一、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

    (一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分                                稅率為30% 

    (二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分          稅率為40% 

    (三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分         稅率為50% 

    (四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分                                 稅率為60%

    二、計(jì)算土地增值稅稅額，具體公式如下：

  (一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的：             土地增值稅稅額=增值額×30% 

  (二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的：   土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

  (三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的：  土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

  (四)增值額超過200%的：                          土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

    三、扣除項(xiàng)目

    (一) 取得土地使用權(quán)所支付的金額，取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 

   （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 

    1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 

    2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 

    3、建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 

    4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 

    5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 

    6、開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 

    （三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 

    財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的５％以內(nèi)計(jì)算扣除。 

    凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和的１０％以內(nèi)計(jì)算扣除。

    上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

    （四）評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 

    （五）稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和地方教育附加，也可視同稅金予以扣除。 

   （六）加計(jì)２０％的扣除，根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和按規(guī)定計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項(xiàng)金額之和，加計(jì)２０％的扣除。

    [例] 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)竣工結(jié)算，此項(xiàng)目已繳納土地出讓金300萬元，獲得土地使用權(quán)后，立即開始開發(fā)此項(xiàng)目，建成10,000平米的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以每平方米4,000元價(jià)格全部出售，開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本為每平米1,500元，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，賬面房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)、印花稅170萬元，請(qǐng)問如何繳納土地增值稅。

    第一步，計(jì)算商品房銷售收入

      4,000×10,000=4,000萬

    第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額

     1、購買土地使用權(quán)費(fèi)用：300萬元

     2、開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施的成本：1,500元×10,000平方米＝1,500萬元

     3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：

    因?yàn)椴荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額為：（300＋1500）×10％＝180萬元，應(yīng)按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

     4、計(jì)算加計(jì)扣除：（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360萬元

     5、稅金：170萬元

    扣除項(xiàng)目金額＝300＋1,500＋180＋360＋170＝2,510萬元

   第三步，計(jì)算增值額

   增值額＝商品房銷售收入－扣除項(xiàng)目金額合計(jì)

         ＝4,000－2,510＝1,490萬元

   第四步，確定增值率

   增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％

   增值率超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％

   第五步，計(jì)算土地增值稅稅額

   土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

                 ＝1,490×40％－2,510×5％

                 ＝596－125.50

                 ＝470.50萬元