商鋪投資熱度未減。 張罡 攝

近日，居民陳女士發(fā)出這樣的疑問：“我在某小區(qū)買的一層門面房，已經(jīng)空了兩年多，不是有‘一鋪養(yǎng)三代’的說法嗎?為什么這個門面房就是租不出去呢?”

“一鋪養(yǎng)三代”的概念現(xiàn)在已經(jīng)深入人心，不少居民都看好商鋪投資。據(jù)一位房產(chǎn)中介公司工作人員估計：“南陽商業(yè)房交易較為活躍，每賣出3套房產(chǎn)，平均就有1套商業(yè)房?！钡牵灿芯用癜l(fā)現(xiàn)，商鋪雖然買的時候搶得火熱，但能否實現(xiàn)宣傳中的高回報卻沒人做過統(tǒng)計。業(yè)內(nèi)人士提醒，商業(yè)綜合體、專業(yè)商城若“撂荒”，套你更是沒商量，投資入市需謹慎。

商鋪投資熱度未減  高回報成投資噱頭

“不買間鋪子，都不好意思跟朋友說投資了房產(chǎn)。”做醫(yī)療器械生意的趙女士3年來投入商鋪的資金達到100多萬元。“商鋪是比較好的保值增值產(chǎn)品?！壁w女士這樣告訴記者。

記者調查發(fā)現(xiàn)，我市商鋪投資熱始于2010年，火爆于2011年，至今熱潮仍在持續(xù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾年我市商鋪的上市量和成交量都在大幅增長。就目前來看，南陽城區(qū)分為兩大核心商圈，一個是以人民路老南陽商場、鴻德購物公園為代表的老城市商圈，另一個是正在形成的新城市商圈，如建業(yè)、鑫陽、北辰、廣苑等地產(chǎn)項目的運作，勢必帶動東部城區(qū)的崛起。其他還有各自較為成熟的小商圈，如以建材大世界、紅星美凱龍為代表的建材商業(yè)圈，以裕華商城、南陽銀基商貿(mào)城為代表的百貨批發(fā)商圈等。未來，南陽還將形成新的商圈，吸引人們投資開發(fā)，推動南陽經(jīng)濟快速發(fā)展。

據(jù)相關人士介紹，投資者熱衷于投資商鋪的原因有二：一是南陽商業(yè)氛圍較濃，很多人看好商業(yè)項目的投資回報;二是南陽居民的投資渠道相對較少，有了閑錢后商鋪自然成為投資目標。開發(fā)商也往往以高回報率作為推銷重頭戲來吸引投資者的目光，掀起陣陣熱潮。

核心商圈回報率約5%  商鋪短期難有高回報

居民沈先生告訴記者，他們小區(qū)的臨街門面房，每平方米單價2萬元，面積約60平方米，總價120萬元，還不算辦證交稅的費用。但他打聽了一下，旁邊同樣的門面只能租2000元/月，他覺得收益率太低了，可是還有人買。這鋪子到底值不值得買?沈先生陷入了矛盾之中。而投資者劉女士2010年出手購買了一間18平方米的社區(qū)商鋪，每平方米單價1.5萬元，首付10萬元買下后，月供1300元。但因小區(qū)入住率不高，交付后商鋪月租金才1000元左右，租金并沒有包住月供，盡管開發(fā)商當時宣傳年回報率會不低于8%，但劉女士感覺很難達到這個水平。

在某綜合性商業(yè)項目購得商鋪的張先生稱，開發(fā)商承諾年回報率為7%，但因招商不理想，去年又將回報率降低為4%。

據(jù)房地產(chǎn)業(yè)有關專家介紹，商鋪的投資收益率有通行的算法，一般有兩種計算方式：購入再出租的投資回報率=月租金×12/購入價;購入再售出的投資回報率=(售出價-購入價)/購入價。上述沈先生看中的商鋪，投資回報率為(2000×12)/120萬=2%。投資回報率僅為2%，比長期存款利率還低。

據(jù)此可見，目前部分商鋪價格存在虛高現(xiàn)象，一些入住率很低的小區(qū)，社區(qū)商鋪售出單價卻動輒一兩萬元，但因難有足夠的消費力支撐，商鋪就租不出高價來，開發(fā)商宣稱的投資商鋪回報率起步8%是比較少見的。

關注三類地域商鋪  贏取投資獲利先機

業(yè)內(nèi)人士認為，投資商鋪是一個較為專業(yè)的領域，需要具有較為專業(yè)的知識水平。一方面要看短期回報率，另一方面要看長期的增值。長期來看，核心商圈的商鋪增值潛力還是比較大的。但要想達到“一鋪養(yǎng)三代”的目標，投資眼光非常重要。第一，要盡可能低價入市，而目前南陽商鋪價格普遍已是住宅價格的3倍以上，有的甚至高達6倍。而月租低于100元/平方米、年投資回報率4%的商鋪非常多，已經(jīng)積累了一定的風險，建議普通居民應謹慎從事商鋪投資。第二，因為商鋪不是剛性需求，跟地方經(jīng)濟發(fā)展關系非常密切，經(jīng)濟繁榮了，商鋪才值錢，所以不是所有的商鋪都能實現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”。第三，商業(yè)地產(chǎn)對開發(fā)商的要求非常高，需要開發(fā)商具有成熟的商業(yè)運作經(jīng)驗、強大的融資能力、科學的商業(yè)管理能力、合理的業(yè)態(tài)布局等。因此投資者一定要睜大眼睛，尋找真正能“養(yǎng)三代”的商鋪。

基于此，業(yè)內(nèi)人士建議人們關注三類地域商鋪，贏取投資先機。第一類，利用政府動遷，搶占投資先機，這是投資商鋪的一大策略。第二類，城市商鋪中，除去那些發(fā)展多年、商業(yè)成熟、具有輻射力的中心一級商圈，還有正在發(fā)展壯大的城市副商圈。這一類型的地段主要依附大型住宅區(qū)或者商務中心區(qū)，擁有足夠的消費體量，并且為了避免城市集中消費帶來的不均衡發(fā)展，處于發(fā)展階段的次一級商圈往往會得到政府政策上的引導與支持，在遠景規(guī)劃、政策導向上擁有明顯的優(yōu)勢，也值得關注。第三類，選擇中心城市的邊緣地域投資商鋪。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，中心城市的功能往往要對外擴散和擴張。因此，選準地段進行門面投資，做長線也可獲利。