天涯房產(chǎn)觀瀾作為一個主版，房產(chǎn)自然包括商鋪，可是滿屏都是討論住宅，說商鋪和寫字樓的帖子真是寥寥，這讓我等商鋪愛好者情何以堪？
　　今天特開個帖子，和商鋪愛好者討論商鋪的投資，管理，買入賣出的整個過程，偏向于研究討論，側重于適合個人投資的街鋪，當然，重點的肯定是投資方法了，一鋪養(yǎng)三代和三代養(yǎng)一鋪只在一念之間，當然，三個臭皮匠頂個諸葛亮，也可以幫初級商鋪投資者把把關，畢竟，每個人都有一個商鋪夢。

商鋪投資起碼有上千年的歷史了，但是在大家的記憶中，大多數(shù)是從90年代后期才開始的，有了商品房，才產(chǎn)生了便于投資的商鋪，投資高潮是從2000年往后，到現(xiàn)在不過15年時間，這15年時間，商業(yè)流通方式和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了巨大的變化，從供銷社的柜臺到百貨商場的洶涌人流，再到熙熙攘攘的大賣場，恍惚間，現(xiàn)在大家都花很多時間在手機上網(wǎng)購了，商鋪投資該向何處去？還能不能買？買哪里？怎么買？

還能不能買鋪？
　　在當前電商猛烈沖擊下，很多大賣場和百貨業(yè)受到了很大影響，專業(yè)市場，包括蘇寧國美都對淘寶天貓和京東的攻擊疲于應付，大概沒幾年前，各類頭條新聞還是黃光裕和陳曉的國美控制權的拉鋸大戰(zhàn)，現(xiàn)在的頭條都是BAT了，蘇寧國美都成了昨日黃花，商鋪，這個幾千年流傳下來的商業(yè)載體還能堅挺多少年？如果砸出大筆資金把商鋪買到手，沒多少年，大家買東西都通過網(wǎng)商和快遞員來進行了，買鋪豈不是沒意義了？
　　從國內(nèi)看，2014年電商占社會消費品零售總額9.3%，美國為6%，這幾年電商仍處在高速增長中，但不管怎么增長，不可能對實體店鋪趕盡殺絕，達到50%的比例的可能性不大
　　從消費的最小單元，一個人，一個家庭來說，購物需求分幾個層面：
　　1是超市類的低價日用品，當然可以網(wǎng)購，但這些東西大家選擇網(wǎng)購會比較麻煩，比如8塊錢的牙膏，網(wǎng)購加上運費不比門口的超市便宜還耽誤時間，這些東西選擇實體店鋪是首選
　　2 日常餐飲和理發(fā)，藥品，買菜，水果，零食，網(wǎng)購的替代性比較差，餐飲不說了，點幾個菜等快遞員打包湯湯水水送過來，那情景都不敢想象，再說水果和零食，很多時候是即興購買，你想吃的時候下個單等快遞員送過來，食欲都過去了
　　3即興購買，情景購買的東西，往往占據(jù)我們購物清單的很大比例，很多時候我們逛商場，逛超市，看到某些東西想買了，價格貴的，便于運輸?shù)?，很多年輕人和會過日子的人會用手機網(wǎng)上比價，但對低價品，容易產(chǎn)生假貨的高價品（比如手表，名牌包包等奢侈品），網(wǎng)購的還是比較少，還有一些消費能力強，怕麻煩的人，就直接店鋪購買了
　　4對于汽車這些需要深度體驗的大件商品，網(wǎng)絡解決不了
　　拉拉雜雜說了一堆，反正覺得電商將來占比不會超過50%，并且電商現(xiàn)在主要靠低價燒錢搶占市場，基本上都不盈利，淘寶是馬云大賺，但商家能有20%賺錢就不錯了，等到電商市場份額接近飽和的時候，燒錢就燒不下去了，到那個時候，想要把生意做好，淘寶上的推廣費也不低啊
　　只要有實體商鋪生存的空間，就有商鋪的投資空間

買哪里？
　　答案很簡單，商鋪投資就要買人多的地方
　　哪里人多？往大里說，跟住宅一樣，就是一線城市比二線好，二線城市的機會比三線城市多
　　有人不高興了：誰說小城市就買不到好鋪了？我家誰誰親戚在某鎮(zhèn)上某年買了個鋪子，現(xiàn)在收租金爽呆了————是的，肯定是有的，從絕對數(shù)量來說，中小城市甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的好鋪子也是很多很多的，但從比例和趨勢上來講，越是大城市，機會越多，我舉個極端例子：著名的鬼城——玉門市，人都跑了一大半了，現(xiàn)在這個城市里面還有好鋪子嗎？
　　這個題目太大，涉及到的因素非常多，只能慢慢的講了，

最近幾年，對于房產(chǎn)投資，尤其是住宅，投一線比投三線好的言論多了起來，盡管還有爭論，并且爭論會持續(xù)下去，但是我本人是堅決支持這種說法的
　　那么，商鋪也是這樣嗎？一線好于二線好于三線？
　　是的
　　原因何在？主要有以下個原因，含4個利好和1個不利因素
　　第一：也是最基本的，大城市匯聚人流的能力遠遠大于其它城市
　　第二：大城市的居民（包含外來人口）的消費能力高于其它城市
　　第三：大城市的商鋪規(guī)劃建造水平要高于其它城市
　　第四：大城市的商鋪投資也有不利因素，最主要的不利因素是鋪子單價高，總價高，但是這個不利因素會被第四個利好所覆蓋，那就是——多年來，大城市尤其是特大城市，對個人投資者來說，可投資房產(chǎn)中，住宅當然是主流，住宅起碼占到7成以上，從2000年到目前，大城市的住宅漲幅要遠遠高于小城市（這個是沒有疑義的吧），相對來說，大部分投資者在住宅投資上收獲都比較大，這樣的話，投資者盡管也會嘗試投資商鋪，但是其收益總體來說，比住宅不見得好，甚至在北京上海這樣的城市，投商鋪的收益很多時候還不如投資住宅好，這種現(xiàn)象挫傷了投資者投資商鋪的積極性，簡單講在特大城市，大家更愛買房，不大愛買鋪，導致商鋪購買的競爭相對不足
　　反觀三四線小城市，住宅盡管也有過大致2波的漲價，但其漲幅和特大城市相比要差的很遠了，有的小城市甚至從幾年前到現(xiàn)在，住宅不漲反跌，導致社會投資資金更多的涌向商鋪（只談房產(chǎn)投資，股票什么的不說了），簡單講，小城市商鋪購買的競爭更多，商鋪的價格更加虛高

上段還漏掉一個原因，一兒線城市由于住宅比較好買，開發(fā)商賺錢主要靠住宅，商鋪往往不是重點，加上一二線城市中品牌大牌開發(fā)商比較多，這些年都流行快速開發(fā)快速流轉回籠資金，所以商鋪賣起來也快
　　小城市由于房子難賣，去化速度慢，很多開發(fā)商賺錢的重點都押寶在商鋪上，一個樓盤商鋪安排的比例往往超過正常需求，稍微像樣點的鋪子都吊起來慢慢賣，導致收益率很低

    當然，以上用城市等級劃分是相對的，不是絕對的，不是每個人都有條件在特大城市買鋪的，從管理角度看，就近投資是最方便的，但是，很多人的居住地點雖然在小城市，小縣城，但是幾十公里以外就是省會城市和其它大城市，在這種情況下，肯定是大城市優(yōu)先，因為商鋪管理的難度要比住宅輕松的多，投資前景應該是優(yōu)先考慮的

怎么買？
　　還是先統(tǒng)計下前人的成功率吧，對商鋪投資的風險有個大概認知：(我說的成功是指鋪子看上去還不錯，生意挺好，值得持有的那種)：

　　商鋪投資林林總總，先從品種上來說，老生常談，分為以下幾種
　　一：商場返租鋪，分鬧市區(qū)的商場返租鋪和郊區(qū)商業(yè)返租鋪（在所有的商鋪中占比例為30%）
　　二：街鋪（我把街鋪細分為1路鋪，2普通街鋪，3商業(yè)街鋪，4社區(qū)街鋪四種）（總占比大致也為35%）
　　三：專業(yè)/批發(fā)市場鋪（也分市區(qū)和郊區(qū)專業(yè)/批發(fā)市場鋪）（總占比為20%）
　　四：農(nóng)貿(mào)市場攤位，地下人防通道使用權商鋪/攤位，地鐵站內(nèi)部鋪子，高鐵站附近鋪子，公園門口賣紀念品鋪子等等非主流類型的鋪子（總占比為15%）
　　一個殘酷的現(xiàn)實是：大多數(shù)的商鋪都是投資失敗的，大多數(shù)是大到多少？——我甚至可以說是絕大多數(shù)商鋪都是投資失敗的，為什么這么說，以上四類商鋪，從投資成功率來逐一分析后再匯總(我說的成功是指鋪子看上去還不錯，生意挺好，值得持有的那種)：

　　一：商場返租鋪：
　　鬧市區(qū)的商場返租鋪，90%投資失敗，10%投資成功，郊區(qū)商場返租鋪：100%投資失敗，這個具體原因就不講了，稍有頭腦的都會明白其原因，如果是初次接觸此類鋪子的投資人，建議先去調(diào)查幾個運行中的此類項目，就明白了，非常容易，如果連這點調(diào)查能力都沒有，被銷售忽悠一通就下單，那我就一句話：早死早托生

　　二：街鋪（細分為1路鋪，2普通街鋪，3商業(yè)街鋪，4社區(qū)街鋪四種）
　　1：路鋪，這個名字好奇怪啊，這是我為了和其它幾種街鋪區(qū)分開來，自己標的一個名字，大意是不在鬧市區(qū)，周邊建筑相對較少甚至沒有，主要靠路上的車流和人流來消費的鋪子，這種鋪子投資成功率為15%，一般來說收益很慘淡，但有兩種情況不同，一個是鋪子原來是自家買地皮建的，成本極低也就幾萬或者一二十萬就建好了，可是租金運氣好的話每年收個萬把兩萬，收益率還不錯呢，再一個就是鋪子遇到拆遷了，賠了好大一筆錢或者還遷給商品房或商鋪，那樣基本上也不錯，其它85%的情況嗎，肯定是投資失敗了 
　　路鋪雖然不起眼，但是如果你開車在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，在國道邊，在城市的近郊和遠郊，這種鋪子大量存在，起碼占到街鋪總量的40%
　　2：普通街鋪，包含街道邊的獨立商鋪和住宅底商，這種鋪子也是大家比較喜歡買的鋪子之一，從我的觀察來看，30%買的成功,70%買的失敗吧
　　3：商業(yè)街商鋪，分兩種，一個是自發(fā)形成的商業(yè)街，一個是人為規(guī)劃的商業(yè)街，前者70%投資者是成功的，30%投資失?。ㄎ恢锰罨蛸I入價太高導致）后者嗎30%的成功，70%失?。ê芏嗌虡I(yè)街也就沾個商業(yè)街的名字，實質上冷冷清清）
　　4：社區(qū)商鋪：社區(qū)商鋪比較復雜一些，在比較大的城市，社區(qū)鋪子經(jīng)營的好和不好的鋪子各半的樣子，在比較小的城市，縣城，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，社區(qū)商鋪大部分比較慘淡，7成不好，至多3成好的樣子吧——總體30%投資成功，70%投資失敗

　　三：專業(yè)批發(fā)市場鋪，位置是王道，城區(qū)的成功率70%，郊區(qū)的成功率30%

　　四：農(nóng)貿(mào)市場攤位，地下人防通道使用權商鋪/攤位，地鐵站內(nèi)部鋪子，高鐵站附近鋪子，公園鋪等非主流鋪子，這些鋪子從產(chǎn)權上來說都不是很確定，或者很不穩(wěn)定，如果從租金上來說有些還過得去，但是涉及到物業(yè)的年限/產(chǎn)權獨立性來說一般轉讓比較麻煩，投資效益也不容易達到很高，二八開吧，成功的20%，失敗的80%

　好了，把以上各種鋪子的成功率逐項累計，總計成功率為20%的樣子，實際上，我們看到的所謂的成功的鋪子，是指鋪子看上去還不錯，生意挺好，租金也不錯，但是這其中起碼有一半的鋪子是守了很多年才有這樣的局面，如果嚴格以租售比和收益率來衡量的話，起碼還要有一半是回報期太長，也就是說，買的好的鋪子也不過是10%的樣子
　　成功率不過為10%，這樣的局面是很慘淡，很多人眼睛里面盯著鬧市區(qū)那些熱鬧繁華的鋪子，對背街小巷的，郊區(qū)慘淡的鋪子根本無視，