲英特宜家的成功經(jīng)驗啟動。 汽車交通的通達(dá)性是英特宜家選址時考量的重點之一?！皻W洲的居民通常都住得比較分散，大家都有車，因此英特宜家購物中心的選址都會靠近高速公路、環(huán)線，并接近出入口，得是那些開車很容易到達(dá)的地方。”丁暉說。 他認(rèn)為，中國車輛保有量上升和城市擴(kuò)張的趨勢與歐洲類似。“你要出門購物或者和朋友聚會，開車出行的可能性很大，而從市中心到郊區(qū)的方向通常不會那么擁擠?！?/span> 事實上，宜家也是一個伴隨汽車文化成長起來的家居品牌。它在1950年代就推出拆分家具的平板包裝，這些需要重新組裝的家具能輕易地被裝進(jìn)汽車后備箱帶走。開車去宜家也是最方便的交通方式。 根據(jù)英特宜家在歐洲的購物中心產(chǎn)品定位，2009年，丁暉和他的新團(tuán)隊在無錫、北京和武漢選定了三塊土地，它們均位于郊區(qū)，足夠建成一個總體量在30萬平方米左右的購物中心。 設(shè)計的理念也與他們在歐洲的經(jīng)驗一致。購物中心的天頂是一個采光良好的玻璃罩，同時留有寬敞的公共空間和過道，整體色彩上也會相對豐富。
2.中國購物者的特殊喜好：多餐飲、多樓層…… 但真正要將購物中心落地時，中國團(tuán)隊與歐洲經(jīng)驗之間的沖突也變得明顯起來。 在歐洲團(tuán)隊的經(jīng)驗中，購物中心中有8%至10%的餐飲商戶已經(jīng)足夠了，但按照中國市場上購物中心業(yè)態(tài)的多數(shù)布局，以及中國消費者的習(xí)慣，中國團(tuán)隊認(rèn)為至少20%的餐飲比例才能滿足需求。 空間規(guī)劃上也出現(xiàn)了地域乃至文化的差 異。來自歐洲的設(shè)計和規(guī)劃團(tuán)隊起初希望將北京薈聚設(shè)計成一個只有兩層的購物中心。這可以減少消費者在購物中心里往上走的阻力，但也意味著，每一層的面積將會接近10萬平方米，在中國團(tuán)隊的經(jīng)驗判斷中，這似乎已經(jīng)超出了中國消費者可以接受的空間尺度。 意見的不一致還出現(xiàn)在家電類主力商戶的選擇上。外方團(tuán)隊傾向于沿用與萬得城（Media Markt）的合作，當(dāng)時這家歐洲規(guī)模最大的消費電子零售商剛進(jìn)入中國。但招商部門的中國同事認(rèn)為，不應(yīng)該將賭注押在一個還不熟悉中國市場的合作伙伴上。他們認(rèn)為，本土的蘇寧和國美等家電零售商會更適合。 “要說服老外們并不容易。我們針對萬得城和蘇寧、國美的經(jīng)營模式進(jìn)行了詳細(xì)的分析，也帶著歐洲的同事參觀了蘇寧和國美的門店和總部。當(dāng)他們看到門店中的顧客情況，以及總部的物流中心，便有了信心。”英特宜家購物中心集團(tuán)中國區(qū)招商總監(jiān)肖景清回憶說。 最先啟動設(shè)計和施工的無錫薈聚受到那一段時間磨合的影響最大。當(dāng)招商團(tuán)隊與優(yōu)衣庫、Gap、H&M等快時尚品牌開始談判時，無錫項目已經(jīng)動工。談判過程中，這幾家快時尚品牌向薈聚的招商團(tuán)隊提出，希望能在無錫薈聚做成兩層店鋪的旗艦店。 考慮到快時尚品牌對人流的吸引力，又正好在考慮增加更多的餐飲租戶，肖景清和招商團(tuán)隊找到設(shè)計團(tuán)隊，希望能再為無錫薈聚增加面積?！耙婚_始他們也不是特別理解，不過好在愿意傾聽。我們提供了一些財務(wù)數(shù)字，證明擴(kuò)建增加快時尚和餐飲面積的投入并不會影響總收益，反而會給項目帶來更好的人流量保障?！?/p> 設(shè)計團(tuán)隊最終同意為無錫薈聚增加8000平方米的面積，這意味著要在已經(jīng)動工的項目外圍再打一圈樁。 這些爭論一定程度上影響了3個薈聚項目的進(jìn)展。由于反復(fù)修改圖紙，甚至在動工后臨時改變建筑結(jié)構(gòu)，2011年英特宜家在中國的時間節(jié)點很多沒有按時踩上。在那一年年終的內(nèi)部考核中，英特宜家中國團(tuán)隊的計劃完成度得分為62分，基準(zhǔn)分為100分。 3.用“平衡客流量”原則安排商戶 最糾結(jié)的兩年終于過去了。英特宜家在中國走上了正軌，大的變動開始逐漸減少。 不過，隨著開業(yè)期的臨近，肖景清的任務(wù)變得更重了。 她2009年加入丁暉的團(tuán)隊時，只是負(fù)責(zé)無錫薈聚招商的經(jīng)理。在外方的招商總監(jiān)離開后，她需要開始負(fù)責(zé)3個項目的所有招商事務(wù)。 英特宜家在歐洲的經(jīng)驗給她帶來最多益處的，是一項叫“平衡客流量”的商戶落位原則。 作為購物中心的運營者，我們是為每個進(jìn)來商場開店的租戶貢獻(xiàn)人流的，要讓商場沒有死角或者特別冷的樓層。”肖景清說。 她在英特宜家的第三年，和快時尚品牌商談每一家的落位成為了她的挑戰(zhàn)。她記得，僅是和ZARA的母公司Inditex集團(tuán)的談判就持續(xù)了9個月。 “通常像ZARA這樣的品牌都會很強(qiáng)勢地挑選購物中心靠近正門口的位置，開發(fā)商通常也會滿足它們?！毙ぞ扒逭f，但按照英特宜家的落位原則，這行不通。“按照平衡客流量的原則，每一層上應(yīng)該有誰，某條走廊上的重點商戶是誰，我們都是預(yù)先設(shè)定好目標(biāo)商戶的?！?/strong> 這就意味著，如果某個品牌不同意英特宜家的安排，肖景清寧愿放棄與它們的合作。 與Inditex集團(tuán)談判的難點在于，這家公司喜歡借由主力品牌ZARA的優(yōu)勢向商場引入旗下Pull&Bear、Massimo Dutti、Bershka等盡可能多的子品牌，且位置要緊靠ZARA。 在北京薈聚，Inditex一口氣簽下了6個品牌，并同樣提出了集中布局的要求，但這與英特宜家的原則并不吻合?！耙鼈兎治銮宄覀兘o它們安排的各個位置的想法，一定是讓它們的生意更有保障的?！毙ぞ扒逭f。 Inditex最終答應(yīng)了她所有的落位要求，并同意把Bershka放到它幾乎從未去過的二樓—肖景清的理由是，她給Bershka安排的位置靠近地鐵與商場聯(lián)通的出入口，地鐵會直接帶來更多的年輕消費者，這是Bershka需要的目標(biāo)客群。 這是英特宜家擅長之處，用空間和位置“篩選”出和品牌對應(yīng)的消費群。 在北京薈聚的一層，ZARA與Mango位于最靠近地鐵入口的走廊上、Gap是連通大中庭與宜家家居之間的走廊上最重要的品牌，Gap的副線品牌Old Navy和H&M放在了一起，而優(yōu)衣庫則與C&A及綾致旗下的Only、Vero Moda等品牌構(gòu)成了另一條走廊上的快時尚集合。 肖景清稱，在目前開業(yè)的無錫和北京薈聚，租戶的實際落位與他們初期計劃的吻合度能達(dá)到90%?！耙恍┝闶凵虝ξ覀冋f，別的購物中心很容易就知道哪個位置特別好，但在薈聚好像多數(shù)位置都看起來差不多?！彼f。 肖景清帶領(lǐng)的招商團(tuán)隊目前大約有30人，其中一半在上海總部負(fù)責(zé)與一些大型品牌商進(jìn)行戰(zhàn)略性談判，另一些同事長期駐扎在項目上，針對本地市場的特色再尋找合適的當(dāng)?shù)刈鈶?。但這個分工也有靈活調(diào)整的空間，如果某個項目上的招商團(tuán)隊發(fā)現(xiàn)了適合同時在其他薈聚項目開店的商戶，也可以主導(dǎo)整體性的談判。 江蘇的餐飲品牌小愛就是這樣進(jìn)入北京薈聚的。它們最初選擇了無錫薈聚的項目。無錫薈聚的招商團(tuán)隊認(rèn)為，這個定位為時尚餐飲的粵菜餐廳也適合北京市場，就為它們同時在北京薈聚爭取了一個位置。 這對于小愛來說是一個相對激進(jìn)的做法。“在蘇州和無錫，我們都有配備齊全的總倉，缺什么直接打電話就可以送過來。在北京，從食材、供應(yīng)商到員工，所有東西都要從頭建立?！毙郾本┧C聚店店長王亞利，曾是蘇州一家門店的店長，去年12月被派到北京籌備開業(yè)，那段時間她不免感到焦慮。 但開業(yè)后的客流增長很快打消了王亞利“以為老板是天馬行空，很沖動地就來北京開店”的疑慮。兩個月下來，小愛北京薈聚店在周末可以做到8萬到10萬元的營業(yè)額，這與它在南方進(jìn)入穩(wěn)定期的門店經(jīng)營數(shù)據(jù)不相上下。 這家有著280個餐位的餐廳，一天翻臺率5.5次，高峰期門口會排起等餐長隊。這也推動了小愛在北京市場迅速擴(kuò)張的計劃。 4.來自莫斯科的“空降兵” 與招商部的工作并行的，是3家購物中心的建造。按英特宜家的流程設(shè)計，這一部分由駐扎在無錫、北京和武漢的項目總經(jīng)理負(fù)責(zé)。他們會按照進(jìn)度完成設(shè)計和工程任務(wù)，然后將一個成品的購物中心建筑移交給購物中心的管理團(tuán)隊。 移交的過程通常要持續(xù)1年。烏克蘭人Andrii Vereshchaka是2014年3月正式來到北京薈聚擔(dān)任購物中心總經(jīng)理的。作為這個項目管理團(tuán)隊的負(fù)責(zé)人，他在過去1年中的主要工作就是從項目總經(jīng)理手上完整地接手北京薈聚，使其按時開業(yè)，并開始日常的運營管理。 在來北京之前，Andrii Vereshchaka在莫斯科最大的MEGA購物中心做了6年總經(jīng)理。MEGA也是屬于宜家的購物中心品牌，與北京薈聚有著類似的體量和布局。 為北京薈聚招到合適的管理團(tuán)隊是Vereshchaka來到中國后首先啟動的工作，第一批人才是運營、市場、客服、安保等部門的經(jīng)理，之后再充實團(tuán)隊?！八械恼衅付荚谝粋€定時定量的詳盡的計劃表上，每周要招到什么樣的人都有相應(yīng)的安排?！盫ereshchaka說。 每周，Vereshchaka的管理團(tuán)隊與項目團(tuán)隊之間都會開周會討論當(dāng)周所要移交的系統(tǒng)或區(qū)域，對還沒完善的地方進(jìn)行整改。臨近開業(yè)期時，管理團(tuán)隊也要與招商團(tuán)隊配合，啟動租戶的管理運營。 在這段忙碌的時間里，Andrii Vereshchaka還帶領(lǐng)北京薈聚管理團(tuán)隊的25名同事，花兩周時間去無錫薈聚支援開業(yè)前期的工作?！霸跓o錫的那兩周對我后面的幫助很大。比如之前無錫薈聚的后場沒有做太多的標(biāo)識，以至于租戶和工作人員在后場中很難找到想去的商鋪。我們回到北京后，就會提前設(shè)計后場的標(biāo)識?！盫ereshchaka說。 丁暉認(rèn)為，Andrii Vereshchaka在莫斯科管理MEGA購物中心的經(jīng)驗對英特宜家中國3個項目進(jìn)入集中運營期有很大的幫助。
圖為英特宜家購物中心集團(tuán)中國區(qū)董事總經(jīng)理丁暉（右）和北京薈聚購物中心總經(jīng)理Andrii Vereshchaka 5.客流，客流 目前，北京薈聚購物中心周末客流量能達(dá)到8萬，這對于一家剛開業(yè)兩個月，又位于非核心商圈的購物中心來說，已經(jīng)是一個很不錯的數(shù)字。 這些客流量也給宜家?guī)チ嗽鲩L。根據(jù)宜家北京西紅門商場經(jīng)理曾嵐提供的數(shù)據(jù)，今年3月初宜家西紅門店的日訪客量就比去年同期平均增加了50%以上，在來到北京薈聚的顧客中，有接近一半會走進(jìn)宜家。 而按照英特宜家總部對旗下位于歐洲的購物中心的調(diào)研，英特宜家購物中心平均可以為其中的宜家?guī)?8%的銷售額增長。北京薈聚和西紅門宜家之間的聯(lián)動數(shù)據(jù)也處于大致水平。 “以前人們逛單體的宜家，只是買家居用品。但現(xiàn)在很多人是因為來薈聚購物中心才發(fā)現(xiàn)的宜家，或者在逛宜家的時候看到旁邊還有一個購物中心。他們來到宜家的理由變得更多元了。”曾嵐說。 相比于她之前工作過的南京宜家和北京四元橋宜家，曾嵐發(fā)現(xiàn)在薈聚購物中心開業(yè)后，來到西紅門宜家的新訪客比例變得格外高—大約會比其他宜家多出20%。 “新訪客很多是在逛購物中心時發(fā)現(xiàn)的宜家，他們并不熟悉這里的購物環(huán)境，會遇到很多怎么買、怎么走的問題，這對于現(xiàn)場的客戶服務(wù)是一個挑戰(zhàn)?！?/strong>曾嵐說，對她來說，另一個挑戰(zhàn)是怎么迅速地將這些新訪客轉(zhuǎn)化成會在宜家形成有消費習(xí)慣的顧客。 無論如何，有更多的人能從薈聚來到宜家總歸是好事。曾嵐最近正在找Andrii Vereshchaka商量，怎么讓宜家在薈聚中顯得更醒目。畢竟處在離地鐵口較遠(yuǎn)的位置上，更多第一次來北京薈聚的顧客并不能在進(jìn)入商場的第一時間意識到這里有宜家。 劉巍也在找薈聚的租戶管理團(tuán)隊討論，怎樣能將更多的購物中心客流轉(zhuǎn)化成金逸影城的顧客。作為金逸影城北京薈聚店的店長，劉巍說她已經(jīng)很滿意目前商場的客流狀況，但她管理的這個擁有11個影廳—其中包括1個IMAX廳和2個巨幕廳，2000多個座位的電影院，在周末還只有30%左右的上座率。 “我們目前是北京南城區(qū)域硬件設(shè)施最好的一家電影院，商場周末的客流很好，但真正愿意走進(jìn)影院的人還是不夠?！眲⑽≌f。目前金逸北京薈聚店的月票房為200多萬元，這距離它收回每年3500萬至4000萬元左右的運營成本還有不小的距離。 在劉巍看來，也許薈聚周邊客群的觀影習(xí)慣還需要培養(yǎng)。而針對薈聚中以家庭為主的客流，金逸的排片策略也更多需要往合家歡的方向上傾斜，考慮各年齡段的需求，多排一些喜劇片、動畫片。 但最有效的方式還是促銷。劉巍已經(jīng)和薈聚的管理團(tuán)隊商定，在3月和4月做一輪結(jié)合購物中心活動的促銷，以期能讓更多在商場里逛街、吃飯的客人，到電影院做一次體驗。薈聚的租戶管理團(tuán)隊也正在幫劉巍進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，看怎樣的促銷策略會更有效。 AndriiVereshchaka有時間就會在商場里巡場。類似不滿意尚未開業(yè)的租戶張貼A4紙告知開業(yè)信息，或是發(fā)現(xiàn)閉店廣播與實際閉店時間有差異這樣的細(xì)節(jié)，他會在巡場之后立刻通知負(fù)責(zé)的同事改進(jìn)。 “購物中心的管理無論體量大小，在工作流程和方式上都是大同小異的。但從管理大體量購物中心的角度來說，你需要更好的Multi-task能力。在體量小的購物中心，也許你只有5個表現(xiàn)欠佳的租戶需要幫助，但在這里，可能就要操心15個或20個，甚至更多的租戶?！?/strong>Vereshchaka說。 除了像金逸影城那樣主動聯(lián)系購物中心希望獲得支持的商戶，Andrii Vereshchaka正在安排租戶管理團(tuán)隊去統(tǒng)計目前表現(xiàn)還不夠好的15個租戶，計劃和它們一對一地開會，了解它們的現(xiàn)狀，并提供意見。 按照Andrii Vereshchaka的計劃，北京薈聚要在第三個完整年度實現(xiàn)全年3000萬人次的客流，以及30億元的年銷售額目標(biāo)。2015年的客流目標(biāo)為2200萬人次。“這是挺有挑戰(zhàn)的。”Vereshchaka說。 6.更多的薈聚，以及更多的可能性 肖景清最近除了要為武漢薈聚4月30日的開業(yè)做最后階段的招商，為無錫和北京薈聚剩下的空鋪尋找商戶也是她的工作重點。這兩家購物中心在開業(yè)前都特地留出了10%左右的面積沒有出租。 “它們現(xiàn)在可以以更高的租金租出了。看到我們項目開業(yè)經(jīng)營得好，不少曾經(jīng)拒絕過我們的人也都想要回來?！毙ぞ扒逭f。 丁暉正在尋找更多適合薈聚的土地。在他看來，無錫和北京薈聚開業(yè)后的表現(xiàn)證明，6年前英特宜家想要在中國做的測試已經(jīng)基本完成，結(jié)果也令他滿意。 “過去英特宜家購物中心集團(tuán)總部對中國的想法是，歐洲有這么一個產(chǎn)品，丁暉你在中國找地做就行?！倍熣f，但在完成了最初的3個項目后，他在中國可以有更多的自主權(quán)去嘗試新東西。 他認(rèn)為，薈聚接下來在中國要進(jìn)入的顯然不是一個復(fù)制階段，而是拓展更多可能性?！艾F(xiàn)在我可以先找地，然后在產(chǎn)品上做一些研究和變化來適應(yīng)這個地塊?！倍熣f，他正在北京、上海和廣州繼續(xù)尋找地塊，“也許可以更靠近城市中心，購物中心小一點，樓層稍高一些?；蛘呶覀冞€可以嘗試做北歐風(fēng)格的辦公樓?！?/p> 宜家在集團(tuán)層面對購物中心業(yè)務(wù)的調(diào)整也給丁暉帶來更多的想象空間。 2014年12月17日，宜家集團(tuán)宣布收購原來由英特宜家集團(tuán)持有的英特宜家購物中心集團(tuán)51%的股權(quán)，將俄羅斯、歐洲以及中國的購物中心業(yè)務(wù)整合成為一家新的公司“宜家購物中心”，并由宜家集團(tuán)全資控股。 在新的架構(gòu)下，薈聚和宜家將同屬于宜家集團(tuán)，雙方之間的互動溝通可以更直接。同時，丁暉預(yù)計中國市場也會得到更多的關(guān)注。 跨國公司的中國故事開頭通常都挺美好，關(guān)鍵在于接下來的劇情。 來源：房地產(chǎn)觀察家 匯誠行整理
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