萬科獨立和底層商鋪設計指引

1、目的
1）統(tǒng)一商鋪設計語言
2）推進商鋪設計標準化
3）減少商鋪設計失誤
4）為商鋪設計評審提供依據(jù)

2、適用范圍
適用于萬科北京區(qū)域G、C、T品類住區(qū)獨立和底層商鋪設計，不包括單套產(chǎn)權面積
500 m2以上超市、餐飲（大型商鋪必須先招商再設計，以招商定設計）。

3、術語解釋

1）社區(qū)商業(yè)：為在附近工作或居住的居民提供便利性購買及服務的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營規(guī) 模一般為0.3萬—1.5萬平方米。一般以超市作為主力店，匯集若干零售店及服務類專 業(yè)店。商圈范圍一般在5分鐘車程或15分鐘步行范圍內(nèi)，服務人口3~5萬人。
2）獨立商鋪：指非直接落在住宅下部的商鋪。分兩種情況，一種商鋪與住宅相連，一種商鋪與住宅不連接，是獨立建筑。
3）底層商鋪：簡稱“底商”，指直接落在住宅下部的商鋪，包括商鋪的一部分落在住宅 下部。
4）商業(yè)內(nèi)街：指小區(qū)紅線內(nèi)非直接面向市政道路的獨立和底層商鋪。
5）主力店：本“設計指引”所稱主力店僅針對獨立和底層商鋪而言，指能夠提升小區(qū)整 體商業(yè)形象，吸引人流，提高整體商業(yè)價值的品牌店鋪。通常為引入主力店，其銷售 價格或租金均較低。
6）商鋪經(jīng)營價值：指針對商家而言，某個鋪位的贏利能力高低。經(jīng)營價值高的商鋪通常位于小區(qū)入口、街道轉角等人流匯聚的地方。
7）商鋪銷售價值：指針對開發(fā)商而言，某個鋪位的銷售價格高低，銷售速度快慢。
8）商業(yè)住宅價格比：指同期商業(yè)銷售均價與住宅（指多層、小高、高層，不含TH、情花）銷售均價（毛坯）的比值。

4、執(zhí)行標準
1）“必須”、“禁止”：表示表示很嚴格，非這樣做不可。
2）“應”、“不應”、“不得”：表示嚴格，在正常情況下均應這樣做。
3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允許稍有選擇，在條件許可時，首先應這樣做。

社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分為以下四大類：

1、根據(jù)業(yè)態(tài)及面積需求不同，商鋪戶型分為R1~R3、S1~S3六種。

注：1、以上為基本戶型種類，不包括客戶購買兩個或多個商鋪打通的情況。
2、單套產(chǎn)權面積超過500平米的商鋪必須先招商后設計，以招商定設計。

1、在項目定位階段，營銷部負責提供以下表格，作為設計的必要輸入條件

2、G類住區(qū)商業(yè)住宅價格比不應低于2，C、T類住區(qū)商業(yè)住宅價格比不應低
于1.5。
3、通常情況，餐飲面積占商業(yè)總面積約30%較為合適。
4、如完全依賴本社區(qū)居民的消費需求，人均可以支持的社區(qū)商業(yè)面積為
0.8~1m2。（參考偉業(yè)顧問07年8月”商業(yè)物業(yè)發(fā)展規(guī)劃相關內(nèi)容摘要“）
5、商業(yè)面積占小區(qū)地上建筑面積5%以內(nèi)時，商鋪銷售相對容易。
6、S3（100~150m2）戶型面積不宜超過S戶型總面積的30%。

第二部分 概念設計
一、用地分析（商業(yè)價值排序）
二、規(guī)劃布局模式（3種基本模式）
三、強排方案（7個要素）

商鋪規(guī)劃設計之前，應比較分析用地各個沿街面的商業(yè)價值，影響商業(yè)價值排序的因素如下：

案例：深圳金域藍灣商業(yè)面積6400 m2 。商業(yè)定位與住宅看齊，定位高端，排斥了北側村民和租住白領的消費需求，商業(yè)布置在主要人流難于到達的一側，損失了巨大的商業(yè)價值。金域藍灣主力店租金25~50元/m2.月，普通店70~150元/m2.月；城中村商鋪租金100~400元/m2.月。

哪一個位置最適宜做商業(yè)？

模式1：集中模式
什么情況下適宜采用集中模式?
1、如外部街道人流量稀少，則住區(qū)商業(yè)規(guī)劃應以聚為主，建議結合小區(qū)主入 口布置集中的商業(yè)區(qū)域，設置小型商業(yè)休閑廣場等，充分聚攏人氣，提高商 鋪價值。
2、如商業(yè)指標較高，而沿街長度不足，可考慮在小區(qū)主入口、街道轉角等人 流匯聚位置，或沿人流量特別大、商業(yè)氣氛濃厚的街道，采用集中模式，地 盡其用，發(fā)揮最大商業(yè)價值。

案例1：北京假日風景周邊人流稀少，在小區(qū)入口和街道轉角之間布置獨立和底層商鋪（7600m2），包括主力店，形 成相對集中的商業(yè)圈，有利于積 聚人氣，提高商鋪的整體價值。

案例2：北京四季花城結合主入口布置集中商業(yè)，內(nèi)街商鋪共13套（不含2 層獨立商業(yè)，前期作為銷售賣場），套 面積51~75m2，06年12月開盤，當月 消化12套，均價11303，與住宅價格比2.1。A底商價格是B底商的1.5倍。

案例3 ：深圳萬科金色家園在街道轉角處布置小廣場，設主力店（民潤超市）入口，超 市占用首層非沿街面和二層面積，將首層沿街面留給小商鋪。主力店和普通商鋪組合，達到沿街商業(yè)價值最大化。

模式3：內(nèi)街模式
1、禁止布置封閉式或盡端式商業(yè)內(nèi)街。（案例：深圳四季花城、西山庭院、萬科青青家園）

模式3：內(nèi)街模式
2、商業(yè)內(nèi)街應避免形成單邊商業(yè)街，獨立和底層商鋪都應向內(nèi)街開門和布置展示櫥窗。

案例：成都金色家園單邊商業(yè)街，影響了商業(yè)氣氛營造。
3、除獨立商鋪外，商業(yè)內(nèi)街不宜布置兩層復式商鋪。

商鋪強排方案應考慮以下7個要素：

案例：西山庭院、萬科星園、建外SOHO等項目都設計了獨立交通的二層獨立產(chǎn)權鋪位，銷售及經(jīng)營不佳。

第三部分 建筑及環(huán)境設計

1、戶型設計原則
2、立面設計原則
3、結構及設備專業(yè)設計
4、室外環(huán)境設計
5、導識系統(tǒng)設計

1、商鋪得房率（套內(nèi)建筑面積/銷售面積*100%）不應低于90%。
2、首層商鋪凈高（板下）不應低于3.5m，二層商鋪凈高（板下）不應低于3m。
3、底層商鋪做結構轉換的必要條件為：
1）商鋪位于區(qū)域商業(yè)中心位置，人流量很大，商業(yè)銷售價值很高。
2）做100m2以上大戶型（依然可以取得很高的銷售價值）。
4、底層商鋪層高應考慮上部管線轉換的影響，滿足商鋪的凈空要求。

案例：廈門金域藍灣，首層沿街商鋪，屋頂圍合成二層住宅露臺。兩層高商業(yè)立面給店招預留了充足面積。

1、禁止綠化、旗招等設施高度阻擋街道行人視線。
灌木帶高度≤0.5m，裝飾綠化高度≤1.2m
旗招及喬木分枝點距地面≥１.8m

2、禁止樹木、燈桿等正對商鋪大門。
3、禁止商鋪前大面積種植綠化隔離帶，保證人流的順暢、通達。

1、禁止底層商鋪店招占用上部住宅墻面。
2、獨立和底層商鋪應設置整體標識、廣告牌。