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導(dǎo)語(yǔ)：
房屋買賣交易過(guò)程中，哪些房子會(huì)出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)？例如：沒(méi)有房產(chǎn)證，房子不能賣，房子有產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛，房子有民間借貸—存在這些風(fēng)險(xiǎn)的房子一定不能輕易購(gòu)買。我們要學(xué)會(huì)判定和防范。今天小編一一列出這些“不能買的房子”并給出相應(yīng)的防范辦法，希望可以給大家更多的幫助：
房屋權(quán)屬性質(zhì)有問(wèn)題不能買！
1、不可交易的房屋類型類型：小產(chǎn)權(quán)房、違章建筑
2、可以交易的房屋類型：商品房、已購(gòu)公房/央產(chǎn)房（單位同意出售/上市后）、經(jīng)濟(jì)適用房（滿5年后）
小編支招：
1、審核房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，發(fā)現(xiàn)房屋不能買賣的或符合一定條件才能辦理過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)如實(shí)告知買賣雙方，并簽署《備忘錄》。
2、認(rèn)真審核房產(chǎn)證原件，初步判斷該房產(chǎn)證的真?zhèn)?；如有疑?wèn)，請(qǐng)出售人提供購(gòu)房合同、發(fā)票、契稅票、借款合同、公共維修基金票等其他證明文件，或到房屋管理部門對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行查詢。
已購(gòu)公房（房改房）和央產(chǎn)房存在以下情況不能買！
1、房主未交超標(biāo)款的，央產(chǎn)房不能過(guò)戶；
2、涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門的住房，黨政機(jī)關(guān)、科研部門及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房，產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有辦理住房檔案登記或檔案標(biāo)注不能上市交易的；
3、原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購(gòu)公房，必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意出讓，否則無(wú)法過(guò)戶；
4、部級(jí)干部住房不能上市出售。
小編支招：
1、普通的已購(gòu)公房，應(yīng)確認(rèn)原單位是否同意出售或有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；
2、央產(chǎn)房的上市流程比較復(fù)雜，提前提醒買賣雙方辦理實(shí)效問(wèn)題：
①需提前征得產(chǎn)權(quán)單位同意，補(bǔ)齊超標(biāo)款；（例如，有些央產(chǎn)單位需要公示一個(gè)月才能交易）；
②確認(rèn)是否可以辦理《在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單》；（國(guó)管：當(dāng)天、中直：5-8個(gè)工作日）；
3、將房屋權(quán)屬性質(zhì)明確寫在買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中。
經(jīng)濟(jì)適用房：
1、可以交易的經(jīng)濟(jì)適用房：為已滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房（以購(gòu)房家庭取得契稅完稅憑證的時(shí)間或經(jīng)濟(jì)適用住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證時(shí)間之較早的時(shí)間為準(zhǔn)）；
2、不可以交易的經(jīng)濟(jì)適用房：按現(xiàn)有政策，未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房不得上市交易。
小編提示：滿五年經(jīng)濟(jì)適用房可以上市出售，但需補(bǔ)交綜合地價(jià)款（2008年4月11日之前房屋需補(bǔ)交綜合地價(jià)款；之后房屋交易政府優(yōu)先回購(gòu)，若不回購(gòu)，則，補(bǔ)交金額根據(jù)原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交）。
小編支招：
1、如實(shí)告知客戶/業(yè)主雙方；
2、認(rèn)真審核房產(chǎn)證原件或購(gòu)房票據(jù)，確定購(gòu)房時(shí)間及是否滿五年。
存在權(quán)利限制（抵押、查封）的房不能買！
會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)：房屋存在權(quán)利限制，不會(huì)直接導(dǎo)致合同無(wú)效，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法履行，產(chǎn)生糾紛，但是法院會(huì)判決合同解除。
小編支招：
1、了解出售人交易房屋的原因，并詢問(wèn)業(yè)主房屋是否存在抵押或查封的情況；同時(shí)，將了解到的情況如實(shí)告知客戶；
2、關(guān)注房產(chǎn)證上有沒(méi)有抵押等權(quán)利限制的登記，如有，應(yīng)問(wèn)清情況，包括抵押的銀行、機(jī)構(gòu)或個(gè)人，還款期限，能否提前還款解押等；
3、明確房屋是否正在出租，如是，問(wèn)清騰房時(shí)間，并要求業(yè)主提供承租人簽字的《放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的證明》，盡可能與承租人核實(shí)。
暫無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房不能買！
會(huì)存在的風(fēng)險(xiǎn)：暫時(shí)未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋，從法律角度屬于權(quán)屬未經(jīng)登記，存在一定的不確定性，如房產(chǎn)證未能如期取得，引發(fā)糾紛的可能性很大，不建議做暫未取得房產(chǎn)證的房屋。
小編支招：
1、一定要把未取得房產(chǎn)證的情況如實(shí)告知客戶，并請(qǐng)客戶簽署《備忘錄》；
2、審核原購(gòu)房合同、原房款支付發(fā)票、原購(gòu)房契稅票等票據(jù)；如有疑問(wèn)，應(yīng)到開(kāi)發(fā)商處進(jìn)行進(jìn)一步落實(shí)情況或到物業(yè)進(jìn)行核實(shí)；
3、選用“無(wú)房本”版本的補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行簽署；
4、可提前辦理交房和物業(yè)交割手續(xù)，以確保對(duì)房屋的占有和使用。
編后語(yǔ)：
盡可能了解房屋的真實(shí)情況，并如實(shí)告知買賣雙方，重要信息買賣雙方需書面確認(rèn)！希望大家在作業(yè)過(guò)程中給自己也給客戶避免不必要的麻煩，判斷正確，防范到位，事事順利！
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