我國(guó)婚姻家庭糾紛中房屋權(quán)屬的認(rèn)定規(guī)則

作者：北京市第三中級(jí)人民法院 王忠

（特別聲明：本文系個(gè)人觀點(diǎn),僅供研究參考。整理中參考了許莉教授、程嘯教授、魯獻(xiàn)雅等教授關(guān)于婚姻法、物權(quán)法的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，在此致謝；胡泊、賈旭法官參與整理一并致謝。)

一、我國(guó)婚姻家庭領(lǐng)域中，不動(dòng)產(chǎn)登記不宜作為判定房屋權(quán)屬的唯一依據(jù)(登記不宜絕對(duì)化)

（一）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記又稱為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是權(quán)利人申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)?！段餀?quán)法》第6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)過依法登記會(huì)產(chǎn)生以下效力：

1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（登記效力）

2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。（發(fā)生效力時(shí)間的規(guī)定）

3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（權(quán)屬證書是登記簿的外在表現(xiàn)形式）

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在依法產(chǎn)生上述效力的同時(shí)，還會(huì)相伴產(chǎn)生物權(quán)公示公信的效力。

物權(quán)公示，是指在物權(quán)變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過一定的公示方法向社會(huì)公開，使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況，以避免第三人遭受損害，進(jìn)而保護(hù)交易安全。在民法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法，兼具物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的公示功能以及宣示權(quán)利歸屬及其正確性的功能。

物權(quán)公信，是指物權(quán)變動(dòng)經(jīng)過公示以后所產(chǎn)生的社會(huì)認(rèn)同和信任，物權(quán)變動(dòng)按照法定方法公示以后，登記記載的權(quán)利人即為法律上真正的權(quán)利人，第三人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的效力而與權(quán)利人從事的轉(zhuǎn)移權(quán)利的交易受法律保護(hù)。即使有公示上的瑕疵，善意受讓人也不負(fù)返還的義務(wù)。對(duì)原物權(quán)權(quán)利人的損失，由造成登記錯(cuò)誤的人和登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

(二)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的效力區(qū)分

德國(guó)將不動(dòng)產(chǎn)登記簿視為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的前提條件一方面與它們?cè)诹⒎夹g(shù)上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性和完整性擬制有關(guān);另一方面與它們將自無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)分別予以規(guī)定的做法有關(guān)。

德國(guó)通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的擬制作用解決了不動(dòng)產(chǎn)之上未登記的權(quán)利和權(quán)利限制是否消滅的問題。除了已登記的物權(quán)存在,還包括未登記的物權(quán)和未登記的處分權(quán)限制不存在,這便從效力范圍上超越了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定作用。不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力擬制作用將不正確的不動(dòng)產(chǎn)登記與實(shí)體法律效果相聯(lián)系,從而產(chǎn)生實(shí)體法上善意保護(hù)的法律效果。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力在實(shí)體法上的法律效力排除了反證權(quán)利取得有瑕疵從而推翻善意保護(hù)的可能性,（和我國(guó)不同，我國(guó)要考察買受人的善意）取得人不能夠放棄所受到的善意保護(hù)。這樣一來,善意在不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度之下是排除善意保護(hù)的消極要件。取得人受善意保護(hù)既無需證明自己不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確,也無須證明自己已知不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。可見,德國(guó)法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的主觀善意均體現(xiàn)為善意推定?？梢哉f,不動(dòng)產(chǎn)登記簿擬制功能既實(shí)現(xiàn)了對(duì)善意的推定,又完成了將不動(dòng)產(chǎn)登記簿的程序法推定作用向?qū)嶓w法保護(hù)功能的超越。

（三）夫妻共同財(cái)產(chǎn)制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的影響

夫妻共同財(cái)產(chǎn)制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的影響，主要源于婚姻法相關(guān)規(guī)定的不明確及與物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的差異和沒有有效銜接。根據(jù)婚姻法的規(guī)定，夫妻對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)，不論登記與否，只要排除特有財(cái)產(chǎn)和約定財(cái)產(chǎn)制的財(cái)產(chǎn)，即享有共同財(cái)產(chǎn)所有權(quán)；夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間對(duì)于共同財(cái)產(chǎn)的重大處理，必須經(jīng)雙方一致決定；對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同財(cái)產(chǎn)的重大處理，夫或妻無權(quán)單方?jīng)Q定，否則即侵犯了對(duì)方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)。

而物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力的規(guī)定，無疑表明即使不動(dòng)產(chǎn)是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，依婚姻法判定也屬于婚姻關(guān)系存續(xù)期間的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但只要夫妻一方未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，就不能認(rèn)定該方為該不動(dòng)產(chǎn)的共有人，進(jìn)而不能對(duì)抗善意第三人，即排除了對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)中未登記為共有人一方的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)。由此可見，夫妻共同財(cái)產(chǎn)制對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的影響主要有以下三個(gè)方面。

1.《婚姻法》規(guī)制下傳統(tǒng)的夫妻共有觀念和認(rèn)識(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力及公信力的影響。

《婚姻法》自頒布施行至今已經(jīng)有60多年的歷史，1950年《婚姻法》規(guī)定實(shí)行一般共同制。1980年《婚姻法》在原來法律規(guī)定的基礎(chǔ)上把法定夫妻財(cái)產(chǎn)制由原來的一般共同制修改為婚后所得共同制，同時(shí)補(bǔ)充了夫妻約定財(cái)產(chǎn)制；2001年《婚姻法》在繼續(xù)保留婚后所得共同制、夫妻約定財(cái)產(chǎn)制的基礎(chǔ)上，對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)的范圍、夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理權(quán)以及夫妻特有財(cái)產(chǎn)等做了更加完善、合理的規(guī)定。從《婚姻法》發(fā)展的歷史，我們不難看出，《婚姻法》實(shí)施的幾十年間，雖然對(duì)相關(guān)的制度做過相應(yīng)修訂，但對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)制度的規(guī)定具有連貫性和一致性，婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)無論登記或占有在夫或妻任何一方名下均屬于夫妻共同所有，處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)夫妻協(xié)商一致的法律意識(shí)已經(jīng)深入人心。物權(quán)法頒行后，因婚姻法與物權(quán)法規(guī)定的差異，因司法實(shí)踐部門適用法律的不一致，對(duì)于《物權(quán)法》只能依登記取得物權(quán)的認(rèn)識(shí)尚不統(tǒng)一，短時(shí)間內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)人們幾十年的固有觀念，這些都嚴(yán)重影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力及其公信力。事實(shí)上，一部成功的物權(quán)法，固然需要移植具有普適性的基本物權(quán)規(guī)則，但更需要立足于本國(guó)的現(xiàn)實(shí)體制、歷史文化、道德意識(shí)、傳統(tǒng)習(xí)慣等，考量的甚至不是理論體系的完美而主要是本國(guó)的國(guó)情。

2.《婚姻法》規(guī)制下夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力及公信力的影響。

受中國(guó)傳統(tǒng)習(xí)慣和婚姻法律制度的影響，家庭成員間獨(dú)立權(quán)利意識(shí)淡薄，配偶間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記多以一方的名義進(jìn)行。在物權(quán)法實(shí)施后，原來的這種登記狀態(tài)使得婚姻法規(guī)制下的夫妻共有財(cái)產(chǎn)制所確立的財(cái)產(chǎn)共有權(quán)處于了不確定的狀態(tài)，即未進(jìn)行權(quán)屬登記的配偶一方權(quán)利的有無處于或然性的狀態(tài)，完全由進(jìn)行權(quán)屬登記的配偶一方的意愿及善意第三人的權(quán)利所控制和左右，進(jìn)行權(quán)屬登記的配偶一方擅自處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，以及第三人的善意取得成立的情形下，其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)蕩然無存。而這種財(cái)產(chǎn)共有權(quán)利的喪失，既非權(quán)利人的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)導(dǎo)致，也非權(quán)利人錯(cuò)誤行為使然，完全是因?yàn)椤痘橐龇ā放c《物權(quán)法》法律規(guī)定的不一致，以致司法機(jī)關(guān)在處理同類糾紛時(shí)適用法律不統(tǒng)一造成。如果任由這種狀態(tài)自由發(fā)展，人們的不安全感會(huì)日益上升，勢(shì)必造成司法公信力的進(jìn)一步下降，更難以實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的公信力。

3.《婚姻法》規(guī)制下夫妻共同財(cái)產(chǎn)制規(guī)則的適用對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記效力及公信力的影響

物權(quán)法頒行后，如因婚姻法與物權(quán)法規(guī)定的不一致，簡(jiǎn)單地排除夫妻共同財(cái)產(chǎn)制規(guī)則的適用，勢(shì)必會(huì)因夫妻一方擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而給另一方造成重大財(cái)產(chǎn)損失，而這種損失在婚姻關(guān)系存續(xù)期間又無法實(shí)現(xiàn)賠償，且因擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)多為惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，即使通過離婚訴訟也難以獲得賠償。反之，如果簡(jiǎn)單地適用夫妻共同財(cái)產(chǎn)制規(guī)則，又會(huì)影響物權(quán)法的施行，無法使善意第三人的交易安全得到保障。如前所述，不動(dòng)產(chǎn)登記的核心效力在于，不動(dòng)產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不經(jīng)登記不發(fā)生法律效力，經(jīng)過登記產(chǎn)生公示公信效應(yīng)，如果適用婚姻法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的處分必須取得夫妻一致意見的規(guī)則，物權(quán)法善意取得制度中判斷第三人善意的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)更加嚴(yán)格和復(fù)雜，判斷第三人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是否善意，不僅要考證第三人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是否知情，還要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載之外的，夫妻是否達(dá)成—致意見進(jìn)行考證，這樣做的結(jié)果，不僅加重了第三人的舉證責(zé)任，而且徹底否定了不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記生效的法律效力，進(jìn)而對(duì)因登記生效而產(chǎn)生的公信力帶來消極影響。

二、婚姻家庭糾紛中商品房權(quán)屬認(rèn)定研究

如果法律對(duì)于如何處理某種糾紛有明確具體規(guī)定，自然直接適用。如果法律規(guī)定比較原則，依文意理解可能造成當(dāng)事人之間的利益失衡，則應(yīng)遵循基本法理，按照公平原則、分析立法本意，以平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。

（一）當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)屬或分割問題爭(zhēng)議的主要情形分析

離婚糾紛中，雙方當(dāng)事人對(duì)于房屋權(quán)屬或分割問題存在爭(zhēng)議的主要情形包括：

1.夫妻一方于婚前訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款，但房屋所有權(quán)登記在婚后；

2.夫妻一方于婚后訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款；

3.夫妻一方于婚前訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款，并辦理貸款，婚后夫妻雙方用共有財(cái)產(chǎn)償還了部分貸款；

4.夫妻一方或雙方于婚后訂立購(gòu)房合同，其中一方用其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分購(gòu)房款，并辦理貸款，夫妻雙方用共有財(cái)產(chǎn)償還了部分貸款。（如圖所示）

圖1、

基于以上論述，以下逐一進(jìn)行分析：

1.夫妻一方于婚前訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款，但房屋所有權(quán)登記在婚后。

此種情況下，如果房屋登記在出資一方的名下，從房屋價(jià)值來源看，完全是由一方的購(gòu)房款轉(zhuǎn)化而來，且訂立購(gòu)房合同時(shí)，雙方尚不具有夫妻身份關(guān)系。一般而言，不會(huì)有與另一方共同購(gòu)房的意思，結(jié)合房屋所有權(quán)登記情況，更加說明了其自己一人成為房屋所有人的意愿。因此，房屋應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果房屋所有權(quán)登記為夫妻二人，也只能出于購(gòu)房人的意愿，在法律上應(yīng)理解為其愿將自己的權(quán)利讓渡部分給另一方，此時(shí)房屋應(yīng)為夫妻二人的共有財(cái)產(chǎn)。

2.夫妻一方于婚后訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款。

此種情況下，合同訂立時(shí)，雙方已經(jīng)具有夫妻身份關(guān)系。從合同來看，雖然只有一方表達(dá)了購(gòu)房意思，但由于夫妻之間存在復(fù)雜的身份及財(cái)產(chǎn)關(guān)系，購(gòu)房究竟是簽約一方的個(gè)人意思還是雙方共同的意思，的確非常難以判斷?；谂c前述第一種情況相同的理由，如果房屋所有人登記為購(gòu)房一方，房屋應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如果房屋所有人登記為夫妻雙方，房屋應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

3.夫妻一方于婚前訂立購(gòu)房合同，且以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款并辦理貸款，婚后夫妻雙方用共有財(cái)產(chǎn)償還了部分貸款，但房屋所有權(quán)登記在婚后。

（1）房屋所有權(quán)人登記為購(gòu)房一方，此種情況下，從購(gòu)房合同的角度看，是一方個(gè)人表示購(gòu)房意思，雖然其原有個(gè)人財(cái)產(chǎn)不足以支付購(gòu)房款，但其以個(gè)人名義向銀行貸款，從法律關(guān)系上看，仍是購(gòu)房一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了全部購(gòu)房款，其在婚前已經(jīng)履行了支付購(gòu)房款的義務(wù)，房屋出售人亦獲得了全部售房款，之后的債權(quán)債務(wù)關(guān)系主要存在于購(gòu)房一方與發(fā)放貸款的銀行之間。因此，基于與前述相同的理由，如果房屋所有人登記為購(gòu)房一方，房屋應(yīng)屬其個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

確定了房屋屬購(gòu)房一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)前提下，還需要解決婚后用夫妻財(cái)產(chǎn)償還貸款的問題。如前所述，購(gòu)房款是獲得房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)支付的對(duì)價(jià)，購(gòu)房一方雖支付了全部購(gòu)房款，但之后有義務(wù)向銀行償還貸款，房屋是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)銀行的債務(wù)也應(yīng)是其個(gè)人債務(wù)。夫妻另一方雖沒有支付購(gòu)房款，但在婚后參與了償還貸款，這是其本不需要承擔(dān)的義務(wù)。因此，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

（2）房屋所有人登記為夫妻二人。同樣基于與前述相同的理由，該房屋應(yīng)屬夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)，但離婚分割該房屋時(shí)，應(yīng)注意一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的情節(jié)，考慮財(cái)產(chǎn)價(jià)值形態(tài)變化的客觀事實(shí)，個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分應(yīng)計(jì)算增值，對(duì)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分購(gòu)房款的一方適當(dāng)多分房屋折價(jià)款或抵扣應(yīng)支付的房屋補(bǔ)償款。

4.夫妻一方于婚后訂立購(gòu)房合同，以一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分購(gòu)房款，也用共有財(cái)產(chǎn)償還了部分貸款。

此種情況下，如前所述，從購(gòu)房合同的角度難以判斷購(gòu)房究竟是簽約一方的個(gè)人意思還是雙方共同的意思。但是從償還貸款來看，往往是夫妻共同的意思，因此，不論房屋所有人登記為簽約一方還是夫妻雙方，房屋應(yīng)屬夫妻共有財(cái)產(chǎn)。同樣需要注意的是，離婚分割房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付部分購(gòu)房款的一方適當(dāng)多分房屋折價(jià)款或抵扣應(yīng)支付的房屋補(bǔ)償款。

綜上，可整理相關(guān)情況的處理方式如圖所示：

圖2

（二）離婚訴訟分割房產(chǎn)時(shí)涉及父母出資問題

1.所有權(quán)尚未登記的處理

子女離婚時(shí)，父母出資為子女購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)尚未進(jìn)行登記。此時(shí)，如何認(rèn)定該不動(dòng)產(chǎn)的最終歸屬則應(yīng)區(qū)分該出資發(fā)生在婚前婚后而定。如一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)婚姻法解釋（二）第22條第1款規(guī)定認(rèn)定為對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。進(jìn)一步而言，不管該出資是否足以支付全部房款，都不影響其子女在房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)，受贈(zèng)一方子女在婚前就取得房產(chǎn)的全部債權(quán)，該債權(quán)在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。也即，受贈(zèng)一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物—不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則應(yīng)根據(jù)婚姻法解釋（二）第22條第2款規(guī)定將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈(zèng)與已方子女。相應(yīng)的，子女雙方以該共同受贈(zèng)的出資購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，是婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.父母請(qǐng)求返還出資的處理

現(xiàn)實(shí)生活中，由于父母與子女不和、子女離婚時(shí)父母為保全自己的購(gòu)房出資等原因，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在子女離婚時(shí)，父母請(qǐng)求返還購(gòu)房出資的情形。父母請(qǐng)求返還購(gòu)房出資所主張的基礎(chǔ)法律關(guān)系往往為借貸而非贈(zèng)與。實(shí)踐中，對(duì)父母出資為子女購(gòu)買房屋行為的法律性質(zhì)，應(yīng)著重把握以下幾個(gè)方面：

第一，應(yīng)尊重雙方意思自治。對(duì)父母出資購(gòu)房行為的認(rèn)定原則上應(yīng)以父母的明確表示為準(zhǔn)。如果有證據(jù)足以證明父母與子女之間約定為贈(zèng)與或者父母明確表示為贈(zèng)與，就是贈(zèng)與關(guān)系。

第二，對(duì)借貸關(guān)系是否成立應(yīng)嚴(yán)格遵循“誰主張，誰舉證”原則。在現(xiàn)實(shí)生活中，基于彼此間密切的人身財(cái)產(chǎn)關(guān)系，一方面，父母如對(duì)子女進(jìn)行資金借貸往往沒有借條等書面證據(jù)，另一方面，父母即便對(duì)子女出資是贈(zèng)與性質(zhì)，也往往沒有明確的表示。此時(shí)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行“誰主張，誰舉證”的舉證責(zé)任原則。父母出資行為性質(zhì)處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài)時(shí)，將出資為借貸這一事實(shí)的證明責(zé)任分配給父母一方比將出資為贈(zèng)與的證明責(zé)任分配給子女一方更符合證明責(zé)任分配原則。

3.父母只為子女購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)支付部分出資的處理

在司法實(shí)踐中，還經(jīng)常發(fā)生的一種情形是父母只為子女購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)支付了部分價(jià)款（往往是首付款），

以子女名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記在一方子女或雙方子女名下。

（1）如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚前，則該出資屬于接受該出資子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果該不動(dòng)產(chǎn)買賣合同也簽訂在子女結(jié)婚前，則可適用婚姻法解釋（三）第10條規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）如果該出資發(fā)生在子女結(jié)婚后，則根據(jù)婚姻法解釋（二）第22條第2款規(guī)定應(yīng)將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與。相應(yīng)地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并以該出資作為首付款所購(gòu)買的不動(dòng)產(chǎn)，不管登記在子女一方還是雙方名下都應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在具體分割訴爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，可對(duì)出資父母的子女一方予以適當(dāng)多分。

三、婚姻家庭領(lǐng)域中“房改房”權(quán)屬確認(rèn)及分割問題

（一）關(guān)于對(duì)房改房分割存在的爭(zhēng)議

房改房是指城鎮(zhèn)居民自行出資購(gòu)買的根據(jù)國(guó)家房屋改革政策出售的房屋。此類房屋是指國(guó)家投資建設(shè)并由房產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營(yíng)管理的房屋（直管公房）和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位投資建設(shè)并自行管理的房屋（自管公房）以及集體企業(yè)投資建設(shè)并自行管理的房屋。按照國(guó)家房改政策的有關(guān)規(guī)定，房改房的出售有市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，由于在購(gòu)買和出售上還有許多政策性規(guī)定，住房制度改革政策的復(fù)雜多樣性，使得房屋所有權(quán)缺乏足夠的明細(xì)度，這些都增加了離婚財(cái)產(chǎn)分割中，對(duì)房屋權(quán)屬認(rèn)定存在相當(dāng)?shù)碾y度和爭(zhēng)議。實(shí)踐中，關(guān)于房改房的分割存在以下幾種觀點(diǎn)：

（1）完全按照房產(chǎn)證的取得時(shí)間來決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。我國(guó)婚姻法第17條及婚二解釋第19條之規(guī)定“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。此觀點(diǎn)的本質(zhì)是完全按照房產(chǎn)證的取得時(shí)間來決定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。此觀點(diǎn)具有相當(dāng)?shù)拇硇?，也是在夫妻?cái)產(chǎn)認(rèn)定上機(jī)械照搬“婚內(nèi)所得共同制”而得出的必然結(jié)論。此觀點(diǎn)弊端主要在于：如果僅僅機(jī)械地按照房屋產(chǎn)權(quán)證書取得的時(shí)間作為劃分“房改房”是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)或婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，則可能出現(xiàn)對(duì)一方顯示公平的情況。房屋產(chǎn)權(quán)證書的取得與房屋實(shí)際交付的時(shí)間往往不同步，許多購(gòu)房人由于其自身以外的原因，遲遲不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。而物權(quán)公示原則是為交易服務(wù)的，也可以說是一項(xiàng)市場(chǎng)規(guī)則；如果財(cái)產(chǎn)不交易，則不需要公示。也就是說不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護(hù)交易安全、保護(hù)善意第三人的利益，而離婚訴訟中按揭房屋的分割只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突。一方在婚前已經(jīng)取得了購(gòu)房合同中購(gòu)房者一方的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)的物權(quán)只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，故離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)將房屋認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)相對(duì)比較公平。

（2）完全按照購(gòu)房款來源決定“房改房”權(quán)屬

認(rèn)為“婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房改房又分為兩種情形：一、夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租的共有房屋或婚后承租的共有房屋；二、夫妻雙方以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租的共有房屋或者婚后承租的共有房屋”基本觀點(diǎn)是，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的就是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

這種觀點(diǎn)的弊端在于：忽視了“房改房”是特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，其本身帶著一定的國(guó)家政策屬性，其出售和價(jià)格的計(jì)算均受國(guó)家政策的調(diào)整。不同于普通商品房，其房屋價(jià)格不是單純的市場(chǎng)價(jià)格，而是綜合了包括夫妻雙方的工齡、職級(jí)等因素確定的，相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)有很大的優(yōu)惠。當(dāng)事人為購(gòu)房出資只是取得房屋所有權(quán)的一個(gè)方面，但絕不是最重要的方面。因?yàn)樵摰土膬r(jià)格對(duì)于取得房屋產(chǎn)權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果一方在婚后稍有出資就可以主張產(chǎn)權(quán)，而完全不考慮諸如是否享受了其包括工齡優(yōu)惠在內(nèi)的其他優(yōu)惠，這些證明其在購(gòu)房中同樣享受了房改福利的因素，只能導(dǎo)致極其不公平的結(jié)果。

通過以上分析我們知道，“房改房”的分割必須考慮“房改房”本身作為特定歷史時(shí)期產(chǎn)物的特點(diǎn)。既不能簡(jiǎn)單依據(jù)房產(chǎn)證的取得時(shí)間，也不能僅僅根據(jù)是否有出資來對(duì)產(chǎn)權(quán)做出簡(jiǎn)單的判斷。

（二）房改房在婚姻家庭糾紛中的分配原則

實(shí)際生活中，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買的房改房主要有兩種情形：一種是按房改政策購(gòu)買并已經(jīng)取得所有權(quán)的房屋；另一種是按照房改政策購(gòu)買尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋。

1.按房改政策購(gòu)買并已取得所有權(quán)的房屋的處理。

根據(jù)房改政策，職工購(gòu)買公有房屋實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)行市場(chǎng)，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)交易，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。按房改政策購(gòu)買并已取得所有權(quán)的房屋就是指以市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房改房。其中又區(qū)分為個(gè)人婚前購(gòu)買的房改房和婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房改房。由我國(guó)國(guó)情所決定，房改房在出售前基本上是由本單位職工以低租金承租的公有房屋，當(dāng)事人婚前購(gòu)買的房改房是當(dāng)事人一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買其所承租的公有房屋，對(duì)此類房屋，根據(jù)婚姻法第18條規(guī)定的夫妻特有財(cái)產(chǎn)制，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)，除當(dāng)事人另有約定外，離婚時(shí)不得作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)予以分割處理。最高人民法院1993年11月3日公布的關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見所規(guī)定的；“一方婚前個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營(yíng)、管理的，房屋和其他價(jià)值較大的生活資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”不再適用。

婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買的房改房又分為兩種情況：第一種是夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；第二種是夫妻以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋。

首先，對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買公有房屋的權(quán)屬認(rèn)定。

對(duì)夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買婚前承租或婚后承租的公有房屋，房屋權(quán)屬登記在一方名下的，該房屋應(yīng)視為個(gè)人所有，如果房屋權(quán)屬登記在夫妻名下的，就應(yīng)視為夫妻共同共有。如果夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買婚前或婚后承租的公有房屋權(quán)屬登記在夫妻雙方名下的，就應(yīng)視為夫妻共同所有。根據(jù)婚姻法確定的約定財(cái)產(chǎn)制原則，夫妻之間可以就婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。在夫妻一方將以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋權(quán)屬登記在夫妻雙方名下時(shí)，按照不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示原則，該房屋的所有權(quán)主體就是夫妻雙方，房屋為夫妻共同所有，這也可視為是夫妻雙方對(duì)婚前財(cái)產(chǎn)及婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)所作的約定。

其次，對(duì)夫妻以共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買由一方婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋的權(quán)屬認(rèn)定。

根據(jù)婚姻法所確立的法定共同財(cái)產(chǎn)制原則，在對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方或者雙方以共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的財(cái)物的權(quán)屬認(rèn)定上，除當(dāng)事人另有約定外，明確為屬于夫妻共同所有。對(duì)夫妻一方婚前承租的房屋，盡管該房屋是所在單位出租給其個(gè)人居住，個(gè)人享有相應(yīng)的福利性待遇，但終究尚未取得房屋所有權(quán)，只要該承租房屋是婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，即使權(quán)屬登記證書記載的權(quán)利主體為承租一方，該房屋仍應(yīng)認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)。房屋權(quán)屬登記證書記載的權(quán)利主體是夫妻雙方的，夫妻雙方為共同所有權(quán)人。夫妻一方以房屋權(quán)屬證書記載的權(quán)利主體為其個(gè)人為由主張?jiān)摲课轂閭€(gè)人財(cái)產(chǎn)的，需舉證證明該房屋是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，或者是以其個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，或者雙方有明確約定屬于其個(gè)人所有，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的共同財(cái)產(chǎn)。

婚姻法解釋（二）第19條規(guī)定，由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就是基于此種原因作出的解釋性規(guī)定。

2.尚未取得所有權(quán)或者只享有部分所有權(quán)的房屋的處理。

其中又可以包括兩種情況：一是離婚時(shí)夫妻雙方對(duì)其居住使用的房屋尚未取得所有權(quán)；二是離婚時(shí)夫妻雙方取得房屋所有權(quán)只是部分所有權(quán)，不是完全所有權(quán)，這主要是指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的共有房屋。根據(jù)民法通則關(guān)于所有權(quán)的規(guī)定和婚姻法關(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋，無論是在締結(jié)婚姻之前，或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，既不屬于夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，因此，即使當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出約定，該約定也不發(fā)生法律效力。人民法院在審理離婚訴訟時(shí)，也不能就雙方當(dāng)事人提出的房屋所有權(quán)屬和分割請(qǐng)求進(jìn)行判決。只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權(quán)后，才可向人民法院就房屋所有權(quán)的歸屬和分割提起訴訟。夫妻雙方對(duì)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房屋不享有完全所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)，這類房屋也就是通常所說的“部分產(chǎn)權(quán)房屋”。

當(dāng)然，雙方當(dāng)事人可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述問題無法達(dá)成一致意見，人民法院只可就房屋的居住、使用作出判決，而不能對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判決。最高院婚姻法解釋（二）第21條規(guī)定，離婚時(shí)尚未取得或者尚未完全取得所有權(quán)，當(dāng)事人協(xié)商不成的，人民法院進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用；前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，當(dāng)事人如果有爭(zhēng)議，可以另行向人民法院提起訴訟。

3.關(guān)于房改房的具體分割處理問題。

對(duì)夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個(gè)人名下的房屋，盡管該房屋為個(gè)人所有，但由于購(gòu)買的承租房屋為實(shí)行房改政策的房屋，該房屋的出售及其價(jià)格的計(jì)算都受到國(guó)家房改政策的調(diào)整。因此在離婚財(cái)產(chǎn)分割處理此類房屋時(shí)還要進(jìn)行特殊處理。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素?？梢?，按房改政策出售的房屋價(jià)格不是單純的房屋市場(chǎng)價(jià)格，該出售價(jià)格中包含了夫妻雙方工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時(shí)購(gòu)買價(jià)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買并作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理對(duì)另一方顯屬不公。因此分割處理此類房屋時(shí)，可在認(rèn)定房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級(jí)等因素在房改房出售價(jià)格中的比例予以折算，即將隱含在房改房?jī)r(jià)格中的福利政策具體化，給對(duì)方相應(yīng)的補(bǔ)償。

對(duì)于夫妻共同所有房屋，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)按照婚姻法、婦女權(quán)益保障法的規(guī)定，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來以體現(xiàn)出對(duì)婦女兒童權(quán)益的保護(hù)。對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻就福利政策下房屋的價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高院婚姻法解釋（二）區(qū)別三種情況分別做出了明確的處理規(guī)定：（1）雙方均主張房屋所有權(quán)的，競(jìng)價(jià)取得，由出價(jià)高的一方取得房屋的所有權(quán)，同時(shí)由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補(bǔ)償；（2）只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋按市場(chǎng)價(jià)格作出評(píng)估，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償；（3）雙方都不主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)將房屋拍賣，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

(三)在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)

1.案例簡(jiǎn)述

案例一：2014年3月，王某作為原告將其兄弟姐妹起訴至法院，持其父所留遺囑要求繼承其父于2001年所購(gòu)位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的自管公房，王某之兄弟姐妹均表示涉訴房屋為父母遺產(chǎn)，應(yīng)依法予以繼承。經(jīng)審理查明，王某之父與王某之母共育有六名子女，王母于1999年去世，王父于2009年去世，2001年王父購(gòu)買一自管公房并登記在王父名下，涉訴公房為上世紀(jì)八十年代拆遷安置給王父與王母的公房。2007年，王父立有遺囑，表示該房屋由王某繼承。雙方認(rèn)可，王母去世后，其部分遺產(chǎn)并未分割。

案例二：2014年8月，祁大、祁二、祁三起訴至法院稱：祁父與祁母婚后共生育有七個(gè)兒子，祁父于1976年去世，祁母于2013年7月8日去世。祁父與祁母生前共有一處位于北京市朝陽(yáng)區(qū)自管公房?，F(xiàn)訴至法院要求確認(rèn)祁某等人對(duì)該房屋享有繼承份額。其余子女辯稱涉訴房屋并非祁父祁母共有而是祁母于1998年通過公租房的形式承租下來，2004年以優(yōu)惠成本價(jià)購(gòu)得的，現(xiàn)祁母留有遺囑，將房屋交由祁四繼承。法院經(jīng)審理查明祁父與祁母共育有七名子女。祁父于1976年因死亡注銷戶口，祁母于2013年去世。涉訴房屋登記在祁母名下。該房屋系2004年祁母購(gòu)得自有公房。2009年祁母留有公證遺囑，將涉訴房屋留給祁四繼承。

2.在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處理原則

對(duì)此問題最高人民法院經(jīng)研究認(rèn)為：此問題不能簡(jiǎn)單的下結(jié)論，而應(yīng)根據(jù)不同的情況，區(qū)別對(duì)待。（最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函，該復(fù)函雖因與現(xiàn)行房改政策不符而廢止，但針對(duì)歷史遺留問題，處理該類案件仍需考慮該復(fù)函的精神）

（1）夫妻一方死亡后，如果繼承已經(jīng)發(fā)生，遺產(chǎn)已經(jīng)分割完畢，健在一方用自己的積蓄購(gòu)買的公有住房應(yīng)視為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是一種政策性的補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益；

（2）如果夫妻一方死亡后，遺產(chǎn)沒有進(jìn)行分割，公有住房是用夫妻共同的積蓄購(gòu)買的，該住房應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)；但如果死亡一方死亡時(shí)間過長(zhǎng)（如5年以上），應(yīng)予查明購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，還是健在一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)是共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果購(gòu)房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購(gòu)住房只是共同積蓄的轉(zhuǎn)化形態(tài)，仍應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

3.案例處理結(jié)果

案例1：

涉訴房屋應(yīng)視為王父與王母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。理由主要為：

第一，涉訴房屋屬于房改房性質(zhì)。該房屋系王父以成本價(jià)加個(gè)人優(yōu)惠條件購(gòu)買的自管公有住宅樓房，故涉訴房屋在性質(zhì)上屬于通常所稱的房改房，是享受國(guó)家房改政策的住宅。按照我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房系以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購(gòu)房主體，且每個(gè)家庭只能享受一次優(yōu)惠。結(jié)合涉訴房屋系上世紀(jì)八十年代拆遷安置而來的情節(jié)，可以推知，夫妻雙方對(duì)符合房改政策的公有住宅均享有可期待的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，如果在條件成就、該財(cái)產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)時(shí)，因夫妻一方的死亡而自然剝奪其生前預(yù)期可得但尚未實(shí)現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，將導(dǎo)致對(duì)死亡一方的繼承人不公平。據(jù)此，對(duì)于房改房所有權(quán)的認(rèn)定，不宜因房屋于夫妻一方死亡后購(gòu)買而直接認(rèn)定該房屋歸健在一方個(gè)人所有，應(yīng)結(jié)合家庭情況、房屋政策、房產(chǎn)來源等案情綜合判斷。

第二，購(gòu)房款來源于夫妻共同積蓄。雙方當(dāng)事人均確認(rèn)王母死亡后，其遺產(chǎn)至今尚未分割。王父支付涉訴房屋購(gòu)房款時(shí)年事已高，且距離王母死亡僅三年有余。在雙方當(dāng)事人均未提舉證據(jù)證明購(gòu)房款系王父一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)的情況下，應(yīng)推定王父購(gòu)房款來源于其與王母的共同積蓄。某種意義上講，涉訴房屋為王父與王母共同積蓄、共享房改政策優(yōu)惠的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化形態(tài)，故依法、依情理應(yīng)視為王父、王母夫妻共同財(cái)產(chǎn)。其他繼承人應(yīng)享受部分份額利益。

案例2：

涉訴房屋應(yīng)為祁母?jìng)€(gè)人財(cái)產(chǎn)。理由如下：

祁某等人上訴雖稱祁母購(gòu)房時(shí)使用了祁父的工齡，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是優(yōu)惠購(gòu)房時(shí)的工齡優(yōu)惠屬于國(guó)家的優(yōu)惠政策，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并不屬于祁父的個(gè)人遺產(chǎn)范圍。對(duì)“房改房”的財(cái)產(chǎn)屬性的界定，不宜簡(jiǎn)單定論，而應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別對(duì)待。本案中，祁父于1976年去世，祁母于2004年以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買該“房改房”，未有證據(jù)顯示購(gòu)房款是祁父、祁母的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故該房宜界定為祁母的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。故應(yīng)依據(jù)祁母遺囑確認(rèn)房產(chǎn)歸屬。