農(nóng)民工市民化促住房消費的核心是房價回歸理性

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從中央的部署來看，2016年的一大重要任務(wù)就是房地產(chǎn)的去庫存化。國務(wù)院的會議表明，房地產(chǎn)的去庫存化，可通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

當然是，中國的城市化進程還僅僅開始，目前城市人口不到8億，仍然還有6億人口為農(nóng)村人口。在農(nóng)村人口中，即使有不少農(nóng)民在城市里打工，他們也在城市里工作，但是由于戶口制度、社會福利保障、教育等條件限制，使得得他們即使在城市里打工，但是他們?nèi)匀粺o法在城市里真正的落下來。因此，創(chuàng)造條件讓農(nóng)村進入城市，讓他們市民化，是增加城市人口及城市進程最為重要的方式，也是增加住房消費最為重要的途徑。

但是，就目前的情況來看，農(nóng)民不能進城，不能夠市民化，僅是因為需要落戶政策、就業(yè)政策、教育政策等配套政策積極跟進的問題嗎？這些方面當然重要，更為生重要的是農(nóng)民進城、農(nóng)民市民化，農(nóng)民有沒有能力進入城市購買住房的問題。如果農(nóng)民工沒有能力在城市購買住房，連最基本的生存條件都無法滿足，那么農(nóng)民工市民化就不可能達到。

如果政府完全把現(xiàn)在過剩的住房購買下來，全部以低價或以福利分房的方式配置給農(nóng)民，這當然能夠加快農(nóng)民進城的步伐，農(nóng)民進城或市民化也會容易些。如果是要農(nóng)民自己支付購買住房進入城市，那么對絕大多數(shù)農(nóng)民來說，他們是沒有能力進入住房市場的，他們也是無法進城市民化的。

如果政府能夠給農(nóng)民配置住房讓農(nóng)民進入城市、讓農(nóng)民市民化，只要有一二億農(nóng)民進城就可能消化當前住房市場嚴重的過剩問題。但是這里又有兩個問題要解決。一是農(nóng)民進入城市的市民化，是讓農(nóng)民自由遷移，還是政府給予計劃安排？如果政府給予計劃安排，把農(nóng)民安排到那些經(jīng)濟條件差、沒有就業(yè)機會的城市來消化住房庫存，農(nóng)民會愿意進入這些城市嗎？估計許多農(nóng)民是不會愿意進入這些城市當市民的。在這種情況下，他們寧愿會呆在原有的農(nóng)村。如果讓農(nóng)民自由遷移，那么政府是無法給予農(nóng)民市民化住房配置的。

二是即使政府可以有計劃地讓進城的農(nóng)民配置住房，那么這些購買住房的錢從何而來？政府有財政能力來做嗎？即使是政府幫助農(nóng)民出首付，對于絕大多數(shù)地方政府來說，他們同樣是無財政能力購買住房給予農(nóng)民市民化配置住房的。而且即使政府幫助農(nóng)民出首付，也讓農(nóng)民購買住房的融資成本降低，但后來農(nóng)民是否有還按揭貸款的能力是相當不確定的。因為，這需要農(nóng)民的穩(wěn)定就業(yè)來保證。在這種情況下，國內(nèi)的金融及銀行有意愿貸款給農(nóng)民嗎？

所以，就目前的住房市場來看，城市里的絕大多數(shù)市民都沒有支付能力進入這樣一個高房價的市場，那么讓農(nóng)民進城有支付能力進入這個市場嗎？根本就沒有能力進入這個以投資為主導(dǎo)的高房價市場。如果農(nóng)民沒有能力進入這個高房價的市場，農(nóng)民進入城市的基本生活條件得不到滿足，那么要讓農(nóng)民工市民化也就相當困難的。

所以，要擴大當前中國住房市場的有效需求或住房市場去庫存化，對于住房制度的改革，不僅在于讓農(nóng)民工市民化的問題，最為重要的就是如何讓居民的住房消費需求釋放出來的問題。不是僅僅降低當前住房市場融資成本、降低住房市場的交易成本及增加購買住房的補貼問題，而是讓過高的房價回歸理性的問題。如果不能夠讓住房市場的價格回歸理性，保證絕大多數(shù)消費需求有支付能力購買，那么要釋放出這些居民的住房需求是根本不可能的。

而要讓住房市場的價格回歸理性，最為重要的就是政府的房地產(chǎn)制度改革就得堅決地去除住房市場的賺錢效應(yīng)，就得對住房市場的投資投機需求與消費需求用嚴格的住房稅收政策進行區(qū)分。如果不能夠做到這一點，僅是放開什么住房限購政策，僅是降低購買者的融資成本，僅是給購買住房者進行補貼等，那么這個住房市場的價格一定不會回歸理性，也就無法把城市居民的住房消費需求釋放出來，更無法把農(nóng)民工的住房消費需求釋放出來。因為購買住房的本金仍然處于高位。在這種情況下，要現(xiàn)實住房市場去庫存化的目的是不可能的。

所以，在當前的情況下，中國房地產(chǎn)市場去庫存化唯一路是讓房價回歸理性，就得去除住房市場賺錢功能，就得對住房的投資及消費需求用稅收政策進行嚴格區(qū)分并限制投資。房價不回歸理性，農(nóng)民工的住房消費需求根本都無法釋放出來。大中小城市都得如此。這才是當前房地產(chǎn)問題的核心。