依托區(qū)位交通優(yōu)勢 盛泰奧特萊斯將與萬科中心、中星城聯(lián)動發(fā)展

京申/制圖  

    目前，南站板塊內(nèi)零售體量最大的項目是位于上海南站廣場正下方的盛泰奧特萊斯。上海南站南北廣場平面設(shè)計為園林綠地和旅游集散地，并設(shè)計下沉式二層商業(yè)中心、停車場，而下沉式二層商業(yè)中心就是盛泰奧特萊斯。

奧特萊斯定位中高端

提升區(qū)域商業(yè)層級

    據(jù)了解，盛泰奧特萊斯建筑面積共約６．５萬平方米，分南北兩大區(qū)域，其中營業(yè)面積達(dá)３．５萬平方米，停車場達(dá)４萬多平方米。這也是上海市內(nèi)首個在交通樞紐站開設(shè)以潮流時尚為主題的下沉式大型商業(yè)廣場。

    盛泰奧特萊斯副總經(jīng)理陳嵐介紹道，盛泰奧特萊斯是在２００８年年底正式開業(yè)。在規(guī)劃之初，南站廣場下層商業(yè)中心究竟要做成哪種業(yè)態(tài)、哪種層次，也曾引起過多方討論。按照一般理論，以交通樞紐為特征的商圈（如上?；疖囌旧倘Γ┑幕咎攸c是人流量大，客群構(gòu)成復(fù)雜，停留時間短，不太可能成為中高端消費主力，因此下沉式廣場也曾考慮定位為小商品批發(fā)市場。

    然而，考慮到較低的商業(yè)層次定位會給南站以及整個板塊帶來治安、管理上的問題，而且南站本身的定位也是新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，因此最終定位在中高端，以時尚流行為主題的盛泰奧特萊斯入駐了下沉式廣場。目前，盛泰奧特萊斯分南北兩個部分，南廣場以男裝、運動品牌為主，北廣場以女裝女鞋為主，此外還包括大量的餐飲業(yè)態(tài)。

劃分南北兩大主題

餐飲配套設(shè)施齊全

    依托南站交通優(yōu)勢，盛泰奧特萊斯周邊交通十分便利。除了已開通的地鐵１號線、３號線，規(guī)劃中的地鐵１５號線今后也將直達(dá)商場，此外，還有４０余條公交線路在此處匯集。在南廣場，乘坐軌道交通３號線，從上海南站２號出口便可直達(dá)商場。

    據(jù)記者了解，南廣場商場總面積約１．５萬平方米，主打時尚“Ｏｕｔｌｅｔ”概念，包括市內(nèi)首個最大面積最多品牌的休閑運動折扣專區(qū)，全年折扣低至１折起。目前南商場已有多家知名男裝及休閑運動品牌折扣店入駐，其中包括Ｌａｃｏｓｔｅ、ＰＬＯＲＹ、ＦＩＬＡ、ＮＩＫＥ、ＰＵＭＡ、Ａｄｉｄａｓ、ＴＨＥ ＮＯＲＴＨ ＦＡＣＥ、Ｎｅｗ Ｂａｌａｎｃｅ等。其中，ＮＩＫＥ３６０是上海市區(qū)內(nèi)第一家折扣品牌店，ＰＵＭＡ是由德國設(shè)計師親自操刀設(shè)計。

    另外，北商場位于滬閔路柳州路上海南站北廣場地下一層和二層，乘坐軌交１號線上海南站站５號出口就可直達(dá)商場。北商場定位于新銳女裝主題，主要品牌有ＯＮＬＹ、ＶＥＲＯ ＭＯＤＡ、歐時力、ＴＥＥＮＩＥ ＷＥＥＮＩＥ、百麗、ＥＬＬＥ等。此外，南北廣場還在周邊配套了休閑餐飲、小吃、生活超市等一系列便利店鋪，如星巴克、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、必勝客、８５度Ｃ、屈臣氏、７－１１等。

    “盛泰奧特萊斯進(jìn)入下沉廣場后，不僅南站商圈的管理和治安得到了保障，我們的營銷路線和現(xiàn)在的這些牌子也讓越來越多的真正符合我們定位，有購買意向的顧客來到南站?！标悕拐劦?。

依托南站交通優(yōu)勢

建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)

    按照規(guī)劃，南站板塊被定位為依托大型交通樞紐而新興的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，板塊將以中高檔的商務(wù)辦公、賓館酒店、地區(qū)商業(yè)為主，配有文化、展覽以及休閑娛樂設(shè)施。其距離徐家匯城市副中心約５公里，和徐家匯、光大會展中心銜接呼應(yīng)，并對漕河涇開發(fā)區(qū)、龍華旅游城、上海植物園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生直接的輻射效應(yīng)，建成后將成為上海南部地區(qū)的商業(yè)服務(wù)中心。

    按照原規(guī)劃，整個南站現(xiàn)代服務(wù)區(qū)分為三個片區(qū)——北片區(qū)、中片區(qū)和南片區(qū)。其中，北片區(qū)主要在滬閔路以北，定位為旅游服務(wù)功能，規(guī)劃有中高檔賓館、中高檔寫字樓；南片區(qū)則位于滬杭鐵路以南，定位為中檔商貿(mào)區(qū)，服務(wù)于徐家匯及浦西滬杭鐵路以南地區(qū)，重點發(fā)展商業(yè)零售與批發(fā)、酒店、餐飲、文化體育等功能，規(guī)劃有商貿(mào)批發(fā)中心、中檔寫字樓、商業(yè)步行街、文化中心和體育中心；中片區(qū)則位于滬閔路、滬杭路之間，定位為中高檔商務(wù)區(qū)，服務(wù)于上海市及上海周邊城市，重點發(fā)展辦公、會議會展等設(shè)備功能，兼而發(fā)展高級酒店、商業(yè)零售、金融、文化、旅游咨詢、服務(wù)等商務(wù)配套功能，規(guī)劃有地標(biāo)性高檔寫字樓、中檔寫字樓、中高檔酒店、文化博覽中心、小型商業(yè)、酒吧、餐飲、健身設(shè)施等。

三大項目聯(lián)動

提升商圈整體氛圍

    南站板塊的定位雖高，但在實際發(fā)展中卻進(jìn)展緩慢。作為四大城市副中心，徐家匯商圈商務(wù)氛圍一直較為成熟，去年徐家匯中心地塊以２１７．７億元總價成為全國地王，更讓市場的目光進(jìn)一步匯集于此。而２０１０年１０月滬杭高鐵開通后，原上海南站開行的所有動車組列車也逐漸改至上海虹橋站到發(fā)，客流量從７萬人／天下降到３萬余人／天。在這種情況下，上海南站板塊要進(jìn)一步提升商務(wù)氛圍，就不能單單依靠南站這個人流集散地，還要提升整個商圈的整體商務(wù)能級。

    ２０１２年底，包括萬科、綠地、九龍倉在內(nèi)的４家知名房企聯(lián)合，以５４．３１億元競得徐匯漕河涇社區(qū)南站商務(wù)區(qū)商辦地塊，一度刷新上海２０１２年總價地王紀(jì)錄。這幅地塊正位于南站商務(wù)區(qū)中片地塊。目前，這個集商務(wù)、零售、文化功能于一體，被命名為徐匯萬科中心的一期三棟５Ａ甲級寫字樓已經(jīng)竣工。板塊中另一個已交付使用的大型商業(yè)項目是中星城。整個項目由一棟２１層５Ａ甲級寫字樓、一棟２３層５星級酒店及４層購物中心組成。這兩大商業(yè)項目將和盛泰奧特萊斯進(jìn)行聯(lián)動，共同提升南站板塊商業(yè)層級。

    “我認(rèn)為中星城還是會對我們帶來利好的?！睂τ谀险景鍓K的其他商業(yè)項目，陳嵐坦言，“中星城的餐飲業(yè)態(tài)雖然豐富，但商業(yè)中心的業(yè)態(tài)主要是大型超市，服裝飾品等業(yè)態(tài)較少。每天在中星城寫字樓辦公的白領(lǐng)基本都會在南站搭乘公交或地鐵，很自然地就會來這里逛一逛。而萬科今后將建設(shè)的商業(yè)中心確實有可能和我們形成競爭，但我依然認(rèn)為如果整個商圈的氣氛好了，對大家都是有好處的。”

[ 延伸閱讀 ]

南站板塊動線布局仍存明顯“短板”

    未來，南站板塊的商務(wù)氛圍將得到進(jìn)一步提升，但就目前而言，南站板塊整體商業(yè)環(huán)境中依然存在明顯不合理的地方，其布局和規(guī)劃也存在明顯短板。

□顧客難享受停車優(yōu)惠

    舉例來說，在南站下沉式商業(yè)中心，有４萬平方米的室內(nèi)停車場，南北兩部分共有７４３個車位，緊挨著盛泰奧特萊斯。這本應(yīng)是商業(yè)項目的優(yōu)勢所在，但由于在規(guī)劃時停車場并未被納入奧特萊斯商業(yè)范圍，所以現(xiàn)在驅(qū)車前往奧特萊斯購物的顧客也無法在停車上享受到優(yōu)惠。

    此外，除了停車場的規(guī)劃，奧特萊斯在動線和標(biāo)識上也有缺陷。在南商場和北商場之間，有一段長約１公里的地下通道，大概需要８分鐘的路程。而在這段直接連接地鐵站、火車站和商業(yè)廣場的通道間既沒有明顯可以提示顧客奧特萊斯線路和方向的標(biāo)識，通道兩側(cè)的廣告牌也與商場完全無關(guān)。這使得首次來奧特萊斯的顧客極有可能認(rèn)為只有一部分而忽略了另一部分。在商業(yè)環(huán)境中，動線本就應(yīng)該形成閉環(huán)，奧特萊斯卻因為先天的規(guī)劃短板出現(xiàn)了“斷層”，就更需要用明顯的標(biāo)識和提示來彌補。而目前，這種彌補還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

    陳嵐介紹道，目前盛泰奧特萊斯的客群主要分三類，第一類是在南站交通樞紐換乘和停留的差旅人群，第二類是對盛泰奧特萊斯有所了解，有明確購物目標(biāo)的客群，第三類則是南站板塊的居民和工作人群。“由于差旅人群本來就不太可能在交通樞紐站購物，加上現(xiàn)在的商場的標(biāo)識和指示都不明顯，第一類人群并不是購物的主要群體，消費也主要集中在餐飲上；第二類和第三類人群則是我們主要針對的客群。”

□標(biāo)識等問題亟待解決

    陳嵐還表示，為了增加對后兩類人群的吸引力，商場始終保持著對目標(biāo)族群品牌涵蓋最齊全，保持最大力度折扣的營銷路線?！霸诒３执罅Χ日劭鄣耐瑫r，我們還會另外舉行活動，比如從１２月１日至１２月２８日我們會舉行周年慶典活動，以更大的優(yōu)惠來回饋顧客。”陳嵐說，“所以我們的客戶黏著度還是比較高，而且在近年電子商務(wù)飛速發(fā)展的情況下也沒有對我們造成太大沖擊。但如果要讓更多的人認(rèn)識盛泰奧特萊斯，并能在這里愉快地購物，規(guī)劃、動線、標(biāo)識等一系列的問題還需要解決。為了進(jìn)一步增強顧客的消費體驗，我們還在考慮增加一些服務(wù)型、娛樂型的業(yè)態(tài)。

    盛泰奧特萊斯遇到的問題并不是獨有，記者從上海南站地鐵站前往中星城，在地下通道里也沒有找到任何標(biāo)識，第一次僅僅是為了找到正確的出口就找了很久。商業(yè)項目一直都是一個板塊的人流匯集地，尤其是像上海南站這種人流量本就龐大的交通樞紐，更應(yīng)該做到各類人群都可以快速準(zhǔn)確地到達(dá)各自的目的地。上海南站板塊如果真的要按原規(guī)劃建設(shè)成為依托大型交通樞紐的新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，在服務(wù)和細(xì)節(jié)方面無疑還需要更下工夫。