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“營改增”不僅是對財稅體制的變革，更是對所涉及行業(yè)經(jīng)營模式的考驗！房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從全局把控，協(xié)調(diào)各個部門同心協(xié)力，打好這場營改增的應(yīng)對之戰(zhàn)！今天就分享某標(biāo)桿企業(yè)營改增推進(jìn)策略與風(fēng)險防范措施，讓大家共受益 第一部分：集團(tuán)整體推進(jìn)思路 1、2015年10月1日前已開發(fā)銷售完畢項目 支出部分 1、如果施工方在稅改后才開具發(fā)票，含稅價100萬，則我公司可在稅前抵扣的成本只有100/1.11=90.09萬元，較之前相比，下降比例為9.91%。對企業(yè)所得稅和土地增值稅清算有很大影響。 2、如果我公司要求按照不含稅價100萬開具發(fā)票，則施工方稅改后開票總額為100*1.11=111萬元，承擔(dān)稅金上浮至11萬。多承擔(dān)的稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商。 為避免我公司受成本受損、施工方轉(zhuǎn)移稅負(fù)的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。 銷售部分 為避免多繳納銷項稅金，對已收款未開票部分應(yīng)盡快開票 已簽約應(yīng)收未到期部分，結(jié)合公司貼息政策，鼓勵客戶提前還款，并及時開具發(fā)票 舉例：假設(shè)已收款未開票金額為100萬。稅改前開票，承擔(dān)稅金100*5.6%=5.6萬 已收款未開票部分 1、如果我公司在稅改后按照含稅價100萬開具發(fā)票，確認(rèn)收入部分為100/1.11=90.09，收入下降9.91%，稅后收入下降4.57% 2、如果按照不含稅價100萬開具發(fā)票，承擔(dān)的稅金為100*0.11=11萬 為避免我公司收入受損、多承擔(dān)增值稅金的影響，此項工作務(wù)必在2015年6月30日之前完成。 銷售部分措施細(xì)節(jié) 細(xì)節(jié)一：稅改前客戶已匯款必須及時對賬，保證按營業(yè)稅納稅 細(xì)節(jié)二：已收款開票但已批退款的，務(wù)必在稅改前退款并開紅字發(fā)票 細(xì)節(jié)三：已收款開票，在稅改后退款的，需扣除已繳納的營業(yè)稅 （原因在于稅改后各項目轉(zhuǎn)為增值稅納稅系統(tǒng)，原營業(yè)稅納稅系統(tǒng)停用。即使開具營業(yè)稅紅字發(fā)票亦無從沖減，損失稅金） 貼息政策解釋 前提： 必須保證售出的單位或提前回籠的樓款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（預(yù)計營改增時點）成功收款開票才可執(zhí)行。 措施： 針對已簽約未到期樓款（2015年7月1日以后才到期的樓款），建議采用金融貼息等手段引導(dǎo)客戶提前回籠資金。如客戶將以上未到期樓款提前于2015年6月30日前繳納并開票，根據(jù)相應(yīng)時間段獲得一次性返還利息。 銷售貼息政策解釋 返還利息視同現(xiàn)金折扣，按財務(wù)費用入賬。應(yīng)收取利息發(fā)票，可由項目人員集中到稅局代開。稅金由客戶承擔(dān)，從返還利息中直接扣掉 開具發(fā)票需提供的資料以及稅金起征點具體情況，由各項目向當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿稍?/span> 2、跨期項目 支出部分 為避免稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，與乙方談判不加價而取得專票。 付款收票在與銷項匹配、不會形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。 銷售部分 收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。 不能提價項目爭取快賣快收快結(jié)算。 3、2015年10月1日后啟動的儲備項目 支出部分 篩選供應(yīng)商，選擇具有一般納稅人資格的供應(yīng)商以取得專票。 付款收票進(jìn)項應(yīng)與收款開票銷項匹配，避免稅金浪費。 銷售部分 營改增施行后，收入提價以轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。 第二部分：不能按節(jié)點推進(jìn)的風(fēng)險 1.乙方可能提價，將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商 2.已完成銷售的項目，如果工程結(jié)算拖延至稅改后，將導(dǎo)致大量的進(jìn)項稅額無法抵扣，形成浪費 3.已收款未及時開票的項目，收入承擔(dān)的稅金將會由5.6%提升至11%，增加稅負(fù) 4.土增稅、企業(yè)所得稅稅前抵扣成本縮水，增值額上升，應(yīng)交稅金同步上升 第三部分：土增稅清算在營改增中的風(fēng)險 1、目前集團(tuán)達(dá)到清算條件的項目有五十個，任務(wù)重，壓力大！ 2、以上待清算項目銷售已滿足清算條件，對應(yīng)的工程結(jié)算開票工作需在預(yù)計的營改增時點前完成。要求更高、時間更緊！如果在營改增后才取得成本發(fā)票，可抵扣開發(fā)成本將面臨縮水，項目承擔(dān)的土地增值稅會增高 假設(shè)： 清算項目已銷售完畢，土地及拆遷補(bǔ)償、開發(fā)間接費無進(jìn)項；利息支出已按開發(fā)成本5%計提；收入已開具營業(yè)稅發(fā)票；營業(yè)稅金及附加已繳納；開發(fā)成本其余部分在稅改后結(jié)算取票比例為30%。 第四部分：針對上述風(fēng)險的補(bǔ)救措施 1、土地增值稅待清算項目加緊成本發(fā)票的催開工作，務(wù)必在預(yù)計營改增推進(jìn)時點前完成。要求項目根據(jù)具體情況，排出土增稅清算工作節(jié)點，嚴(yán)格執(zhí)行并定期反饋。 2、如果稅局規(guī)定，由某期項目取得的進(jìn)項稅只能用于抵扣該項目的銷項稅額，應(yīng)與稅局溝通，該項目土地增值稅在清算過程中收取的專票不做進(jìn)項抵扣，開發(fā)成本仍按含稅金額處理 3、與業(yè)主協(xié)商，稅改后開票盡量提價 4、跨期項目，付款收票在與銷項匹配、不會形成留抵的情況下盡可能延后以取得專票。 第五部分：稅改后工作推進(jìn)中的重點風(fēng)險
施工方非增值稅一般納稅人，無法取得與合同業(yè)務(wù)匹配的進(jìn)項稅額。 例如： 某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價為100萬。本應(yīng)取得進(jìn)項稅額為100/1.11*0.11=9.91萬的建筑業(yè)專票。因其為小規(guī)模納稅人，只能按照3%稅率代開，只能取得進(jìn)項稅額100/1.03*0.03=2.92萬元。 2、銷項進(jìn)項時間節(jié)點不匹配風(fēng)險 前期集中銷售，繳納大量銷項稅金，后期收取成本費用發(fā)票，形成大量進(jìn)項留抵。
三流： 資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流。即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人、付款人和金額必須一致。務(wù)必杜絕委托支付現(xiàn)象！ 《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知》 第一條第(三)項規(guī)定： 納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。 第六部分：應(yīng)對稅改后重點風(fēng)險的措施 1、避免進(jìn)項銷項不匹配，規(guī)劃工程付款和銷售節(jié)點，避免集中銷售在前，集中結(jié)算在后，建議改集中開盤為分批分步驟銷售，同時在建安合同中提前開票節(jié)點，推動施工方盡早開票，避免在取得較少進(jìn)項稅額的情況下，產(chǎn)生大量銷項稅額。 2、降低銷項稅 為避免無謂多繳稅款，銷售合同中不得使用“無償”、“贈送”字眼。合同中包含的家具家電等應(yīng)分開列明金額，避免在混合銷售中不能劃分各自收入，導(dǎo)致適用高稅率納稅。 舉例： 房產(chǎn)公司銷售一套總額100萬的商品房，包含1萬元的家具禮包。分三種情況解讀。
3、提升進(jìn)項稅 1）與乙方合同中有高稅率業(yè)務(wù)的分開簽訂。如門窗工程，可分別列明門窗金額與安裝金額，就門窗部分可取得17%進(jìn)項稅票。 2）合同中有低稅率業(yè)務(wù)的混合簽訂。如建筑合同包含材料運費，不可將運費部分單獨列明，以避免取得6%的進(jìn)項稅票。 3）稅改之后，可加大甲供材的采購比例，以獲取17%的進(jìn)項稅票。 4、如果供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，要求其代開增值稅專用發(fā)票，并要求業(yè)務(wù)適用稅率與小規(guī)模納稅人適用稅率差額的降價。 舉例： 某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價為100萬。本應(yīng)按照建筑業(yè)適用稅率開具發(fā)票，進(jìn)項稅額為100/1.11*0.11=9.91萬，因其為小規(guī)模納稅人，只能按照3%稅率代開，進(jìn)項稅額為100/1.03*0.03=2.92萬元，相差7萬元。即可以此為基準(zhǔn)，要求合同總價的下浮 |
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