《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的實施讓兩個舶來的新術語——“不動產單元”、“登記原因”逐步進入到人們的視野。不動產單元作為物的特定化、物權關系明晰化的一種法定方式，隨著不動產單元設定與代碼編制規(guī)則的出臺，已為人所熟知。而登記原因作為啟動不動產登記的具體事由和確定、審查登記申請材料的關鍵要素，則顯得熟悉又陌生，難以準確把握。為此，有必要對“不動產登記原因”作簡單剖析。

不動產登記的因果邏輯

正如俗語所說，“有車就有轍,有樹就有影”，不動產登記也有屬于自己的因果邏輯。任何一個不動產登記行為都是由當事人基于一定的原因而發(fā)起，由登記機構審查合格后記載到登記簿為終結。這個原因要么是買賣、贈與等法律行為，要么是繼承、法院判決等非法律行為。具體的原因須根據不同權利、不同登記類型具體確定。同一不動產權利申請的不同類型登記，登記原因往往不同；不同不動產權利申請的同一類型登記，登記原因可能相同。相對而言，登記類型對登記原因的影響更大，甚至起決定性作用，這也是《條例》實施細則為什么能夠對各種不動產登記類型的適用條件作出一般規(guī)定的理論基礎。

因此，不動產登記原因是不動產權利 （或事項）首次登記、轉移登記、變更登記、注銷登記、更正登記等的具體原因，回答的是“權利從哪來”的問題。如因遺囑繼承取得房屋申請轉移登記的，登記原因為遺囑繼承；因法院判決取得房屋申請轉移登記的，登記原因為判決轉移；因集體土地征收申請注銷登記的，登記原因為征收。

登記原因是不動產登記制度的重大進步。分散登記時期，相比“權利從哪來”，我國似乎更加關注“登記什么權利”，重結果輕過程，不動產登記的有關法律規(guī)章沒有 “登記原因”的表述?！锻恋氐怯涋k法》規(guī)定的是土地權屬來源證明，《房屋登記辦法》規(guī)定的是證明房屋（所有權）發(fā)生轉移、變更、注銷的材料，都有類似意思，但不夠周延精煉。

統(tǒng)一登記后，《條例》規(guī)定了“登記原因證明文件”，用來統(tǒng)領不動產權屬發(fā)生變動的證明材料，奠定了“登記原因”的法定地位，這是登記制度上的重大進步，有利于理順登記制度內部體系，推動登記標準化發(fā)展。

事實上，這也是國際上的通行做法，德國在其登記簿中規(guī)定了“登記的基礎”，用來描述在什么時間、因為什么事件發(fā)生登記；韓國在其《不動產登記法》第40條關于登記申請所必要的書面材料中，規(guī)定了“證明登記原因的書面材料”；我國臺灣地區(qū)在其《土地登記規(guī)則》第34條關于申請登記應提出的文件中，也規(guī)定了“登記原因證明文件”。

登記原因與登記原因證明文件相得益彰。登記原因證明文件主要規(guī)定在不動產登記的法規(guī)規(guī)章中，作為登記申請材料展現于外；登記原因主要出現在不動產登記簿中，反映登記的基礎行為顯現于內，二者相互配合、相互印證，登記原因證明文件的范圍與登記原因的內核是一致的。

《條例》第16條關于登記申請的材料，同時規(guī)定了“相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權屬證書”。

不過，筆者認為，登記是記載不動產物權設立、變更、轉讓和消滅全過程的行為，物權變動的基礎行為體現在登記中，就是登記原因。

不動產權屬來源證明與登記原因證明，可能出現重復、交叉。如出讓取得一宗土地，土地出讓合同既是權屬來源證明，也是登記原因證明。若該塊土地轉讓了，土地轉讓合同就是登記原因證明，申請登記時不需要再提交土地出讓合同。因為前者的土地出讓關系已經在后者的土地轉讓關系中成為“歷史”了。這樣做才能讓法律關系更加明晰，也方便群眾辦理登記。

不動產登記原因的制度價值

登記原因有助于構建不動產登記思維鏈條。登記思維是登記人員在辦理登記時按照一定的邏輯來思考、分析、解決問題的思考模式。這種模式要能夠回答：何種情形下、符合哪些條件時，不動產登記機構應當按照何種程序、依據何種標準辦理登記。即要明確登記什么權利（或事項）、登記什么類型、登記的權利（或事項）從哪兒來，進而確定相應的審核方式，實際上就是“登記能力—登記類型—登記原因（證明文件）—登記審核”的思維鏈條?！吧暾垺芾怼獙徍恕遣尽l(fā)證”是登記的一般程序，不屬于思維模式的范疇。

當碰到一個登記案件時，遵循這樣的思維模式，首先要看登記事項是否屬于法定的物權或者法律規(guī)定可以登記的事項，即是否具備登記能力；然后看申請登記的類型，確定是“物”的變動還是物權的變動以及變動類型；再看登記的原因，對照查看登記原因證明等文件，厘清登記事項有關的“人、時、事、物”等要素；最后看審查標準，審查申請登記內容的合法性以及與申請材料的一致性。

登記原因有助于登記機構快速有效開展登記審核。不動產權利體系龐雜，登記類型眾多，不同權利的不同登記類型，從登記啟動方式、主體到登記申請材料再到登記審核，都有差異?；诘怯浽?，能夠將登記啟動主體、申請材料類型化，將登記業(yè)務類型標準化，為當事人準確提交登記所需原因證明文件、登記機構做到類型化審核創(chuàng)造了條件，有利于提高登記審核的效率和準確性。

同時，對于有些登記事項，通過登記原因的判別，就能迅速作出登記決定。如對于因房屋買賣發(fā)生的轉移登記，登記機構就要進行合理審慎的審查；而對于人民法院囑托登記機構辦理的查封登記，登記機構就無須審查，可以直接依據法院囑托文件辦理。

登記原因有助于明晰不動產權利的變化過程。不動產物權的設立、轉移、變更和消滅是通過登記展現的，登記的類型展現了宏觀層面的物權變動，登記的原因則展現了微觀層面的物權變動。只有全面地把握登記的類型及其登記原因，才能清晰地掌握一個不動產物權的動態(tài)變化過程。

如一套房屋辦理了多次過戶轉移登記，有的是因為買賣，有的是因為繼承，有的是因為贈與。要弄清楚這套房屋產權的完整流轉過程，就必須查看每一次轉移登記的原因。另外，對于土地承包經營權、地役權以及非因法律行為取得的物權，登記并非權利生效要件。這時，登記原因發(fā)生的日期往往就是物權變動的日期。因此，登記原因并非可有可無，其對于確認和保護不動產物權至關重要。

強化不動產登記原因的應用

推進登記原因用語標準化。目前，登記原因已經作為重要的登記要素被納入不動產登記簿，而對于登記原因的填寫規(guī)范還未作標準化的要求。我國臺灣地區(qū)，早在1986年就出臺了《登記原因標準用語》，并與時俱進不斷修訂，促進了登記原因用語的標準化、統(tǒng)一化，簡化了登記業(yè)務，加速了登記資料電子化和登記信息化進程，提高了登記科學化水平。

另外，登記原因用語的標準化有利于登記人員的實踐操作，便于社會公眾對其了解掌握，有利于不動產統(tǒng)一登記制度的廣泛推行，應當將“不動產登記原因標準用語”納入不動產統(tǒng)一登記制度體系重點考慮，盡早研究制定專門的不動產登記原因標準用語規(guī)范。

基于登記思維模式制定不動產登記技術規(guī)程。《條例》及其實施細則的制定，基本解決了不動產登記“有法可依”的問題。目前，應當重點圍繞“有章可循”，將不動產登記制度做實、做細，研究制定不動產登記技術規(guī)程，將登記的操作要點通過規(guī)程的形式確定下來。思維模式決定成敗，“登記能力—登記類型—登記原因（證明文件）—登記審核”是蘊含于長期的登記實踐中的一種思維模式。在制定登記技術規(guī)程的過程中，要在有關法律法規(guī)和規(guī)章的框架下，在這種思維方式的引領下，最大限度地梳理和規(guī)范登記業(yè)務類型，明確每一個登記事項的登記啟動主體、登記提交材料以及登記審核要點，為規(guī)范開展不動產登記工作提供基本樣式，為切實保障人民群眾合法財產權利奠定堅實基礎。

（作者單位：國土資源部不動產登記中心）