從規(guī)劃流程看資源評(píng)價(jià)

項(xiàng)目規(guī)劃需要最大限度地搜集項(xiàng)目所在地區(qū)及項(xiàng)目具體地段的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、交通條件、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況，觀光旅游資源現(xiàn)狀，及已有的相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)果等。具體包括農(nóng)業(yè)資源的典型性、多樣性和罕見性，農(nóng)產(chǎn)品的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值和養(yǎng)生保健價(jià)值，各種植物特征及其季相變化，地表水流量及質(zhì)量和大氣質(zhì)量，歷史遺跡，民俗風(fēng)情，文學(xué)藝術(shù)，宗教文化，項(xiàng)目所處的區(qū)位條件，項(xiàng)目與鄰近其它觀光資源的組合性、互補(bǔ)性等方面的情況，并對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)潛力和效益進(jìn)行全面綜合的、科學(xué)客觀的評(píng)價(jià)。

傳統(tǒng)的旅游資源調(diào)查與評(píng)價(jià)已經(jīng)有一套比較完整的體系，在休閑農(nóng)莊或休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)踐中，幾乎很少運(yùn)用這個(gè)體系。

一是休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目很少有顯著的景觀資源，也即主要的旅游吸引物不同；

二是休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目首先要強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)支撐，也即發(fā)展模式與功能要求不同；

三是休閑農(nóng)業(yè)注重本地客源市場(chǎng)的開拓和回頭客的重復(fù)消費(fèi)，也即客源市場(chǎng)與消費(fèi)方式不同。

歸結(jié)起來，與傳統(tǒng)旅游相比，休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目對(duì)相關(guān)資源的評(píng)價(jià)權(quán)重與開發(fā)方式均有一定的差異性，在此不作贅述。

為便于實(shí)踐中應(yīng)用，我們不妨從規(guī)劃的流程來看資源評(píng)價(jià)。

1電話溝通階段

大部分規(guī)劃項(xiàng)目都是客戶先打電話過來咨詢，在電話溝通中我們會(huì)問到以下幾個(gè)關(guān)鍵問題，這其實(shí)就是主要資源的初步調(diào)查過程：

提問：請(qǐng)問項(xiàng)目在什么地方？土地流轉(zhuǎn)工作是否完成？

（初步判斷項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及文化底蘊(yùn)等背景，了解項(xiàng)目前期籌備工作。）

提問：離城市多遠(yuǎn)？大概多少車程？現(xiàn)有道路如何？

（主要考慮區(qū)位條件以及交通可進(jìn)入性，最好是離城市不很遠(yuǎn)也不太近的地方。）

提問：項(xiàng)目區(qū)占地面積、地形地貌及山地、旱土、水田、水面所占比例情況？現(xiàn)有植被及種養(yǎng)業(yè)情況？

（主要考慮項(xiàng)目規(guī)模、景觀基礎(chǔ)、生態(tài)環(huán)境、用地情況和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的基礎(chǔ)現(xiàn)狀。）

提問：項(xiàng)目區(qū)水源情況如何？是否屬于飲用水源保護(hù)區(qū)？

（如果無法解決生產(chǎn)、生活、景觀用水，項(xiàng)目的選址就有問題，如果屬于飲用水源保護(hù)區(qū)，養(yǎng)殖業(yè)及水上游樂等將受限制。）

提問：項(xiàng)目區(qū)周邊是否有景區(qū)景點(diǎn)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、種養(yǎng)基地或休閑農(nóng)莊？有沒有污染型企業(yè)？

（主要考慮與周邊有利因素的結(jié)合，差異發(fā)展與優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，以及不利因素的規(guī)避。）

提問：請(qǐng)問你們開發(fā)此項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)、初步定位和對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的大體要求？以及項(xiàng)目總投資和一期計(jì)劃投入的資金是多少？

（任何一項(xiàng)投資意向其實(shí)都基于投資方自我對(duì)一定資源的評(píng)估判斷和有效掌控，無論這些資源是自有的還是共享的，均可能構(gòu)成某方面的優(yōu)勢(shì)，主要優(yōu)勢(shì)可能是品牌優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、人才優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)以及資金實(shí)力等。）

了解了上述情況后，我們會(huì)約定一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)踏看的日期，在實(shí)地考察之前，我們希望投資方通過電子郵件提供項(xiàng)目區(qū)地形圖、現(xiàn)狀照片、投資方企業(yè)簡(jiǎn)介和項(xiàng)目區(qū)基本簡(jiǎn)介，同時(shí)我們也會(huì)通過網(wǎng)絡(luò)了解項(xiàng)目所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、主要特色產(chǎn)業(yè)、自然生態(tài)環(huán)境、鄉(xiāng)土民俗風(fēng)情與歷史人文資源等基本情況，以便在實(shí)地考察時(shí)有針對(duì)性地與投資方進(jìn)行交流。

2實(shí)地考察階段

實(shí)地考察是項(xiàng)目規(guī)劃必不可少的流程，是客觀進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游資源評(píng)價(jià)的重要環(huán)節(jié)，要做的工作主要有以下五項(xiàng)： 

1、考察基本條件。主要是核對(duì)之前電話溝通的情況，包括交通條件、用地條件、水源條件、生態(tài)環(huán)境等，如果基本條件不具備，我們會(huì)建議項(xiàng)目方另行擇址或暫緩?fù)顿Y。

2、去除負(fù)面因素。主要是規(guī)避項(xiàng)目區(qū)的不利因素，初步判斷是否在能力范圍內(nèi)可以解決諸如污染源治理、地質(zhì)災(zāi)害防治、影響項(xiàng)目區(qū)管理及景觀之建筑物的拆遷或改造、少量墓葬的遮擋或遷移等問題，不至于使項(xiàng)目的發(fā)展將來受到制約或存在重大風(fēng)險(xiǎn)。

3、挖掘創(chuàng)意亮點(diǎn)。在實(shí)地考察過程中，認(rèn)真負(fù)責(zé)是一種職業(yè)素養(yǎng)，同時(shí)也是激發(fā)規(guī)劃創(chuàng)意靈感的黃金時(shí)段，因此要多走、多看、多問、多聽、多拍照、多思考、多收集資料，往往一處不顯眼卻有特殊寓意的景觀，一個(gè)并不古老卻很溫馨的故事，或者當(dāng)?shù)厝顺Ｒ姴货r的物種與習(xí)以為常的民俗，說不定都大有文章可做。

4、深入走訪體驗(yàn)。實(shí)地考察過程中，必要的走訪與體驗(yàn)可以使我們獲得事半功倍的調(diào)查效果。比如和老農(nóng)聊天，我們可以了解到當(dāng)?shù)匦^(qū)域范圍內(nèi)的作物栽培情況、氣象水文情況、鄉(xiāng)土民俗文化等。再如用餐時(shí)體驗(yàn)一下當(dāng)?shù)氐奶厣敛伺c酒水飲料，對(duì)將來項(xiàng)目區(qū)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)意不無益處。特別是當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)土文化名人，非物質(zhì)文化遺產(chǎn)傳承人，特色種養(yǎng)能人等，最好抽時(shí)間拜訪一下。另外，項(xiàng)目區(qū)周邊的景區(qū)景點(diǎn)、休閑農(nóng)莊、種養(yǎng)基地等關(guān)聯(lián)企業(yè)也應(yīng)納入考察行程。

5、全面了解客戶。資源是需要人以及由人組成的企業(yè)來開發(fā)的，因此我們認(rèn)為投資方自身其實(shí)就是第一資源，其他資源開發(fā)的成敗，客戶自身往往具有決定性的作用。有些客戶信息在考察交流中就可獲得，比如負(fù)責(zé)人的辦事風(fēng)格、審美情趣與理想追求，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素養(yǎng)和執(zhí)行能力等；有些信息也可以視情況坦誠(chéng)地了解，比如項(xiàng)目投資的股東結(jié)構(gòu)與融資渠道，投資方涉及的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)及其它背景。

3資源評(píng)價(jià)階段

實(shí)地考察結(jié)束后的當(dāng)日，一般會(huì)舉行一個(gè)小型座談會(huì)，雙方溝通滿意后會(huì)商議合同內(nèi)容，進(jìn)入正式規(guī)劃階段。正式規(guī)劃階段將對(duì)資源作進(jìn)一步的補(bǔ)充、比對(duì)和分析，并根據(jù)項(xiàng)目定位和功能要求，引入項(xiàng)目地以外的其他資源進(jìn)行匹配，這個(gè)時(shí)期也可以說是進(jìn)入了資源的正式評(píng)價(jià)階段。

資源的正式評(píng)價(jià)包括質(zhì)量特征（如稀有度、美感度、奇特度、醫(yī)療價(jià)值、文化價(jià)值、體育價(jià)值等），資源豐富度和集聚程度，環(huán)境容量，開發(fā)利用現(xiàn)狀和開發(fā)潛力分析；其次是開發(fā)利用可行性分析，包括氣候條件的影響（表現(xiàn)為旅游旺季和淡季的節(jié)律性變化），環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀，鐵路、公路、航空交通現(xiàn)狀及交通建設(shè)的難易程度，服務(wù)、配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀，資源所在的區(qū)位距中心城市的距離，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，當(dāng)?shù)卣畬?duì)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的扶持能力等；三是消費(fèi)者市場(chǎng)分析，包括資源對(duì)各層次消費(fèi)者的吸引力，確定目標(biāo)市場(chǎng)、潛在市場(chǎng)及市場(chǎng)的地理區(qū)域。

資源的正式評(píng)價(jià)一般采用計(jì)算定量法和經(jīng)驗(yàn)定性法兩者相結(jié)合的方式進(jìn)行，這樣可以避免定量的機(jī)械化和定性的主觀化。下面是筆者對(duì)北京掛甲峪旅游度假村規(guī)劃項(xiàng)目進(jìn)行全面考察后，即興創(chuàng)作的民謠體《掛甲峪十八怪》，具有一定資源評(píng)價(jià)的意義： 

掛甲峪十八怪

六郎掛甲建山寨，盤山公路如腰帶。

神龜下蛋爭(zhēng)朝拜，火山彩石當(dāng)寶賣。

瀑布連潭用鍋蓋，梯田林下種油菜。

果園蚊蟲進(jìn)布袋，稻田養(yǎng)蟹無公害。

蟠桃樹上李花開，麥稈編成禮帽戴。

埋鍋造飯有能耐，昆蟲下酒很生態(tài)。

說文解字考老外，游客扮演逍遙派。

老夫老妻談戀愛，花錢來把大陽曬。

科學(xué)發(fā)展變化快，最高領(lǐng)導(dǎo)來幾代。

中國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)現(xiàn)網(wǎng)轉(zhuǎn)自：泛休閑農(nóng)業(yè)智庫(kù)

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