作者：井珊珊  2014-03-21 

【關鍵詞】 建設工程價款優(yōu)先受償權 房屋買受人權利 抵押權 排除關系

【摘要】  最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》規(guī)定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。這兩個條款中提到了三種權利：建設工程價款優(yōu)先受償權、買受人權利、抵押權（和其他債權），三種權利之間關系如何，是簡單排序、毫無關系還是排除關系——本文由一案例引出，著眼于對買受人權利的保護，探討了上述三種權利之間的關系。

一、案例

2001年1月12日，肖某某與北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱某某房地產(chǎn)公司）簽訂兩份《商品房買賣合同》，購買位于某某街某號的2201號和2202號兩套房產(chǎn)，并分別于2002年12月5日和2003年8月15日付完全部房款，于2002年12月6日入住房屋。但出售后某某房地產(chǎn)公司未按約為肖某某辦理合同登記備案。

后肖某某與某某房地產(chǎn)公司就將房屋資料報送產(chǎn)權登記機關備案一事在北京市東城區(qū)法院產(chǎn)生訴訟。法院于2006年10月20日判決某某房地產(chǎn)公司按合同約定履行將相關資料報送產(chǎn)權登記機關備案的義務。

2003年10月30日，某某房地產(chǎn)公司與某某銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》，以包括肖某某購買的2201、2202兩套房產(chǎn)在內(nèi)的在建工程及土地使用權做為抵押擔保，向某某銀行借款人民幣5000萬元。并于同年12月23日辦理了抵押登記。

因某某房地產(chǎn)公司未按期還款，某某銀行將其訴至法院。北京市第二中級人民法院于2006月12日4日判決某某房地產(chǎn)公司償還某某銀行借款本金5000萬元及利息；某某銀行對抵押物有優(yōu)先受償權。判決生效后，某某房地產(chǎn)公司未履行還款義務，某某銀行申請執(zhí)行。

在執(zhí)行中，肖某某向法院申請執(zhí)行異議，稱華2201、2202兩套房產(chǎn)為其合法所有。北京市二中院于2009年11月18日以肖某某不具有所有權為由，裁定駁回其異議請求。

二、法律分析

    （一）、肖某某并未取得訴爭房屋所有權

依據(jù)我國《民法通則》、《物權法》以及其他法律的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的變動經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，而訴爭的兩套房屋并未辦理相關登記。東城法院的判決確認了某某房地產(chǎn)公司備齊為肖某某辦理房屋所有權證提供資料的義務，此為買賣合同中規(guī)定的合同義務，是一項債權。因此，僅依據(jù)該兩份判決，不能得出肖某某為兩套房屋合法所有權人的結論，肖某某不能以其享有所有權為理由對抗某某銀行抵押權。

（二）、肖某某的權利

雖然肖某某對訴爭房屋沒有所有權，但其仍有下述權利：

    最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（下稱《批復》）第1條規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。第2條規(guī)定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。

根據(jù)《批復》的文意，該兩條規(guī)定可以有以下幾種理解：

（1）沒有規(guī)定當?shù)盅簷嗪唾I受人權利發(fā)生沖突時如何處理

《批復》只分別規(guī)定了工程價款優(yōu)先受償權和抵押權、工程價款優(yōu)先受償權和買受人權利發(fā)生沖突時的處理辦法，并沒有對買受人權利和抵押權沖突時如何處理作出明確規(guī)定。因此，在本案的情況下，不適用該《批復》，某某銀行可以行使抵押權。

（2）排序性權利

當購房人、抵押權人、承包人的權利發(fā)生沖突時，如果消費者已經(jīng)交付購買商品房的全部或者大部分款項，則按購房消費者、承包人、抵押權人的順序確認優(yōu)先權。按照這種理解，雖然肖某某對訴爭房屋沒有所有權，但肖某某的權利優(yōu)先于某某銀行的抵押權的行使。即使拍賣房屋，肖某某仍就價款優(yōu)先于銀行受償。

（3）排除性權利

認為買受人的權利與其他債權是不同質(zhì)的，《批復》賦予買受人的權利，不僅是簡單的排序性的優(yōu)先權，更重要的是一種對抗性權利，具體表現(xiàn)為，將包括抵押權在內(nèi)其他債權的及物范圍排斥于買受人已交付房款的建筑面積之外，以保護買受人商品房的取得權。因此，在本案中某某銀行不得行使抵押權。

我認為，應當采納上述第（3）種理解，理由如下：

首先，從權利位階角度來看，最高法院的解釋明顯將買受人權利特殊化。在未進行房屋登記時，買受人雖然不享有所有權，但在付清全部購房款的情況下，對房屋的取得有當然的期待權。這種期待權在與建設工程價款優(yōu)先受償權沖突時，最高法院用了“不得對抗”的字眼，而對抗性是物權的屬性。所以買受人權利雖不是物權，但類似物權，它的效力，應表現(xiàn)為買受人將來實際取得房屋的權利，在行使建設工程價款優(yōu)先受償權時，要排除已購并交付全部或大部分價款房屋面積。

與此相比，抵押權也具有物權屬性，但它的效力表現(xiàn)為在不能實現(xiàn)債權時，抵押權人可將抵押物拍賣所得價款優(yōu)先于普通債權受償，且受償順序后于建設工程價款優(yōu)先受償權。而買受人權利既然可以對抗建設工程價款優(yōu)先受償權，自然可以對抗抵押權，否則，工程價款的優(yōu)先性就無從談起。

其次，最高法院對于買受人權利的界定是出于保護消費者以及維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的為目的。消費者在購買房屋卻又未取得房產(chǎn)證的情況下，對所購房屋只享有債權，如果不加以任何特殊保護，在面對強勢的開發(fā)商、銀行時沒有任何權利保障，極可能錢房兩空，造成房地產(chǎn)市場的紊亂。本著保護消費者權利的立法目的，也應當理解為《批復》賦予了消費者排除性權利。如果理解為簡單排序，那實踐做法可能變成將房屋如數(shù)拍賣，先對消費者的債權進行清償，再依次清償承包商、抵押權及普通債權。與排除消費者已購面積，保護消費者將來直接取得房屋所有權的方法相比，這種操作方法可謂多此一舉。

最后，在司法實踐中，有些法院亦系按此理解保護購房人的權利。既有此先例，從法律適用統(tǒng)一的角度，亦應支持此種理解。

（三）結論

綜上所述，物權還是債權問題不是本案的焦點，不能因為肖某某未取得訴爭房屋所有權即認定某某銀行有權行使抵押權。依據(jù)《批復》的規(guī)定，交付了全部房款的肖某某所擁有的買受人權利具有排除性效力，足以對抗某某銀行的抵押權，執(zhí)行庭亦無權為實現(xiàn)抵押權強制拍賣買受人已交清房款的房產(chǎn)。