萬科在2014年報(bào)中分析稱“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面，創(chuàng)客文化興起，中小、小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)將成為中國未來經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?。原有物流地產(chǎn)難以適應(yīng)現(xiàn)代物流的要求，需全面升級(jí)換代。”這表明了萬科對物流地產(chǎn)未來發(fā)展十分看好。 截止2014年底，全國倉庫總體量約7.52億平方米，人均物流倉儲(chǔ)面積僅為美國的10%不到。而電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展還將會(huì)帶來持續(xù)增加的倉儲(chǔ)需求。據(jù)艾瑞研究預(yù)測，至2017年中國網(wǎng)絡(luò)零售額將達(dá)4.1萬億人民幣。而全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Prologis的研究表明在歐洲電子商務(wù)發(fā)展領(lǐng)先的三國中（英國、德國及法國），電子商務(wù)市場銷售量每增加一百萬歐元，帶來大約72,000平方米的新增倉儲(chǔ)需求，市場需求巨大。這也是為何包括阿里巴巴、京東、唯品會(huì)等在內(nèi)的企業(yè)紛紛在全國投資興建物流倉儲(chǔ)園區(qū)或大量租賃倉儲(chǔ)。 電子商務(wù)的發(fā)展對物流的需求不僅會(huì)體現(xiàn)在規(guī)模上，其倉儲(chǔ)、物流設(shè)施的質(zhì)量要求也在提高，除了補(bǔ)足缺口之外，對現(xiàn)有存量的改造也會(huì)是巨大的潛在市場。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，由12家主要的全國性物流專業(yè)開發(fā)商開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施存量累計(jì)僅約1,300萬平方米，占全國倉儲(chǔ)設(shè)施總面積的比例甚微。 根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，截止2014年終，優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，凈租賃回報(bào)率約為5%－6%，高于商業(yè)地產(chǎn)約3%的平均回報(bào)水平。 一方面，基于土地供應(yīng)比例較低的特點(diǎn)，物流地產(chǎn)具有稀缺性；另一方面，物流地產(chǎn)需要統(tǒng)籌的空間規(guī)劃，一旦布局很難隨意更改；因此其市場壁壘較高，在解決資金問題后，快速布局能夠形成先發(fā)優(yōu)勢。 總體來說，物流地產(chǎn)市場前景大，盈利空間可觀，市場壁壘高，對于轉(zhuǎn)型期的萬科來說，是個(gè)不錯(cuò)的選擇。 與傳統(tǒng)地產(chǎn)產(chǎn)品不同，物流地產(chǎn)的規(guī)劃需要有全國一盤棋的全局視角，這不僅要求強(qiáng)大的規(guī)劃能力，還需要與政府的緊密協(xié)作，這并非萬科的強(qiáng)項(xiàng)。 物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域未來走向高標(biāo)準(zhǔn)化、定制化是必然，萬科擅長的產(chǎn)品是快周轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化住宅，在定制開發(fā)模式上還需要摸索積累。 電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展，對于倉儲(chǔ)、物流的信息化管理、調(diào)度管理、時(shí)效管理、質(zhì)量管理等都提出了很高的要求，這些能力的培育國內(nèi)都還處于嘗試階段。 萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)的時(shí)間并不算早，各路開發(fā)商、電商、投資機(jī)構(gòu)都一再在這一領(lǐng)域展開了動(dòng)作，物流地產(chǎn)的市場壁壘特性決定了后來者萬科需要加快投資開發(fā)節(jié)奏，以搶占市場份額。 睿信觀點(diǎn) 從2014年首次提出發(fā)展物流地產(chǎn)開始，萬科就強(qiáng)調(diào)將引入國際資本，向普洛斯學(xué)習(xí)。其實(shí)毛大慶曾表示“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優(yōu)勢做服務(wù)商，這是我們的思路。”這一模式能夠加速拓展節(jié)奏，但與下游商戶的配合及運(yùn)營能力都是萬科需要補(bǔ)的功課。
|
|
|
