綱領(lǐng)一 大盤要有大主題 大盤是面，主題是點；點組成面，面靠點來引爆。 大盤的主題設(shè)計是綜合項目核心資源的引爆點，
綱領(lǐng)二 都市感營造 基于對住區(qū)是城市的有機組成部分的理解，住區(qū)規(guī)劃和建設(shè)需綜合面對各種城市問題，包括道路密度、公共交通組織、購物和休閑設(shè)施的配套以及城市生活、街區(qū)氛圍的營造。 強調(diào)住區(qū)的開放、與城市整體功能和空間肌理的有機結(jié)合。因此，從早期的深圳萬科城市花園的全封閉管理到深圳萬科四季花城的開放的商業(yè)空間、再到最近的武漢萬科城市花園開放的住區(qū)街道空間和景觀帶，萬科的住區(qū)建設(shè)出現(xiàn)了一個“小規(guī)模、大社區(qū)、新市鎮(zhèn)”逐步探索深化的過程，住區(qū)與城市之間“管理”與“開放”并重。
與城市銜接的路網(wǎng)系統(tǒng)和交通組織，將大規(guī)模住區(qū)的道路系統(tǒng)融入到城市的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)中，使住區(qū)不再是一個個封閉的開發(fā)單元。此外，通過設(shè)置均勻適宜的路網(wǎng)密度、合理設(shè)置和組織出入口、引入公交線路等，將住區(qū)與城市進(jìn)行很好的銜接和溝通。 人車共行的街道生活。萬科為了避免大規(guī)模住區(qū)人車分流帶來的負(fù)面影響，通過對道路斷面形式、街道寬度、線形、交叉口及人行過街方式等方面的設(shè)計，建立安全的步行系統(tǒng)。在保證安全的前提下，實現(xiàn)人車共存、充滿活力的城市街道空間的生活感。 同質(zhì)復(fù)合人群：最大限度包容，增加交往與交流，激發(fā)社區(qū)活力。 與城市友好共存：有機互動，形成住區(qū)城市界面的生活轉(zhuǎn)換。 
多元化住區(qū) 多元功能復(fù)合，滿足客戶需求的多元，以及多元混合人群對人際交往的重要性。 “組團同質(zhì)、社區(qū)復(fù)合”的多元化人群混居的住區(qū)建設(shè)模式。 住區(qū)多元化具有內(nèi)在性，主動強調(diào)多元化人群混居的城市生活氛圍。 
綱領(lǐng)三 封閉組團、開放街區(qū) 適宜的封閉規(guī)模。在保證住區(qū)開放的同時，標(biāo)志居住組團或街區(qū)在一定程度和范圍內(nèi)的私密性，滿足居住安全、寧靜的需求。萬科認(rèn)為適宜的組團規(guī)模在100-300戶之間。住宅形態(tài)多呈現(xiàn)各種院落圍合的形式。 萬科嘗試通過營造開放的“都市核心路”、“開放商業(yè)街”、“回家的路線”等手法實現(xiàn)具有城市生活感的住區(qū)。提供開放的城市空間，培育城市生活。將街道作為住區(qū)公共活動的重要場所，同時重視行人和開車人的感受。
綱領(lǐng)四 配套公共設(shè)施的開放與共享 強大配套：強大的配套體系成為大盤必不可少的功課 將公共服務(wù)配套設(shè)施適當(dāng)聚集，形成明確的中心，并且靠近城市主要道路、公交站點設(shè)置，以擴大服務(wù)半徑。通過公共服務(wù)配套設(shè)施的區(qū)內(nèi)外共享，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，進(jìn)而帶動住區(qū)及周邊地區(qū)的活力和繁榮。
綱領(lǐng)五 社區(qū)的標(biāo)識性 公共設(shè)施的可識別性。包括尺度適宜的步行商業(yè)街，特殊造型的街燈、街道家具，入口、商業(yè)街、景觀中心或景觀軸線上的標(biāo)志性“塔”…… “塔” 如萬科住區(qū)中最常用的標(biāo)志物，多位于住區(qū)入口、商業(yè)街、景觀中心或景觀軸的起點等位置。具有非常強的可識別性和領(lǐng)域感。 
綱領(lǐng)六 放大景觀資源 景觀資源成為客戶越來越看重的因素， 自主改善區(qū)域形象：區(qū)域形象不佳的情況下自主營造非常重要。例：萬科四季花城、雅居樂自主修建區(qū)外道路。
綱領(lǐng)七 注重樣板區(qū)展示 展示先行 公建配套作為局部亮點強勢展現(xiàn)，消除區(qū)域不成熟的尷尬，降低心理門檻 高規(guī)格開盤：現(xiàn)樓展示、景觀區(qū)展示、公建配套區(qū)落成開放 多類型產(chǎn)品啟動 覆蓋多層面客戶，檢驗市場需求，提高開發(fā)主動性 整合品牌資源優(yōu)勢 凌厲建立市場形象，拓展客戶層面
綱領(lǐng)八 產(chǎn)品差異化 創(chuàng)新性、主題性產(chǎn)品具有很強的市場震撼力和牽引力 差異化的風(fēng)格：植入差異化風(fēng)格主題，營造差異性產(chǎn)品 開發(fā)策略彈性調(diào)整 根據(jù)市場和產(chǎn)品需求的變化，適時調(diào)整市場策略，指引產(chǎn)品開發(fā) 擴大客戶輻射面應(yīng)循序漸進(jìn) 清晰目標(biāo)客戶，細(xì)分階段性主流客戶，積累成熟社區(qū)環(huán)境 價格優(yōu)勢：低開高走的市場慣性值得尊重
結(jié)論：萬科對于大規(guī)模綜合住區(qū)的開發(fā)建設(shè)已不僅僅限于單純規(guī)劃設(shè)計技術(shù)層面的的探索，更多是通過在住區(qū)與城市發(fā)展、城市生活、社區(qū)文化、客戶需求層面的研究經(jīng)驗，反過來再指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計的操作。 對所有項目來說，綜合的研究方向是必須要面對和發(fā)展的空間。
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