中國健康養(yǎng)老地產(chǎn)服務聯(lián)盟官方公號“健康養(yǎng)老地產(chǎn)”：JKYLDC 關注、研究養(yǎng)老地產(chǎn)、健康養(yǎng)生地產(chǎn)、醫(yī)養(yǎng)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)。歡迎地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療行業(yè)人士關注！

提要：即使在國外成熟的地區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回報期都要在5~7年甚至更長，但在中國，很多開發(fā)商還只是把開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營銷噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè)。

“最近幾年，我發(fā)現(xiàn)一個明顯的變化，朋友們私下找我買房子要折扣的少了，讓我在星堡幫老人找?guī)讉€床位的越來越多，還有就是要去和睦家看病的，要是自己預約就要等很久。”

復星集團董事長郭廣昌曾用上述自己的親身體驗，闡述他所觀察到的產(chǎn)業(yè)和需求變遷?！靶潜ぁ笔菑托桥c美國運營養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗豐富的峰堡投資集團合資在上海建設的養(yǎng)老社區(qū)，“和睦家”則是復星收購的高端醫(yī)院品牌。

在復星集團CEO梁信軍看來，包括養(yǎng)老在內(nèi)的大健康產(chǎn)業(yè)，在未來幾年甚至會超過房地產(chǎn)，成為中國的第一大行業(yè)，為此，復星加大了在大健康領域的布局力度，而旗下的地產(chǎn)平臺則成為了整合內(nèi)外部資源的重要載體。

美式養(yǎng)老服務試點

早在多年前，復星的多名高層就在多個公開場合，發(fā)表過看好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的觀點，認為中國市場的健康及養(yǎng)老需求巨大。至2015年，中國老年人口已達2.2億，占人口總數(shù)15%，到2020年，老年人口將達到2.4億，占比18%，而面對數(shù)以億計的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老服務的供給嚴重不足。

根據(jù)國務院發(fā)布的《關于促進健康服務業(yè)發(fā)展的若干意見》，到2020年，健康服務業(yè)規(guī)模達到8萬億元以上，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)將成為國家支柱型產(chǎn)業(yè)，從而帶動的消費潛力巨大。

復星如何介入這一產(chǎn)業(yè)分一杯羹？最初，復星選擇了與國外有經(jīng)驗的機構(gòu)峰堡投資集團合資試水的模式。2013年5月，一家名為“星堡中環(huán)”的養(yǎng)老社區(qū)（實景圖片在文末）在上海市寶山區(qū)開業(yè)，包括189間房間，為老人提供一室戶到大兩室戶等各種戶型以及協(xié)助式護理床位。

已在紐約證券交易所上市的峰堡投資集團在美國培育了1100多個養(yǎng)老社區(qū)，是美國最大的養(yǎng)老投資管理集團。在合資公司星堡中，復星和峰堡各占50%的股份。合資公司在中國推出的第一個項目，就是星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)，基本借鑒了峰堡在美國的運營模式。比如，收費采取月費全包制，除了住宿費用，還包括一日三餐、公共事業(yè)費和維護費、客房清潔、24小時緊急醫(yī)療回應、社區(qū)內(nèi)設醫(yī)療診所等。

“如今星堡中環(huán)已經(jīng)取得了盈利，入住率達到92%。”星堡投資董事總經(jīng)理陳煜宇告訴記者，而全國私有投資養(yǎng)老機構(gòu)的平均入住率只有40%。

2014年11月，星堡又與復星集團旗下的復地簽約，啟動上海中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)二期的開發(fā)建設，新建9萬平方米、可容納900戶長者的老年公寓社區(qū)，而位于浦江鎮(zhèn)的星堡浦江社區(qū)6萬平方米、700間房間也正在裝修改造，預計明年開業(yè)。

記者從復星有關人士處獲悉，目前星堡的中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)以租賃物業(yè)、收取月費的方式運營，未來星堡不排除直接涉足開發(fā)運營，并與復星旗下的地產(chǎn)拓展業(yè)務達成更為緊密的協(xié)同。

“除了在北上廣一線城市尋找合適的項目做養(yǎng)老，我們還在探索其他模式。”陳煜宇對記者透露，一是居家養(yǎng)老，比如為上海外環(huán)以內(nèi)長者提供上門居家護理服務；二是第三方管理，輸出星堡的養(yǎng)老服務。

打通地產(chǎn)、醫(yī)療、保險做養(yǎng)老

作為上海第一家取得民政養(yǎng)老機構(gòu)許可證的外資養(yǎng)老社區(qū)，星堡將自己定位為專業(yè)的養(yǎng)老服務提供商，而在2014年7月，于復星集團內(nèi)部成立的全資子公司星健資本，則更多被賦予了整合內(nèi)部地產(chǎn)、醫(yī)療甚至保險資源、打造養(yǎng)老完整產(chǎn)業(yè)鏈的使命。

郭廣昌曾告訴記者，與傳統(tǒng)房企、藥企及險資布局養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)相比，復星的優(yōu)勢是旗下已經(jīng)擁有了運營多年的保險、地產(chǎn)及醫(yī)療等相關產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在要做的就是如何“打通”甚至嫁接復星旗下更多產(chǎn)業(yè)資源。

2014年11月，復星正式提出大健康“1+1+1”戰(zhàn)略（將地產(chǎn)開發(fā)、健康醫(yī)療、金融保險融為一體）后，星健資本也就成為踐行這一戰(zhàn)略的重要平臺之一。

比如即將開業(yè)的寧波星健蘭庭，就是由星健資本打造的集養(yǎng)老公寓、體驗中心和護理院于一體的高端長者健康特區(qū)，該項目緊鄰寧波第九人民醫(yī)院，還引入了臺灣最大護理機構(gòu)瑞光進行運營合作，收入模式也不是傳統(tǒng)的賣樓盤而是收取會員費。

上述復星內(nèi)部人士對記者透露，星健蘭庭項目進行會員制銷售，入住者可擁有養(yǎng)老公寓的使用權，子女等享有繼承權，并可轉(zhuǎn)讓。

今年5月，星健資本還將辦公室搬到了復星醫(yī)藥所在的辦公園區(qū)，以進行更好的通融。公司還與復星醫(yī)藥籌建合資公司，共同在各地建設護理院，為老人提供醫(yī)療類的護理服務。健康養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟微信公號jkyldc。“星健要做的就是以護理為特色的養(yǎng)老，通過全面整合復星大健康產(chǎn)業(yè)各領域資源，圍繞醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，通過地產(chǎn)平臺，拓展養(yǎng)老和保險。”星健資本總裁周成輝告訴記者，比如寧波項目還在討論與復星旗下的永安財險合作開發(fā)護理險，以拓展相關衍生生活、消費、金融服務。

“除了以護理為特色的養(yǎng)老運營，星健資本還是復星地產(chǎn)旗下的健康蜂巢業(yè)務平臺，并已鎖定十個核心城市，未來三年主力打造十大戰(zhàn)略城市十大精品項目，五年內(nèi)建成近400萬平方米健康蜂巢、6000張護理床位及16000張養(yǎng)老床位，并提供‘健康、快樂、時尚’的金融、消費、生活類衍生服務，形成星健健康的養(yǎng)老完整產(chǎn)業(yè)鏈?！敝艹奢x對記者透露。

而與星堡的穩(wěn)扎穩(wěn)打相比，成立較晚的星健擴張的速度顯然快得多。目前已在寧波、蘇州、沈陽、廣州、鎮(zhèn)江、杭州落子，平均每兩個半月落地一個項目。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的痛點和挑戰(zhàn)

“相比房地產(chǎn)行業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并不是高回報產(chǎn)業(yè)，如果運營做得不好，很多資本介入后有可能沒法賺到錢，”在談到做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)時，星堡董事總經(jīng)理陳煜宇，提到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資金回報問題。

一名國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)是一個涉及到較多產(chǎn)業(yè)鏈的復雜行業(yè)，其中除了適合老人的硬件設施營造之外，還包含老年活動、老年教育、老年醫(yī)療護理等方面。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心競爭力并不是開發(fā)能力和投資能力，而是服務和管理能力。即使在國外成熟的地區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)的投資回報期都要在5~7年甚至更長，但在中國，很多開發(fā)商還只是把開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種營銷噱頭，真正的目的仍是出售物業(yè)。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是要做20~30年的事，普通基金只有3~5年，很難對這一產(chǎn)業(yè)提供資金上的足夠支持，上市是最好的發(fā)展出路?！标愳嫌钪赋觥?/p>

而在周成輝看來，目前星健資本在發(fā)展過程中面臨的痛點之一就是低成本資金的利用通道尚在打通中，尤其像險資的利用和打通。此外在客戶端，現(xiàn)階段老人的支付能力和意愿，還需要更多時間去培育。

“現(xiàn)在很多長者的觀念還停留在傳統(tǒng)的養(yǎng)老院的概念，如何向長者傳達優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老生活方式理念并得到理解和接受，是現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)之一?！标愳嫌钜仓赋觯B(yǎng)老作為一個“全新”的行業(yè)，從業(yè)人員也需要全新的、長期穩(wěn)定、持續(xù)的培訓，才能更好地服務更多長者。

另據(jù)多位行業(yè)內(nèi)人士直言，國內(nèi)的醫(yī)保政策，也是阻礙民間養(yǎng)老機構(gòu)迅速拓展的重要因素。在國內(nèi)很多城市，相關護理服務還無法用醫(yī)保報銷，這也為長者支付帶來了一定的阻力。（一財）

星堡中環(huán)一期項目社區(qū)一景


大堂




室內(nèi)花園




圖書館


餐廳


咖啡館


精致一室戶


雅致一室一廳客廳區(qū)域


雅致一房一廳臥室區(qū)域


護理房間

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