本期介紹：房價太高，買不起還租不起嗎？近年房屋租賃的市場漸漸開闊，租房住或者租個商鋪做些小買賣是很常見的，但是租賃房屋要被拆遷，這些租客應該怎么辦？租客在拆遷房屋方面有什么權利維護？小黃通過房屋中介公司，用1000元租下一處房屋，并簽下一年的合同，交付了多1000元作為押金。房東聲明，不到期就退租不返還押金。小黃在準備搬進去之前聽說這一帶可能會被拆遷，他想：“如果我花錢裝修，但是住不久就被拆遷，我豈不是成本都收不回？”小黃覺得，是房東有意對他進行欺瞞。而房東解釋稱，房屋拆遷的傳聞幾年前就有，但政府一直沒發(fā)文，也沒有具體行動，他并未刻意欺瞞小黃。我們有幸地邀請到了北京房地產專家——魯蕊律師參加法律快車《律師零距離》關于租賃房屋拆遷糾紛的專訪，以下歡迎魯蕊律師總結經驗，為我們細細分析“租賃房屋將拆遷，租客權益怎么維護”的問題。

　　主持人：魯蕊律師，您好！很高興您能在百忙之中抽身接受法律快車專訪組的訪談。魯律師，上述介紹的案例中，小黃聽聞要拆遷，認為房東隱瞞實情。房東解釋稱，房屋拆遷的傳聞幾年前就有，但政府一直沒發(fā)文，也沒有具體行動，他并未刻意欺瞞小黃。這樣的消息屬于簽訂房屋租賃合同時需要告知的范圍嗎？

　　魯蕊律師：對于房屋可能被拆遷這類消息，房東應該告知承租人。因為這直接關系到雙方合同的簽訂，關系到承租者的利益，并且屬于拆遷范圍內的房屋是不允許進行出租的。根據《城市房屋拆遷管理條例》第12條規(guī)定：“拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：(三)租賃房屋”。因《城市房屋拆遷管理條例》屬于行政法規(guī)，該條為強制性規(guī)定，因此按《合同法若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，簽訂的租賃合同為無效合同。也就是說，房東不僅要把房屋可能將要被拆遷的信息告知承租人，而且一旦明確拆遷范圍，再進行出租，則屬于違法出租，應該承擔相應的責任。此外，承租人為了更好地維護自身的利益，在簽訂租賃合同時，應積極主動對該區(qū)域動遷情況進行調查，避免因簽訂無效租賃合同而受到經濟損害。

　　主持人：租房時房東常常要求多交一倍、兩倍房租作為押金，并說不到期就退租不返還押金，這樣的說法有沒有依據？小黃與房東已經簽下一年的合同，還未搬進去，這時可不可以要求房東退租退押金？

　　魯蕊律師：目前，押金條款在房屋租賃合同中被廣泛應用。一般情況下，押金的用途是這樣的：當租賃期限屆滿時，房屋內發(fā)生損壞，則相關的損失會在押金中做出扣除，剩余款項退還承租人，這是對出租人利益的一個保障。國務院1983年12月17日頒布的《城市私有房屋管理條例》對房屋租賃合同使用押金擔保持明確的否定態(tài)度，但全國人大通過并于1995年1月實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》在其第四節(jié)房屋租賃中沒有對使用押金的禁止性規(guī)定，按照法律的效力層次原理，應當適用《中華人民共和國房地產管理法》，即應當允許當事人自行約定使用押金擔保。因為法律不禁止的便是合法的。至于押金的數額，則需要根據雙反當事人之間的約定，如果覺得出租人索要押金過高，可以不進行承租。

　　小黃雖未搬進新房，但屬于提前退租，構成違約，根據合同的約定，則需要承擔一定的違約責任。本案中，合同約定如果提前退租，則不返還押金。但房東未盡相應的告知義務(房屋有可能被拆遷)，也應該承擔一定的責任，小黃可以主張房東給予一定賠償。因此，小黃可以要回房租和部分押金。如果小黃認為約定的違約金數額過高，可以向法院提起訴訟，調整違約金數額。

　　主持人：小黃在準備搬進去之前聽說這一帶可能會被拆遷，擔心花錢裝修，但是住不久就被拆遷，可能成本都收不回。魯律師，房子被拆遷，租客可以有哪些補償？

　　魯蕊律師：如果確實因為承租的房屋拆遷導致房屋不能正常租賃使用的，出租人應當對承租人的裝修進行一定數額的補償，或者直接要求拆遷人支付搬家補助費等損失。

　　主持人：我國法律規(guī)定中，租客是否有權分得拆遷款？

　　魯蕊律師：一般情況下，拆遷人會直接同房屋的產權人去談賠償事宜，一般不會單獨接待承租人，但承租人可以依據合法的租賃合同可以要求經濟補償，如一次性停產停業(yè)綜合補助費以及搬迂補助費。

　　主持人：魯律師，房屋要拆遷，租客要是堅決不搬會有什么后果？

　　魯蕊律師：如果房屋確定要被拆遷，我們還是建議租客在規(guī)定的期限完成搬遷，但要保留相關的證據，同拆遷人協(xié)商相關的補償事宜的。

　　主持人：租客遇到房屋拆遷的情況，按照您的經驗，應該怎么做才是合情合理，可以最有效維權的？

　　魯蕊律師：(1)可以選擇解除租賃協(xié)議，獲得相關補償。在公房承租中房屋拆遷時，如果承租人與房屋產權人達成協(xié)議，解除租賃合同的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，不再給與承租人補償。

　　(2)如果不解除租賃協(xié)議，在產權置換的情況下，可以重新訂立租賃合同。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。沒有進行產權置換，承租人可以要求支付相關的費用。第一，搬遷補助費。按照建筑面積或合作規(guī)定進行計算。拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費包括：設備搬遷，安裝費用；無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用。第二，停產停業(yè)損失(主要針對的是經營性用房)。按照建筑面積給予一次性停產停業(yè)綜合補助費用。

　　如果對拆遷方案不滿意，建議千萬不要簽訂拆遷安置協(xié)議，可以依法向房管局提出裁決申請。

　　總結：面對房價的居高不下，許多在大城市背井離鄉(xiāng)的工作者不得不選擇租房，近些年來房屋租賃市場很是火熱，但隨之而來的是紛繁復雜的房屋租賃糾紛。為了更好地維護自身的利益，無論承租人還是出租人，都應該在簽訂房屋租賃合同時保持謹慎的態(tài)度，約定好雙方的權利義務以及發(fā)生糾紛時的救濟手段。特別是處于弱勢地位的承租人，應該積極主動對租賃房屋以及房主的真實身份進行詳細地了解，防止上當受騙。