回過頭來看，萬達(dá)的崛起與其說一種地產(chǎn)產(chǎn)品的成功，不如說是模式上的成功。

如今我們看萬達(dá)，已經(jīng)不是一家單純的地產(chǎn)商，而是一個產(chǎn)業(yè)的整合者。萬達(dá)新進(jìn)入一個產(chǎn)業(yè)，不再考慮做的是一兩個項目，而是考慮怎樣做成產(chǎn)業(yè)鏈的閉環(huán)。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式，10年前就已經(jīng)成為業(yè)界的經(jīng)典案例，帶領(lǐng)了一批業(yè)界學(xué)習(xí)效仿，其出版的兩本干貨滿滿的書籍也已成為商業(yè)業(yè)界操盤的寶典。但這幾年，隨著城市內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)的飽和和過剩，萬達(dá)的模式甚至被業(yè)界飽受詬病。

記得曾經(jīng)業(yè)界有篇著名的文章——《萬達(dá)金街，做一個死一個？》雖然實際情況并不如文章所說那樣，并且我也親眼看到不少做得很成功的金街，但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)原先的模式也不得不承認(rèn)存在瑕疵。

時過境遷。

中國商業(yè)地產(chǎn)大潮已經(jīng)過去，購物中心和商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不是稀缺品，而是逐步過剩的產(chǎn)品，只有少數(shù)地方的局部市場還存在著投資機會。因此，金街模式開始逐步給業(yè)界拋棄，缺少了金街這樣的現(xiàn)金流產(chǎn)品的支撐，萬達(dá)帝國的商業(yè)體系也逐步從自主開發(fā)轉(zhuǎn)向管理運營和輕資產(chǎn)服務(wù)。

這是不是說萬達(dá)金街這類產(chǎn)品已經(jīng)失去了市場價值？

答案顯然不是。原因有二：第一，在白銀時代，在這個商業(yè)資產(chǎn)管理的價值高于商業(yè)銷售價值的時代，類似金街這種普遍性的市場機會正在過去，但并不代表沒有市場需求；第二，金街產(chǎn)品并不是不行了，而是王健林把它升級了。

下面問題來了，王健林到底是怎么把金街進(jìn)化升級的？把這類產(chǎn)品又重新變成了業(yè)界效仿的對象？

我們來看兩個案例。第一是目前武漢的業(yè)界新標(biāo)桿，楚河漢街。第二是萬達(dá)正在打造的南昌外灘天地的街區(qū)產(chǎn)品。

下面我就來具體看看，升級后的萬達(dá)到底怎么玩轉(zhuǎn)新的街區(qū)的。

一、產(chǎn)品進(jìn)化第一步是產(chǎn)品所定位的細(xì)分市場變了，模式進(jìn)化強于產(chǎn)品更新

時隔幾年，當(dāng)我們現(xiàn)在重新聚焦萬達(dá)的時候，可以發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)這幾年的轉(zhuǎn)型，已經(jīng)在逐步離開原有的購物中心市場，開始擁抱奔涌而來的文化旅游大潮。

如今在萬達(dá)各地如火如荼建設(shè)的文旅城這樣的產(chǎn)品上，街區(qū)仍然存在，但如今的街區(qū)已經(jīng)不是萬達(dá)購物中心的金街，而是文化旅游城里的特色文化街區(qū)。

新型的萬達(dá)特色文化街區(qū)的產(chǎn)品基因已相比萬達(dá)金街做了變革。如果說萬達(dá)金街是城市商業(yè)的聚集地，那么萬達(dá)文化旅游城的特色文化街區(qū)則是更多融入了旅游度假目的地的概念。

首先，萬達(dá)文化街區(qū)的存在不是一個孤立的產(chǎn)物，它是萬達(dá)文旅城里重要的產(chǎn)業(yè)配套。如果我們拿購物中心模式去分析萬達(dá)文旅城，其所打造的萬達(dá)茂、萬達(dá)電影樂園、萬達(dá)主題樂園等新型項目就類似大型購物中心里的主力店。他們是人流的發(fā)動機，是旅游目的地最重要的吸引物。

其次，萬達(dá)文化街區(qū)本身也擴展了他的產(chǎn)品基因，在產(chǎn)品上更加融入了地方文化的印記。對于新的街區(qū)產(chǎn)品的基因再造，已經(jīng)拓展到了城市文化歷史街區(qū)的高度。上海新天地、南京1912、成都寬窄巷子，這類城市文化會客廳式街區(qū)地標(biāo)本質(zhì)上都與萬達(dá)金街的模式不一樣。他們承載了這個城市的文化記憶、特色的商品體驗、豐富的歷史典故、獨有的城市風(fēng)情，是城市微旅游的休閑度假目的地，他們是這個城市的名片。

因此，萬達(dá)文化街區(qū)在這里更多的是沿用了上述文化歷史街區(qū)的產(chǎn)物。在本身萬達(dá)文旅城的集客能力下，又將街區(qū)的產(chǎn)品賦予了文化的內(nèi)涵和特色體驗，成為新一代市場標(biāo)桿。

至此我們發(fā)現(xiàn)，文化旅游體驗元素，植入了金街的產(chǎn)品基因內(nèi)，同時又配套了大旅游的主力店，這種打造城市旅游度假目的地的手法，正好契合了當(dāng)前消費升級的風(fēng)口，萬達(dá)在模式上已領(lǐng)先一步，并在全國開始復(fù)制。

下面我們來萬達(dá)操盤文旅街區(qū)的幾個案例。

二、楚河漢街開辟了萬達(dá)新一代文化街區(qū)模式

應(yīng)該說，如今名震天下的武漢萬達(dá)楚河漢街是萬達(dá)最新一代文旅街區(qū)的首個試錯或者樣板項目。實際操作下來，漢街的開發(fā)應(yīng)該說是極其成功。

記得3年前我在操盤項目的時候，整個項目團隊就反復(fù)考察這個剛落成的漢街。我們從規(guī)劃形態(tài)、建筑風(fēng)格、業(yè)態(tài)組合等幾個維度去拆解漢街的產(chǎn)品基因。

首先漢街是萬達(dá)武漢中央文化區(qū)的核心產(chǎn)品，配合了萬達(dá)的漢秀和電影主題公園，整個漢街周邊就具備了極強的文化旅游吸引力。

其次，漢街的設(shè)計獨樹一幟，花了大量心思。主體采用20世紀(jì)民國建筑風(fēng)格，應(yīng)該說在國人的記憶中，這一段的民國歷史既有傳統(tǒng)中國的風(fēng)華，又有現(xiàn)代中國的時尚。因此，在漢街的設(shè)計上，采用紅灰相間的清水磚墻、精致的磚砌線腳、烏漆大門、銅制門環(huán)、石庫門頭、青磚小道、老舊的木漆窗戶，置身其中，仿佛時光倒流。同時，漢街將極具時尚元素的現(xiàn)代建筑和歐式建筑穿插在民國風(fēng)格建筑中，實現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美融合。這種立面的設(shè)計風(fēng)格在業(yè)內(nèi)看來也堪稱經(jīng)典，有文化故事又不失時尚繁華，恰到好處。

但另一方面，令人懷舊的建筑表征之下，建筑體內(nèi)將又是一番完全現(xiàn)代化的生活場景，舒適、方便、怡然、美麗?？梢韵胂?，楚河就如一段歷史的長河，游客乘坐數(shù)百萬一艘的豪華游艇，從美麗的沙湖駛?cè)氡滩ㄊ幯某?，就像進(jìn)入一段懷舊的歷史畫卷，湖風(fēng)讓人沉醉，古街令人神往。特別是秋季，當(dāng)夜間有點清冽的湖風(fēng)吹來，這種感覺，在喧囂的城市水泥叢林中，是一種難得的生活體驗?！俺訚h街”，將以這樣的方式，帶給武漢人百年的精彩。

三、南昌萬達(dá)城外灘天地成為新一代文旅街區(qū)操作的典范

如果說武漢萬達(dá)漢街代表了一個時代的產(chǎn)品創(chuàng)新，那么如今南昌萬達(dá)城的外灘天地的產(chǎn)品基因同樣具備獨有的特色。我們來看他們的產(chǎn)品研發(fā)思路。

首先，同樣作為南昌萬達(dá)文旅城的配套產(chǎn)品，外灘天地街區(qū)也不是孤立的存在，也是萬達(dá)打造南昌新型最大的文化旅游度假地。這個文化旅游城里有亞洲最大的海洋館，超級購物中心萬達(dá)茂、江西唯一電影科技樂園、占地80萬平方米的室外主題公園、五星級酒店群落，整個萬達(dá)城預(yù)計可達(dá)到客流量2000萬人次/年。

我們先來看一下萬達(dá)打造的亞洲第一的海洋館。萬達(dá)將這個水族館的主題定為“大洋護(hù)照”的探險旅行。

整個場館以情景體驗的方式來做得設(shè)計。館內(nèi)共有展示水池58個，暫養(yǎng)池77個。整個海洋館的建筑面積就多達(dá)36000㎡，分為1、2兩層，里面共有183種魚類，數(shù)量預(yù)計超過15000條，是世界上種類最豐富、數(shù)量最多的海洋館之一，不愧為亞洲no.1的海洋館，繽紛的海洋情景就這樣被呈現(xiàn)。

于此同時，還是配有了一個萬達(dá)超級茂。

這個將購物中心的室內(nèi)體驗進(jìn)一步升級的產(chǎn)品，具有了大空間、高體驗性，并且承載了商業(yè)和文化娛樂。

此外，在室外主題公園的產(chǎn)品創(chuàng)造上，萬達(dá)更是別具匠心。不同于傳統(tǒng)的游樂園，南昌萬達(dá)城主題公園采用國際手法演繹江西的傳統(tǒng)文化，其中將江西特有的鄱陽湖的漁家場景與現(xiàn)在水上運動結(jié)合，將景德鎮(zhèn)的瓷器打造成五彩瓷都小鎮(zhèn)、還包括了水上聲光秀、桑巴秀、電影樂園、開心農(nóng)場、仙女奇緣、竹林餐廳魔幻主題舞臺秀等多種主題娛樂活動結(jié)合在一起，形成最新一代的主題游樂空間。

在上述幾個超級集客器的支撐下，萬達(dá)將這里打造成了南昌乃至江西省的超級旅游目的地，計劃實現(xiàn)年客流量2000萬人次，多種游樂元素構(gòu)成了一個巨大的重復(fù)消費市場。

在此基礎(chǔ)上，萬達(dá)開始了對原有街區(qū)的基因再造。

四、“外灘天地”，一個江右商幫發(fā)源地的街區(qū)故事

最后我們來看外灘天地這個文化體驗街區(qū)。

對于街區(qū)性項目的創(chuàng)作和運營，最重要的是尋找其文化的根源。

南昌萬達(dá)城這個項目所在地就是江西最早的商業(yè)文化的發(fā)源地。外灘天地，在江右商幫的發(fā)源地——生米鎮(zhèn)商埠之上，萬達(dá)從這里進(jìn)行了街區(qū)產(chǎn)品的再創(chuàng)作，原址重建，重塑華中文化旅游名街。

應(yīng)該說江西的商業(yè)文明史源遠(yuǎn)流長。隋唐時期，贛江岸邊，商船風(fēng)帆如織，連檣而至，官府巨宅亦沿著贛江拔地而起，所謂“閭閻撲地，鐘鳴鼎食之家”說的正是如此。

北宋南昌城市規(guī)模繼續(xù)擴大，人口激增，商業(yè)活動空前繁榮，江右商幫興起，促成江西成為全國經(jīng)濟文化的先進(jìn)地區(qū)。貿(mào)易的繁榮造就了江右商幫的輝煌，江右商幫的隊伍和經(jīng)商范圍不斷地擴大，稱雄華夏。

這是對千年江右文化的一次復(fù)興，對人們記憶深處文化烙印的一次重現(xiàn)。

我們來看他們的具體策略。

1、復(fù)興老字號，是其文化體驗的一個主要策略。從文化旅游意義上來看，每個區(qū)域的老子號店鋪就是這里特色的區(qū)域文化體驗的最濃縮的載體，他們的工藝、他們獨有的體驗、他們的口味獨特的商品，都成為讓游客留戀往返的一景。因此外灘天地將曾經(jīng)風(fēng)靡南昌的江右“老字號”有鶴記照相館、黃慶仁藥棧、亨得利鐘表行、萬花樓酒家、積古齋古玩珠寶店等逐步招致麾下，收納了一個地區(qū)的文化寶藏。

2、打造美食王國。民以食為天。歷數(shù)中國各類特色文化街區(qū)，美食文化也是這里引爆人氣的另一個賣點。外灘天地在餐飲業(yè)態(tài)上，重點選擇了地道的鄱湖魚頭、廬山石雞、婺源粉蒸肉、豐城粉皮燒甲魚等江西特色美食，這種獨有的家鄉(xiāng)口味也成為市場的賣點。同時還引進(jìn)了北京烤鴨、四川麻辣鍋、陜西羊肉泡饃、福建佛跳墻、廣東的蒸腸粉等，大江南北的傳統(tǒng)美食也應(yīng)有盡有。

3、于此同時，外灘天地傳承江右文化的同時，與現(xiàn)代旅游、現(xiàn)代消費緊密融合，進(jìn)一步打造贛江最熱鬧、最繁華的商貿(mào)旅游中心。5萬平的街區(qū)，匯集了美食、時尚、休閑、娛樂、購物、觀光、社區(qū)服務(wù)等全方位需求，讓你體驗的是全新的樂享生活。

由此可見，萬達(dá)在進(jìn)行最新一代文旅產(chǎn)品的商業(yè)創(chuàng)作時，考慮的首要問題是怎么營建體驗式場景。其次，更為重要的是一定要做多元要素場景集合。作為一個旅游度假目的地式的項目，靠單一要素的支撐都不足以讓市場興奮，但多個體驗元素的聚合，就足以將客流引爆，形成復(fù)合型的度假目的地的乘數(shù)效應(yīng)。

萬達(dá)城通過構(gòu)造萬達(dá)茂、電影樂園、主題公園、情景街區(qū)、酒店群落、海洋館等一系列特色的旅游產(chǎn)品，構(gòu)建了自身獨有的大旅游度假目的地的競爭壁壘。而在業(yè)界，能這樣做產(chǎn)品聚合的公司，還真不多見。

來源： 房地產(chǎn)觀察家