改變業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的動(dòng)機(jī)，應(yīng)向業(yè)主灌輸“業(yè)主自己管理自己所在物業(yè)管理區(qū)域”的主人翁概念，建立將房屋及附屬配套設(shè)施設(shè)備的后期管理和維護(hù)作為一項(xiàng)投資行為的價(jià)值觀念。

近日，北京市某高檔別墅小區(qū)業(yè)主趙文卓（演員）起訴業(yè)主力鈞（畫(huà)家），認(rèn)為其在別墅入口進(jìn)行改擴(kuò)建工程，嚴(yán)重遮擋了趙文卓家的采光、通風(fēng)和視野，區(qū)法院支持了趙文卓的訴訟，要求力鈞將擴(kuò)建的房屋自行拆除。與此同時(shí)，力鈞也起訴了趙文卓，認(rèn)為其裝修房屋時(shí)將自家圍墻向外擴(kuò)展兩米開(kāi)外，占用公共道路和共用綠地面積，還將共用部分的路燈拆除，擅自架設(shè)衛(wèi)星天線。區(qū)法院認(rèn)為業(yè)主力鈞提供證據(jù)確鑿，能證明業(yè)主趙文卓移除了其門(mén)外的路燈，對(duì)出行照明構(gòu)成影響，故判決趙文卓予以恢復(fù)，并拆除擅自架設(shè)的衛(wèi)星天線。

筆者認(rèn)為，該案例在全國(guó)具有典型意義。業(yè)主辦理入住手續(xù)后，首要任務(wù)就是對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，裝修有時(shí)還會(huì)涉及新增、拆除或者重新分隔功能區(qū)域。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，存在業(yè)主私權(quán)觀念錯(cuò)位，私自搭建、占用小區(qū)共用部分的行為，損害相鄰業(yè)主的利益，有時(shí)甚至?xí)?duì)房屋使用安全構(gòu)成威脅。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有對(duì)小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類物業(yè)實(shí)體及依托于此之上的相關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)利實(shí)施維護(hù)、管理與經(jīng)營(yíng)的職責(zé)，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好兩方面工作：一方面，以專業(yè)化的方式對(duì)房屋及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效的管理與維護(hù)，提供良好的居住環(huán)境；另一方面，履行對(duì)業(yè)主服務(wù)的職能，為業(yè)主正常行使權(quán)利提供必要保障?，F(xiàn)代物業(yè)管理貫穿于房屋從誕生到消亡的全過(guò)程，裝飾裝修作為其中一個(gè)環(huán)節(jié)很難被剝離，所以裝飾裝修出現(xiàn)糾紛時(shí)，往往直接關(guān)聯(lián)到物業(yè)管理。

為加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的裝飾裝修管理力度，使業(yè)主的合法權(quán)利得到充分保障，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了雙向告知制度，其中第五十三條要求業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了對(duì)違規(guī)裝飾裝修的制止報(bào)告責(zé)任，第四十六條要求對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主裝飾裝修的管理經(jīng)常陷入尷尬境地，主要包括以下四方面原因：第一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政執(zhí)法部門(mén)，無(wú)權(quán)加以任何強(qiáng)制性的干預(yù)，經(jīng)常出現(xiàn)制止無(wú)效的情況；第二，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)寄予過(guò)高希望，當(dāng)不能達(dá)到預(yù)期時(shí)，將對(duì)違規(guī)裝修業(yè)主的不滿轉(zhuǎn)移到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，嚴(yán)重影響后期正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)；第三，行政管理部門(mén)沒(méi)有自行強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)限，對(duì)業(yè)主不予以配合的情況只能向當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暾?qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，造成執(zhí)行時(shí)間漫長(zhǎng)、違章影響長(zhǎng)久的惡劣效果；第四，違規(guī)裝飾裝修的項(xiàng)目多為新建項(xiàng)目，基本未成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)，無(wú)法通過(guò)業(yè)主自治組織進(jìn)行訴訟，相鄰業(yè)主多礙于面子不愿單獨(dú)起訴，為違規(guī)裝修的存在留下了生存空間和效仿效應(yīng)。

針對(duì)上述存在的問(wèn)題，筆者提出如下建議供專業(yè)人士參考：

轉(zhuǎn)變價(jià)值觀，確保房屋保值增值

調(diào)整相鄰業(yè)主關(guān)系和維護(hù)公共利益與公共安全是《物權(quán)法》的重要內(nèi)容之一，業(yè)主在行使法律賦予的權(quán)利同時(shí)，也要尊重相鄰業(yè)主、全體業(yè)主的合法權(quán)利，正確對(duì)待單個(gè)業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系。但長(zhǎng)期以來(lái)，部分業(yè)主未樹(shù)立正確的房屋價(jià)值觀念，忽視其他業(yè)主切身利益，不能正確履行物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)法定義務(wù)和責(zé)任，扭轉(zhuǎn)觀念是一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱苦的工作，需要社會(huì)各方力量積極倡導(dǎo)、宣傳。宣傳的方式應(yīng)在原有的基礎(chǔ)上有所突破，向業(yè)主灌輸“業(yè)主自己管理自己所在物業(yè)管理區(qū)域”的主人翁概念，建立將房屋及附屬配套設(shè)施設(shè)備的后期管理和維護(hù)作為一項(xiàng)投資行為的價(jià)值觀念，還原業(yè)主主導(dǎo)地位，從而增強(qiáng)業(yè)主理性參與公共事務(wù)的能力，培養(yǎng)業(yè)主建立人文精神和公共倫理，保證業(yè)主規(guī)范行使合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社區(qū)和諧發(fā)展。

強(qiáng)化各方職責(zé)，約束違法違規(guī)行為

筆者在美國(guó)社區(qū)走訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)社區(qū)之間裝飾裝修管理差異很大，但都能體現(xiàn)健全的裝飾裝修管理理念。以庭院圍擋為例，有些社區(qū)明確不能在庭院內(nèi)加設(shè)圍擋，整個(gè)社區(qū)未見(jiàn)任何籬笆、圍欄等遮擋物；有些社區(qū)允許搭建圍擋，社區(qū)的圍擋搭建風(fēng)格統(tǒng)一，仍然能保持美觀協(xié)調(diào)。完善的裝飾裝修管理源于業(yè)主在購(gòu)置房產(chǎn)前，必先研讀《管理規(guī)約》，筆者認(rèn)為更確切應(yīng)翻譯為《房屋使用手冊(cè)》?！妒謨?cè)》明確提出裝飾裝修要求，內(nèi)容涉及房屋使用的每個(gè)細(xì)節(jié)，甚至延伸到可不可以建設(shè)庭院圍擋；如果可以建設(shè)，將說(shuō)明建設(shè)程序，以及圍擋材料、顏色、高度等具體要求。如果房屋的使用要求與業(yè)主自身需求存在不一致，那業(yè)主會(huì)放棄在此處購(gòu)置房產(chǎn)，避免了后期管理問(wèn)題。借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)逐步做好兩方面工作：一方面，建設(shè)單位售房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋使用的說(shuō)明，規(guī)范業(yè)主裝飾裝修行為；另一方面，業(yè)主通過(guò)共同決定豐富裝飾裝修管理內(nèi)容，既要方便業(yè)主生活，又要保證小區(qū)風(fēng)格統(tǒng)一，符合房屋使用安全。

規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝飾裝修管理行為，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行應(yīng)盡職責(zé)

目前，部分業(yè)主違規(guī)裝飾裝修行為，引發(fā)其他相鄰業(yè)主不滿，并因業(yè)主不了解自身與物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，將對(duì)業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的不滿轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻違規(guī)裝飾裝修行為，也引發(fā)違規(guī)裝飾裝修業(yè)主的對(duì)立情緒，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)處于尷尬境地，影響正常服務(wù)活動(dòng)。目前，有省市開(kāi)始研究修訂《裝飾裝修服務(wù)指引》?！吨敢访鞔_物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)行為的勸阻和報(bào)告程序，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝修管理業(yè)務(wù)能力，增強(qiáng)政策理解和運(yùn)用水平，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)裝修管理提供運(yùn)作支持和幫助，望對(duì)全國(guó)有借鑒參考之能效。