作為業(yè)主，你行使過(guò)自己的權(quán)利嗎？你關(guān)心過(guò)小區(qū)廣告牌位收費(fèi)的情況嗎？雖然每天都在小區(qū)進(jìn)進(jìn)出出，但對(duì)于小區(qū)內(nèi)大大小小的事，你是熱心參與還是覺(jué)得事不關(guān)己呢？
10月20日-22日，記者對(duì)490名業(yè)主進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，只有85人對(duì)“業(yè)主自治權(quán)”表示關(guān)心，填寫(xiě)了調(diào)查問(wèn)卷，超過(guò)八成的業(yè)主對(duì)小區(qū)的“家務(wù)事”不知該如何料理。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)僅一成業(yè)主參加
德城區(qū)居民姚先生住在天衢中路某小區(qū)，每次到小區(qū)物業(yè)辦事，他都會(huì)注意到，與物業(yè)辦公室緊挨著的是小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）辦公室的牌子?！斑@個(gè)辦公室我從沒(méi)有進(jìn)去過(guò)，門(mén)也長(zhǎng)年鎖著。”姚先生曾透過(guò)業(yè)委會(huì)辦公室窗戶觀察過(guò)里邊，“兩張破桌子，落得全是灰塵”。
姚先生記得，2010年曾有人敲開(kāi)他家門(mén)，詢問(wèn)是否同意成立業(yè)委會(huì)，他簽字“同意”。“可能是貼通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，我沒(méi)注意到，反正我從沒(méi)參加過(guò)業(yè)主大會(huì)?！币ο壬姓J(rèn)，“我真認(rèn)不全業(yè)委會(huì)成員”。記者在采訪中了解到，業(yè)主不認(rèn)識(shí)業(yè)委會(huì)成員的不在少數(shù)，有的連自己小區(qū)有沒(méi)有業(yè)委會(huì)都不知道，在選舉小區(qū)業(yè)委會(huì)時(shí)，不少業(yè)主也是隨意填寫(xiě)選票。
趙女士是德興大道某小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任，當(dāng)初她是抱著“為業(yè)主代言，為主業(yè)做實(shí)事”的想法，競(jìng)選業(yè)委會(huì)副主任職務(wù)?！皹I(yè)主都很忙，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)都到齊很難實(shí)現(xiàn)?！壁w女士所在業(yè)委會(huì)曾召集過(guò)業(yè)主大會(huì)，但小區(qū)400余戶業(yè)主，到場(chǎng)的只有40戶左右。趙女士坦言，一些業(yè)委會(huì)成員對(duì)業(yè)主比較陌生，當(dāng)初只是覺(jué)得空閑時(shí)間比較多，想盡量幫業(yè)主做一些事情，但是不可能認(rèn)識(shí)所有業(yè)主。
此次調(diào)查顯示，62%的人表示“自己從未參加過(guò)業(yè)主大會(huì)”，32%的人表示“沒(méi)有接到過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的通知”，只有1%的人稱“每次業(yè)主大會(huì)都參加”。
記者發(fā)現(xiàn)，有些小區(qū)就是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)和業(yè)主、物業(yè)之間溝通不暢，導(dǎo)致三方出現(xiàn)矛盾。比如，湖濱中大道某小區(qū)，有業(yè)主在小區(qū)張貼“業(yè)委會(huì)罪狀”公告；德城區(qū)解放南大道某小區(qū)業(yè)委會(huì)，在小區(qū)張貼有關(guān)指責(zé)物業(yè)內(nèi)容的通知，最后雙方對(duì)簿公堂。
740個(gè)小區(qū)140個(gè)有業(yè)委會(huì)
小區(qū)業(yè)委會(huì)和業(yè)主生活息息相關(guān)，它不僅僅是一個(gè)為業(yè)主維權(quán)的組織，也是一個(gè)業(yè)主和物業(yè)溝通的橋梁。然而，對(duì)于業(yè)委會(huì)的工作，超八成受訪業(yè)主竟“一無(wú)所知”。
天衢小區(qū)是德城區(qū)典型的老舊“三無(wú)”小區(qū)，供水管道老化，滴、冒、跑、漏嚴(yán)重，水費(fèi)少則每立方米五六元，多則十幾元，甚至創(chuàng)過(guò)每立方米35元的紀(jì)錄。
去年10月，勝利社區(qū)居委會(huì)牽頭，促使該小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，9位熱心腸的業(yè)主成為業(yè)委會(huì)成員，他們做的第一項(xiàng)工作就是對(duì)小區(qū)進(jìn)行水改，徹底讓居民告別“高水價(jià)”時(shí)代。
無(wú)獨(dú)有偶，成立業(yè)委會(huì)讓業(yè)主受益的還有運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)華廈東小區(qū)。該小區(qū)是上世紀(jì)90年代中期開(kāi)發(fā)的老小區(qū)，也是典型的“三無(wú)”小區(qū)。在這里居住的90余戶居民，吃水要到周邊社區(qū)去挑，取暖要靠生爐子解決，下水道堵在誰(shuí)家誰(shuí)疏通。
2011年初，在房管部門(mén)的指導(dǎo)下，華廈東小區(qū)有了自己的業(yè)委會(huì)。對(duì)業(yè)主提出的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊等問(wèn)題，業(yè)委會(huì)反映給社區(qū)公共事務(wù)局后，問(wèn)題很快就得到了解決。
據(jù)了解，自2001年我市城區(qū)部分小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)以來(lái)，通過(guò)十多年的發(fā)展，業(yè)主參與管理、配合管理和自治管理的意識(shí)得到加強(qiáng)，維權(quán)觀念也日益增強(qiáng)。但是，業(yè)主委員會(huì)的實(shí)際數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)的小區(qū)需求還有著很大差距。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至目前，我市中心城區(qū)有740余個(gè)小區(qū)，在房管部門(mén)登記備案的業(yè)委會(huì)小區(qū)只有140多個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)量的20%左右。不過(guò)，這些業(yè)委會(huì)在有效期任期內(nèi)的只有40余個(gè)。
小區(qū)公共收益成“糊涂賬”
小董家住東方紅東路某小區(qū)，十余棟高層2000多戶業(yè)主，算是一個(gè)大型小區(qū)。小董一直想知道，小區(qū)電梯轎廂內(nèi)和大門(mén)道閘欄上的廣告收益情況，物業(yè)為何從沒(méi)有公布過(guò)?！笆鄺澑邔?，30多部電梯，1年下來(lái)，應(yīng)該有些廣告收入。”小董認(rèn)為這些廣告收益算是小區(qū)公共收益，應(yīng)該公示給全體業(yè)主。他曾多次打電話向物業(yè)詢問(wèn)此問(wèn)題，但都沒(méi)有得到明確回答。
對(duì)小區(qū)公共收益“糊涂”的不只小董。此次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，69%的受訪者表示，自己所在的小區(qū)電梯等位置有廣告牌位，但是，知道這些廣告費(fèi)去哪兒了的業(yè)主僅占受訪人數(shù)的1%。15%的受訪人表示，“曾詢問(wèn)過(guò)物業(yè)，但未得到答案”。
小區(qū)哪些收入算是公共收益？不少業(yè)主回答此問(wèn)題時(shí)，僅能簡(jiǎn)單列舉“電梯廣告費(fèi)用”“進(jìn)小區(qū)宣傳促銷攤位的收費(fèi)”。其實(shí)，以上兩種屬于“公共區(qū)域的廣告收益”和“小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)租賃的攤位收益”。
除此之外，常見(jiàn)的小區(qū)公共收益還包括：小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益；利用公共配套如活動(dòng)場(chǎng)地、會(huì)所、游泳池經(jīng)營(yíng)收入；部分通信運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)等。
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小區(qū)哪些財(cái)務(wù)需要公示？
公示的內(nèi)容包括：1.專項(xiàng)維修資金的籌集使用情況；2.共有部分收益的賬目。
根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，共用部位、共有部分收益歸全體業(yè)主共有，其使用由業(yè)主大會(huì)決定。如業(yè)委會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定或者法律法規(guī)的規(guī)定，使用這部分收益，則應(yīng)將收入支出的具體賬目向全體業(yè)主公布。
業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出決定的，考慮到共有部分收益來(lái)源于共用部位或共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得，則應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
什么是小區(qū)業(yè)委會(huì)？
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)的授權(quán)開(kāi)展活動(dòng)。由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可連選連任。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，在業(yè)主委員會(huì)委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。
執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會(huì)任職。
8種情形可啟動(dòng)應(yīng)急維修資金
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞，電梯故障，消防系統(tǒng)故障，建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)，玻璃幕墻炸裂，排水管道爆裂，地下車庫(kù)雨水倒灌，其他可能造成人身安全事故的緊急情況。
出現(xiàn)需應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。晚報(bào)記者 靳冬群