房屋過戶分為繼承過戶，轉(zhuǎn)讓過戶，二手房過戶以及商品房過戶。本條經(jīng)驗主要是針對商品房房屋過戶的詳細手續(xù)講解，為需要辦理過戶手續(xù)的購房者提供參考。

工具/原料

• 商品房、 商品房買賣合同、身份證、產(chǎn)權(quán)證、

方法/步驟

• 買賣雙方先簽訂正規(guī)的商品房買賣合同。(里面詳細寫好違約責(zé)任、房屋面積、地理位置、價錢。。。)交付賣方定金。(自己感覺合理就可以)首付(如需貸款可以先給首付或貸過戶完立刻給首付)

• 買賣雙方約好周一至周五到當(dāng)?shù)剡^戶大廳辦理過戶手續(xù)。(需要帶上身份證(夫妻雙方)產(chǎn)權(quán)證。當(dāng)初賣方買房時的購房合同)以上都是原件!另各復(fù)印2份。購房合同除外。

• 到過戶大廳地稅處核稅。(再簽訂一個購房合同，這個合同可以少寫點房價，可以少交點稅費)

  
  

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五年內(nèi)購房稅費準備

• 營業(yè)稅：5.5%

• 契稅：1.5%(140平米以上的非普通住宅3%)

• 印花稅：0.1% 買賣雙方各0.05%

• 個人所得稅：1% 或房屋差價的20%

• 土地增值稅：1%(這個不同，也有的不用交)

• 如果購買的商品房是標準價、優(yōu)惠價、成本價房 應(yīng)交納土地出讓金

• 標準價 每平米補63元

• 優(yōu)惠價 每平米補63元

• 成本價 每平米補9元

• 買賣超過5年就只有契稅和印花稅。

• (一般營業(yè)稅、個人所得稅、土地出讓金國家規(guī)定都由賣方交。但現(xiàn)在好多賣方根本不交，或直接加到房價里面)

• 核稅完后拿上契稅票和產(chǎn)權(quán)證、購房合同到房管局過戶專臺辦理過戶就可以了。一般房產(chǎn)證收回3天后由新房產(chǎn)證持有者到房管局領(lǐng)取。

• 如果不貸款就可以把全款給賣方了。

  END

注意事項

• 相關(guān)法律規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

公房過戶其實就是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓. 一般城市的公房有兩種情況,直管公房和自管公房,前者直接到所在地的房管部門辦理,費用根據(jù)各城市消費水平而不同;后者要到單位產(chǎn)權(quán)單位辦理,費用不確定贈與繳納房價3%的契稅和0.05%印花稅,免其他稅. 如果轉(zhuǎn)讓,要承擔(dān)買賣雙方的全部稅費.過戶申請書 。

北京市使用權(quán)房屋過戶流程及注意事項參照2002底，國土資源和房屋管理局出臺的《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》,北京市使用權(quán)房屋的交易流程與規(guī)定大致如下:一、公房使用權(quán)交易的適用范圍:除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進行交易。二、公房使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定:1、持公房使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。2、公房使用權(quán)交易,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后,當(dāng)事人雙方持下列相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù):1)申請書;2)雙方當(dāng)事人身份證明;3)公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書;4)房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書。三、公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前,公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項費用;以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的,住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關(guān)的各項費用。四、公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后,該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變,新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。五、通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人,可以將公房使用權(quán)再次上市交易。六、公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的,應(yīng)當(dāng)向原出租人進行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù),受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù),但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。
購房人購買使用權(quán)房時應(yīng)注意事項:一、使用權(quán)房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,因此必須確定權(quán)屬和權(quán)利人后再購買。二、雙方必須親自到場簽訂合同和過戶(指變更承租關(guān)系,下同),相關(guān)法律文書的簽署應(yīng)盡力避免代簽。三、使用權(quán)房按使用面積計算的,一定要對照房本的面積來計算,不要輕信賣房人。四、購買前要核實以前各項費用是否結(jié)清(供暖費、物業(yè)費),以免日后出現(xiàn)糾紛。五、購買使用權(quán)房要求買賣雙方都應(yīng)持有北京市戶口,而且使用權(quán)房不能進行貸款按揭。需要特別提醒的是,在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬,在過戶時應(yīng)要求公房原承租人親自到場辦理相關(guān)過戶手續(xù),修改戶主姓名,不得委托辦理。