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一.指引概況

二.工作程序
2.1建立成本數(shù)據(jù)庫
2.1.1原片區(qū)新項目，城市造價采購部根據(jù)市場調(diào)查情況、信息收集情況和項目資料完成建立成本模型和數(shù)據(jù)庫，提出項目工程成本估算報告，城市副總經(jīng)理進(jìn)行審核。
2.1.2新片區(qū)新項目，集團運營管理部根據(jù)市場調(diào)查情況、信息收集情況和項目資料完成建立成本模型和數(shù)據(jù)庫，提出項目工程成本估算報告，集團副總裁進(jìn)行審核。
2.2概念設(shè)計階段規(guī)劃方案設(shè)計階段成本管理
2.2.1城市設(shè)計部組織概念設(shè)計，并會同城市營銷策劃部確定產(chǎn)品組合及成本分配、產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（參見《產(chǎn)品組合及成本分配表》、《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書》、《項目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》）。
2.2.2城市造價采購部會同城市設(shè)計部、城市營銷策劃部對概念設(shè)計進(jìn)行項目成本測算，主要對項目產(chǎn)品組合進(jìn)行成本分析、動態(tài)調(diào)整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據(jù)市場材料價格進(jìn)行評估。城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、分管副總裁對成本估算和測算進(jìn)行審核,由總裁進(jìn)行審批。
2.2.3城市設(shè)計部根據(jù)工程成本測算要求，進(jìn)行方案設(shè)計并將成本要求建議落實在《方案設(shè)計任務(wù)書》中提交設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計。
2.3方案設(shè)計匡算及設(shè)計限額成本指標(biāo)
2.2.1方案設(shè)計完成后，城市造價采購部進(jìn)行“項目成本匡算”編制，并對比概念設(shè)計項目成本測算，對成本影響較大或成本容易流失的單項工程需做專項成本分析，形成分析報告。
2.2.2“項目成本匡算”及成本分析報告完成后同步進(jìn)行“設(shè)計限額成本指標(biāo)”編制，由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、分管副總裁進(jìn)行審核,報總裁進(jìn)行審批,并報城市項目負(fù)責(zé)人備案,進(jìn)入下一步流程。
2.2.3城市造價采購部會同城市開發(fā)部、城市營銷策劃部、城市設(shè)計部、城市財務(wù)部、人力資源部、進(jìn)行“初步目標(biāo)成本”編制,根據(jù)初步目標(biāo)成本開始進(jìn)行。由城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、成本分管副總裁審核，報總裁進(jìn)行審批,并報城市項目負(fù)責(zé)人備案,進(jìn)入下一步流程。
2.2.4城市財務(wù)部根據(jù)城市造價采購部“初步目標(biāo)成本”進(jìn)行項目經(jīng)濟測算, 由城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團財務(wù)資金部、分管副總裁審核,報總裁進(jìn)行審批,并報城市項目負(fù)責(zé)人備案,進(jìn)入下一步流程。
2.4初步設(shè)計階段限額指標(biāo)
2.4.1城市設(shè)計部根據(jù)城市造價采購部設(shè)計限額指標(biāo)及前期相關(guān)信息確定產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，主要對項目產(chǎn)品組合進(jìn)行成本分析、動態(tài)調(diào)整，積極采取新材料新技術(shù)、并根據(jù)市場材料價格進(jìn)行評估。
2.4.2城市設(shè)計部將初步設(shè)計限額指標(biāo)落實在《初步設(shè)計任務(wù)書》中提交設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。
2.5設(shè)計概算修正及目標(biāo)成本概算修正
2.5.1初步設(shè)計成果提交后，城市造價采購部組織編制項目“設(shè)計概算修正”，概算依據(jù)初步設(shè)計圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等）及不同層高塔樓標(biāo)準(zhǔn)層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設(shè)計深度不夠的項目暫按估算指標(biāo)值，專業(yè)分包工程按市場價格。
2.5.2城市造價采購部對比初步設(shè)計限額指標(biāo)和設(shè)計概算修正，編制“初步設(shè)計階段成本分析報告”，主要對初步設(shè)計階段所做的主要成本工作進(jìn)行總結(jié)。城市造價采購部負(fù)責(zé)設(shè)計概算修正和“初步設(shè)計階段成本分析報告”編制。
2.5.3由城市造價采購部向城市設(shè)計部反饋“設(shè)計概算修正”和“初步設(shè)計階段成本分析報告”。有超設(shè)計限額情況，城市設(shè)計部根據(jù)審批意見調(diào)整設(shè)計，并對下一階段施工圖設(shè)計提出成本控制建議，提交城市造價采購部。
2.5.4“設(shè)計成本概算修正”和“初步設(shè)計階段成本分析報告”由城市分管副總審核,報城市總經(jīng)理進(jìn)行審批,并報片區(qū)總經(jīng)理和城市項目負(fù)責(zé)人備案。
2.6施工圖設(shè)計限額指標(biāo)
2.6.1城市造價采購部組織根據(jù)初步設(shè)計概算修正結(jié)果提出施工圖設(shè)計限額指標(biāo)（建筑鋼筋含量、混凝土含量等，參見《項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議》）,此工作與設(shè)計概算同步進(jìn)行。
2.6.2針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議。
2.6.3對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為設(shè)計階段成本控制重點，具體如下：
1）土方工程：爭取設(shè)計一次到位，減少動土次數(shù)，重點控制挖運方數(shù)量；
2）擋土支護(hù)工程：結(jié)構(gòu)做多個方案比選，優(yōu)化設(shè)計，給出擋土支護(hù)的經(jīng)濟指標(biāo)值；
3）樁基工程：該工程特點是不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，一定要做幾個樁基形式的方案比選后，再制定經(jīng)濟指標(biāo)值；
4）結(jié)構(gòu)工程；是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的基本要求下，盡可能的降低成本，主要控制鋼筋、混凝土含量的限額設(shè)計值；
5）建筑、裝修工程：該部分質(zhì)量及效果對售樓影響較大，影響成本的主要因素為材料選型，而且要避免重復(fù)設(shè)計和施工，減少設(shè)計變更及補充設(shè)計，重點對住宅外墻磚、鋁合金門窗、標(biāo)準(zhǔn)層電梯前室裝修、防水工程等制定經(jīng)濟指標(biāo)值；
6）安裝工程：主要控制設(shè)備（電梯、機房設(shè)備等）及材料（管線）選型及方案優(yōu)化；
景觀工程：景觀工程設(shè)計前充分考慮營銷的要求、施工圖的質(zhì)量及材料的選型是該部分成本控制的重點，對小區(qū)硬質(zhì)地面材料、綠化工程制定經(jīng)濟指標(biāo)值；
7）分包工程：該部分的特點是專業(yè)性較強，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化。
2.6.4根據(jù)以上限額設(shè)計數(shù)值及成本控制建議，城市造價采購部編制施工圖設(shè)計階段《項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議》，報城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批后作為施工圖設(shè)計階段的成本限額。片區(qū)總經(jīng)理及城市項目負(fù)責(zé)人備案。
2.7施工圖預(yù)算
2.7.1施工圖完成并提交后，城市造價采購部編制項目“施工圖預(yù)算”、并對比分析施工圖設(shè)計限額編寫“施工圖設(shè)計階段成本分析報告”，城市分管副總審核、城市總經(jīng)理審批,片區(qū)總經(jīng)理、城市項目負(fù)責(zé)人,集團運營管理部備案。
2.7.2城市造價采購部向城市設(shè)計部反饋“施工圖預(yù)算”及“施工圖設(shè)計階段成本分析報告”。如果超出在設(shè)計限額10%以內(nèi)為可接收設(shè)計，否則城市設(shè)計部根據(jù)審批意見施工圖設(shè)計修改。
2.8項目最終目標(biāo)成本管理
2.8.1項目“施工圖預(yù)算”審批后，城市造價采購部負(fù)責(zé)編制項目最終目標(biāo)成本，開發(fā)部、市場部、城市設(shè)計部、城市財務(wù)部參與相關(guān)費用的測算。經(jīng)城市分管副總、城市總經(jīng)理、片區(qū)總經(jīng)理、集團運營管理部、分管副總裁審核,總裁審批后執(zhí)行目標(biāo)成本責(zé)任體系和目標(biāo)成本管理。

3.流程圖

4、支持性文件
4.1《項目成本管理流程》
5、相關(guān)記錄
5.1《項目施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議》
5.2《產(chǎn)品組合及成本分配表》
5.3《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書》
5.4《項目產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)》
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