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昨日晚間官方發(fā)布消息稱，中共中央政治局召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟工作，其中提到“要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。” 據(jù)華泰證券分析師謝皓宇測算，目前存量房產(chǎn)28萬億平方米，確實能夠消化： 當前已開工未銷售的全行業(yè)庫存為28億平方米。作為對比，我們估算全行業(yè)住房面積為160億平方米，對應的戶籍人口人均居住面積約33平方米，低于正常的應有的35平方米，也即即便按照僅有的4.9億戶籍城鎮(zhèn)人口，當前的人均居住面積也僅基本滿足需求。 而目前，常住人口口徑的城鎮(zhèn)人口有7.5億人，較戶籍人口口徑多出2.6億人，按照當前的庫存測算，人均面積只有10平方米，即便考慮到有大量人群會因為極低的租金收益率而選擇租房，這樣的需求也是可以通過提高住房自有率來消化這部分庫存。 只不過自然消化的時間過長，大量開發(fā)商將面臨資金鏈風險： 以上庫存按照當前的銷售速度，對應的去化周期約3年，考慮到未來的需求增長概率并不大，所以從時間上，庫存去化存在較大困難。同時，由于地方政府的土地出讓仍將繼續(xù)，所以，要在十三五規(guī)劃中的5年內(nèi)化解，難度將繼續(xù)提升。 今年因為利率市場化，使得開發(fā)商的資金成本大幅下降，當前新增貸款利率可以在7%左右，上市公司的利率更低，但若考慮5年的庫存去化，則有平均3年的債務期，那么對應的財務費用總計也達到了21%，而目前房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率水平回落到25%左右，因庫存去化變慢帶來的利息費用支出，將對大量開發(fā)商帶來極大挑戰(zhàn)。 因此，提高戶籍城鎮(zhèn)化率是一種可行的方式，增加住房自有率，進而加快房地產(chǎn)去庫存。 此前亦有媒體報道過，中國新一輪房地產(chǎn)去庫存著力點便是促進農(nóng)民購房，住建部也正研究加大對農(nóng)民和農(nóng)民工購房支持力度的方案： 住建部指出，地方政府應加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策；同時要求研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。 但華泰證券認為，依靠農(nóng)民工這樣的低購買力來支撐當前由高購買力決定的房價，存在一定的風險。未來還需要其他政策支持，而在這之中，可以依靠的預計將集中在金融創(chuàng)新領(lǐng)域。 |
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