[ 04 ]

堅決買精裝修房！

對于購房者來說，不論你是富豪還是剛剛畢業(yè)的大學生，我有一個觀點就是堅決買精裝修交付的房子。

還是有些人不太理解，為什么呀？開發(fā)商都是黑心的??！大家都說“無良開發(fā)商”，他們做的精裝修我們怎么能夠信賴呢？特別是精裝修里面的隱蔽管線我們根本看不到，他們提供的風格要么那么浮夸，要么那么簡陋，我都不喜歡，我就喜歡自己做，我要自己整一個地中海風格，或者是無印良品風格。

但事實上開發(fā)商提供的只是硬裝。一個房子是不是有品位，靠的不是硬裝而是軟裝。軟裝是靠你自己實現(xiàn)的，而不是開發(fā)商提供給你的。所以一個房子軟裝一變，整體風格也完全可以改變，這才是考驗你品位的地方。

那為什么堅決要買精裝修的房子呢？首先裝修是一件很煩的事情，如果一對夫妻一起裝修的話，離婚的概率都很高，因為意見太容易不統(tǒng)一了。但這還不是最重要的，開發(fā)商幫你省的不止是裝修的煩惱。

如果一個樓盤全是精裝修的，另一個樓盤全部都是毛坯的，你想一下這兩個樓盤的區(qū)別。首先，精裝修的樓盤入住率一定高，因為裝好了，我不住，我會怕這個精裝修壞掉，所以入住率高，會迅速形成居住氛圍。毛坯的房子，大家就拖拖沓沓，特別是投資客比較多的那些樓盤，未來三到八年都有人持續(xù)地在裝修。就算你住得很高興，但隔壁的電鋸聲會把你搞得心神不寧；樓盤交付了，剛剛住進去的時候，電梯轎廂非常漂亮，而一旦房子是毛坯的，那這些黃沙水泥在電梯里亂放，你這個漂亮樓盤的公共界面基本上被他們毀了。

更重要的是群租問題，各大城市都有群租問題。我們不是歧視群租者，很多大學畢業(yè)生是需要去群租；但是如果我們換位思考，你剛剛買了一個房子，你是這套房子的擁有者，你希不希望你邊上是一個群租房？肯定不。但是如果是個毛坯房，而且越是市中心的毛坯房，群租的概率就越高。因為毛坯房有人買了不急于住，就租給誰誰誰代理，然后他們就把房子改成了很多間的群租房。

群租問題不是靠行政法規(guī)一紙禁令就能解決的，它最終還是需要依靠市場化手段解決。精裝修交付是其中的一個市場手段。

| 上海書友會班委主持現(xiàn)場 |

我要講的是，一切做精裝修的房地產(chǎn)企業(yè)，都是值得尊敬的。因為對他們來講，做精裝修是很麻煩的一件事情，因為精裝修很容易出問題，多做多錯；如果做毛坯，肯定不會錯那么多。

最先宣布全國范圍內所有的公寓房必須做精裝修的，是萬科。當然王石考慮的理由未必是我剛才講的那些，他的理由是環(huán)保，因為毛坯房交付以后要敲掉一些墻，換掉才剛剛裝上的電線和馬桶，不環(huán)保。他覺得萬科在整個中國有這么大的開發(fā)量，如果做毛坯，那么碳排放、資源浪費等，每年都是一個巨大的消耗。

前兩年北京的房地產(chǎn)市場也不是很好，精裝修的房子價格會比較高，所以整個中國原本打算做精裝修的開發(fā)商都說，我不做精裝修，我要做毛坯。萬科的北京公司就偷偷做了毛坯，結果王石知道了，被他臭罵一頓。所以我非常佩服王石先生這一點，無論在什么行情下，無論是哪個城市什么地段什么樓盤，只要是公寓，就必須做精裝修。

還有一家富力地產(chǎn)，是廣州的一家企業(yè)，它其實最早做到了一套成熟的精裝修管控體系。這個管控體系非常嚴格，可以讓精裝修出差錯的概率更低一點。萬科當年做精裝修的時候，有向富力學習過；但是現(xiàn)在萬科走在了前面。后來富力又反過來向萬科學習，說也要把全中國的公寓做成精裝修。

對于這些大企業(yè)來講，他們已經(jīng)意識到精裝修還是能夠在這個市場上存活的。所以對于我們購房者來說，更應該去買精裝修。

很多人擔心開發(fā)商的裝修在質量上會出問題。其實只要是精裝修的房子，就一定會有質量問題，這只是概率問題。我們只要考慮一個問題就行了——它的維修團隊靠不靠譜。一般來講，中國的法規(guī)規(guī)定，精裝修房子交付以后，從你入住開始兩年之內幫你免費維修。這里面就有差別了，有些維修團隊會很積極地幫你，有些團隊就不會。所以我們要關注的就是維修團隊。

我跟大家講一個華少的故事。華少是杭州人，他成名以后，他買了什么房子？精裝修的房子。但是悲劇就出現(xiàn)了——他買的是精裝修的樣板房，就是開發(fā)商在工程實體里面建的那種樣板房。結果衛(wèi)生間馬桶漏水，天花板漏水，各種問題，在交付的幾個月之內，開發(fā)商不停地幫他修。修到最后，開發(fā)商忍不住跟華少交代，在我們行業(yè)內，樣板房是不能買的，難道你不知道嗎？華少勃然大怒，我怎么知道你們的行規(guī)啊！

確實，這種情況是存在的。因為樓體在建的時候，要把樣板房趕出來，讓目標客戶去參觀，所以里面的管線都是臨時搭建的，出問題的概率確實會比較高。

華少遇到的精裝修質量問題，是我所有朋友中最嚴重的。所以我身邊總有一些朋友會借此反駁我說，你看誰誰誰買精裝修又出問題了，怎么還能買精裝修呢？但是，華少在買另外一套更靠近市中心的房子時，他還是選擇精裝修。因為他曾經(jīng)裝修過一套房子，裝修痛苦的過程以及后來的居住狀態(tài)，和精裝修樓盤完全不一樣。所以他還是堅持選精裝修的樓盤，當然，后面買的那套精裝修房，質量很靠譜。

[ 05 ]

誰家的房子100%不漏水？

現(xiàn)在其實上海的戶型，或者說套型，真不怎么樣?？赡苁巧虾５姆孔犹觅u了，以至于開發(fā)商都不愿意花很多心思去研究。

房價一定會越來越貴，像北京上海深圳這樣的地方，現(xiàn)在的房價根本看不到天花板。那么將來房價越來越貴以后怎么辦呢？特別是貴到?jīng)]那么好賣的時候，就一定會把房子變小，把總價控制住。

香港、東京都是例子，香港的千呎豪宅，兌換成我們的平方米是什么概念？92平方米都不到。這在香港都是豪宅。但是在上海呢？還叫小戶型。所以這是很奇葩的一件事情。

那么戶型變小了以后，是不是就意味著不能滿足我們的住房需求了呢？其實在中國的一些地方，90平方米的公寓它可以做出三個房間，兩個衛(wèi)生間，而且這兩個衛(wèi)生間是帶窗戶的，不是那種暗衛(wèi)，另外還帶有一個獨立儲藏室，當然餐廳客廳都是有的。

這樣的房子都已經(jīng)研發(fā)出來了，在杭州很常見。杭州這幾年房地產(chǎn)行情實在太爛了，房子都不漲價，開發(fā)商就花心思把戶型做得更好。所以杭州的中小戶型，是我看過這么多城市的戶型中做得最好的。

剛剛講到質量問題，我們再重點講一下漏水問題。很可悲的一件事情是，中國沒有一家開發(fā)商敢向你承諾說，我們的房子100%不漏水，中國所有的房子都有漏水的情況。

但是如果我們在日本，日本的開發(fā)商就敢告訴你，他們的房子100%不漏水。這就是在建筑業(yè)里面，我們中國跟日本的差距。

為什么呢？造房子的技術不一樣。

別看我們中國的高科技非常發(fā)達，但最基礎的產(chǎn)業(yè)其實還是非常落后的。我們中國的開發(fā)商怎么蓋房子？就是手工砌墻、手工抹灰。因為是手工品，所以一定會有出現(xiàn)質量問題的概率。

但是日本人不是這樣的，日本是工廠化的。所有房子的配件基本上都是在工廠做好，拉到現(xiàn)場直接裝起來，像積木一樣搭起來。只有什么環(huán)節(jié)要現(xiàn)場施工呢？就是樓板是要現(xiàn)澆的。除了樓板以外，其它一切幾乎都工廠化了，包括承重墻。大家知道承重墻關系到一幢建筑會不會塌掉，但日本人就敢工廠化。日本可是地震頻發(fā)的國家，但是工廠化建筑很牢固。我在日本工地里面，就看著他們把承重墻通過卡車運過來，然后再用吊車一節(jié)一節(jié)堆上去，房子就蓋好了。

大家看新聞不知道有沒有關注到，長沙有一家叫遠大的企業(yè)，原來做空調的，現(xiàn)在它也蓋房子，幾十天蓋了幾十層樓，蓋得很快。很多人就開始垢病說，你蓋這么快，這個質量一定會有問題吧？在我們的觀念中，只要是太快出來的東西，都是有問題的。

| 遠大住工的工廠 |

但是我非常看好遠大的產(chǎn)業(yè)，因為遠大是跟德國、跟日本認真學習過的，一定不會有什么大的質量問題，而且這一定是中國未來的方向。

做住宅工廠化，在日本很省成本，是因為日本已經(jīng)把它規(guī)模化了；而在中國，這是非常費錢的。找建筑工人蓋房的成本是很省的，但是工廠化的話，不是一家開發(fā)商想做就能做的，你需要上下游的工廠、施工方以及一系列的材料供應商，要研發(fā)這些東西，整合形成一個產(chǎn)業(yè)鏈。萬科以一己之力去做這個產(chǎn)業(yè)鏈，這是一件非常偉大的事情。

萬科有一個建筑施工合作方，鐵桿級別的，叫中天建設，也已經(jīng)成為住宅工廠化施工領域的領頭羊。

萬科現(xiàn)在的工廠化已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，已經(jīng)有一部分萬科的樓盤敢對購買者說，我們的房子100%不漏水，哪怕是在臺風頻發(fā)的地方都敢這樣說。因為它用的是住宅建筑產(chǎn)業(yè)的一個革命性技術，叫PC技術，也就是工廠化技術。

在中國，大家都說綠城的房子品質非常好。“品質”這個詞其實是很虛幻的概念，應該換一個詞，叫“質量”。質量好不好，其實最低的一個要求就是我的房子能不能不漏水。但是綠城也不敢說不漏水。

綠城有一個執(zhí)行總經(jīng)理，有一天被綠城的老板宋衛(wèi)平罵，說又有客戶投訴你的房子漏水了，房子再漏水，你就趕緊給我直接從這個窗戶跳下去！宋衛(wèi)平是刀子嘴、豆腐心的人，前幾年他脾氣比較暴躁，這兩年好多了。然后那個老總怎么說呢？他說，宋總，如果我今天從這個窗戶跳下去，可以讓綠城的房子100%不漏水，那我現(xiàn)在馬上跳下去；但是我現(xiàn)在不跳，就是為了讓綠城的房子少漏點水，甚至有一天可以完全不漏水。

就是這個人，我今年上半年跟他去深圳邊上的惠州，去參觀學習萬科一個樓盤的工地。當時綠城派出了整個工程系統(tǒng)的幾百號人，直接拉到萬科工地現(xiàn)場，去學習萬科是怎么樣工廠化蓋房子的。

以前宋衛(wèi)平先生是非常看不起王石的工廠化的。他認為房子是藝術品，藝術品怎么能夠工廠化呢？所以他說了很多攻擊萬科的話。他說，如果我們綠城的房子造得像萬科那樣子，我們的這些項目經(jīng)理都可以跳樓了。

其實這是對工廠化的一個巨大誤解。工廠化解決的是房子內核問題，而不是外觀問題，你的外觀想怎么藝術還是可以怎么藝術。宋衛(wèi)平現(xiàn)在對這件事情已經(jīng)看得很明白了，他罵了萬科那么多年以后，現(xiàn)在反過來說我要跟萬科學習，而且還是在公開場合說，還派了龐大的工程團隊去學習。所以他的坦蕩胸懷，還是非常令人尊敬的。

所以我覺得這是中國房地產(chǎn)業(yè)一個好的變化。至少這些有作為的企業(yè)、有理想的企業(yè)，特別是對中國房地產(chǎn)行業(yè)很有影響的這兩家企業(yè)，都在對住宅的工廠化產(chǎn)生興趣。我相信在不遠的將來，我們中國的房子也可以像日本一樣100%不漏水。

| DK上海演講現(xiàn)場 |

[ 06 ]

房價越高 戶型越小

我相信這一定會移植到上海來。因為上海的房價越來越貴以后，總要有人買得起不那么貴的房子。我原來要三房兩明衛(wèi)一個儲藏間，至少得120平方、140平方，甚至160平方；那我現(xiàn)在變成90平方，雖然房間小了一點，但是床還是放得下，邊上的床頭柜也放得下，而且還有儲藏間。必須是這樣的一個變化。

萬科在研究18平方米的戶型，綠地在研究“膠囊公寓”，這種都是在走極端。誰愿意去住18平米的房子？當然大學畢業(yè)生除外，正常的家庭是不會去住18平米的。所以倒是90平米，更值得研究如何讓它擁有更多的功能空間，如何能夠滿足主流家庭的需求。

[ 07 ]

智能住宅？呵呵！

現(xiàn)在很流行“互聯(lián)網(wǎng)+”，互聯(lián)網(wǎng)思維，所以很多開發(fā)商就開始提互聯(lián)網(wǎng)住宅，或智能住宅。有那么一兩家房企，號稱自己是中國做智能住宅最好的。他們說：我們和小米戰(zhàn)略合作。

然后我就問小米的人，你們跟他們合作到什么程度了？小米的人說：“他們就買了我們幾個空氣凈化器、路由器之類的?！?/span>

小米很忙，現(xiàn)在沒時間搭理房地產(chǎn)。

很多地產(chǎn)商喜歡扯虎皮，這也是他們的一大特點。

那么智能住宅只有誰能弄呢？比爾·蓋茨，還有臺灣的林志穎。林志穎是個發(fā)燒友。其實也只有發(fā)燒友才能弄，因為開發(fā)商根本沒有這個能力去弄。不是說他們財力不夠，而是說這個產(chǎn)業(yè)鏈還沒有起來。

當然，中國的企業(yè)包括小米在內，都想做智能家居。但是小米不敢那么快，它只敢一件一件地做，比如說我今天推出個空氣凈化器，明天推出個路由器，后天有可能推出一個智能空調、智能冰箱。當然除了小米，格力也想這么做，但是這個都還沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈。今天的智能住宅其實就是個噱頭而已，我們作為購房者根本不必當真。

更搞笑的是，有些開發(fā)商是做毛坯房的，也說自己是智能住宅，那不是搞笑嗎？