問題

某村村民甲原有一處宅基地，后因繼承取得該村另一處宅基地的使用權(quán)及宅基地上房屋的所有權(quán)，但一直閑置。后同村村民乙與甲協(xié)商，出資購買該閑置宅基地上的房屋?，F(xiàn)該村正在開展宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作，請(qǐng)問對(duì)于該處宅基地應(yīng)如何登記？

解答

一、宅基地使用權(quán)原則上禁止流轉(zhuǎn)，對(duì)于宅基地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)的，不得予以登記

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的福利保障，是農(nóng)民的安身之本。國家對(duì)新設(shè)宅基地使用權(quán)采取審批方式，申請(qǐng)人需滿足身份、戶數(shù)、面積等條件，同時(shí)需經(jīng)過申請(qǐng)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核和縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)三項(xiàng)程序。對(duì)于農(nóng)民依法取得的宅基地使用權(quán)，國家原則上禁止流轉(zhuǎn)，即宅基地使用權(quán)的買賣、贈(zèng)與、出資入股、抵押等原則上均不允許，尤其是國家嚴(yán)令禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置房屋或宅基地。對(duì)于宅基地及其上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施非法流轉(zhuǎn)的，不得對(duì)宅基地使用權(quán)及房屋等所有權(quán)予以登記。

二、宅基地使用權(quán)按照法律規(guī)定移轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法直接予以登記

現(xiàn)行法規(guī)政策在規(guī)定繼承和因宅基地上房屋所有權(quán)合法轉(zhuǎn)讓時(shí)，例外地允許宅基地使用權(quán)移轉(zhuǎn)。對(duì)于因房屋轉(zhuǎn)讓而移轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的，必須滿足我國宅基地管理制度的規(guī)定：第一，房屋買受人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，如果要轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，該受讓人必須先在本集體經(jīng)濟(jì)組織中落戶并符合申請(qǐng)宅基地的條件；第二，房屋買受人必須符合“一戶一宅”的規(guī)定，即房屋買受人在本村沒有宅基地，也不存在出賣、出租宅基地上住房后，又購買宅基地上房屋的情形。本案中，乙符合第一個(gè)條件，還需審查其是否符合第二個(gè)條件，如果不符合則不得向乙登記發(fā)證，對(duì)于其占用的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。

如果乙滿足上述兩個(gè)條件，在這種情況下的宅基地使用權(quán)移轉(zhuǎn)是否需要單獨(dú)審批，現(xiàn)行法規(guī)政策尚無明確規(guī)定?？梢詮膬蓚€(gè)方面把握這個(gè)問題：第一，宅基地審批應(yīng)該嚴(yán)格依法進(jìn)行，法律未作明文規(guī)定的，不得作為審批事項(xiàng)；第二，應(yīng)當(dāng)看到宅基地審批制度是嚴(yán)格落實(shí)土地用途管制規(guī)定，切實(shí)保護(hù)土地資源的有效途徑，因此它的對(duì)象主要是新設(shè)立的宅基地使用權(quán)。本案中，甲、乙之間移轉(zhuǎn)的宅基地使用權(quán)業(yè)已存在，故不涉及農(nóng)村建設(shè)用地增量和耕地保護(hù)等問題，沒有審批的必要性。因此，登記人員在核實(shí)乙具有受讓資格后，應(yīng)當(dāng)予以確權(quán)登記。

三、對(duì)依法受讓的宅基地使用權(quán)及宅基地上房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)登記的注意事項(xiàng)

對(duì)此類宅基地的確權(quán)登記應(yīng)當(dāng)按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和國土資源部等部門發(fā)布的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》（國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》（國土資發(fā)〔2012〕134號(hào)）、《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)〔2014〕101號(hào)）等文件規(guī)定與精神開展，須要注意的是：1.應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓人（本案中為甲）的權(quán)屬來源予以查證，如果出讓人占用的宅基地?zé)o權(quán)屬來源或來源違法，則受讓人（本案中為乙）應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)宅基地使用權(quán)，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關(guān)用地政策的，在依法補(bǔ)辦用地批準(zhǔn)手續(xù)后進(jìn)行登記發(fā)證；2.應(yīng)當(dāng)以受讓人為標(biāo)準(zhǔn)確定宅基地面積是否符合當(dāng)?shù)匾?guī)定，對(duì)于超規(guī)定的面積部分應(yīng)按照國土資發(fā)〔2011〕178號(hào)文件的相關(guān)規(guī)定予以登記；3.對(duì)于進(jìn)行農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)的地區(qū)，宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作按照改革試點(diǎn)要求開展。

（中國政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院  郭佑寧）