建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案例分析

一、案情基本情況

嘉豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓土地給厚發(fā)置業(yè)有限公司，為了逃避稅款，簽訂了“陰陽合同。

陽合同”約定：“ 轉(zhuǎn)讓價格為720萬元，嘉豪公司負責提供該宗土地使用權(quán)現(xiàn)有的一切相關(guān)文件，厚發(fā)公司負責辦理土地過戶相關(guān)手續(xù)和繳納一切稅費（含嘉豪公司方稅費）以及相關(guān)費用?！?/span>

陰合同“約定：”轉(zhuǎn)讓價格為178萬元；土地使用權(quán)過戶中所涉及到的一切稅費均由厚發(fā)公司承擔。陰合同“在土地行政管理部門備案”。

嘉豪房地產(chǎn)公司出于”良心發(fā)現(xiàn)“亦或”攝于稅法威嚴“老老實實按照”陽合同“分兩次繳納了稅款，厚發(fā)公司不干了，要按照”陰合同“承擔稅費，爭執(zhí)不下就法庭上見，最后法庭判”陽勝陰敗“。

二、法院判決結(jié)果

湖北省黃岡市中級人民法院民事判決書（2015）

鄂黃岡中民一終字第00063號

上訴人湖北厚發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡稱厚發(fā)公司）為與被上訴人黃岡市嘉豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱嘉豪公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服黃岡市黃州區(qū)人民法院（2014）鄂黃州民初字第01087號民事判決，向本院提起上訴。

本院于2015年1月9日立案受理后，依法組成由審判員林俊擔任審判長，審判員廖剛、宋順國參加的合議庭，并于2015年2月2日公開開庭審理了本案。上訴人厚發(fā)公司的委托代理人吳瓊、羅翔林，被上訴人嘉豪公司的委托代理人夏秋銀、舒勤均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2010年1月11日，厚發(fā)公司與嘉豪公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》一份，雙方約定“嘉豪公司將位于黃岡市黃州區(qū)寶塔路60號，宗地編號001901829的土地轉(zhuǎn)讓給厚發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價格為720萬元，嘉豪公司負責提供該宗土地使用權(quán)現(xiàn)有的一切相關(guān)文件，厚發(fā)公司負責辦理土地過戶相關(guān)手續(xù)和繳納一切稅費（含嘉豪公司方稅費）以及相關(guān)費用”。

2010年1月28日，雙方又就上述土地轉(zhuǎn)讓簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定“轉(zhuǎn)讓價格為178萬元；土地使用權(quán)過戶中所涉及到的一切稅費均由厚發(fā)公司承擔”。該份合同在土地行政管理部門備案。合同簽訂后，厚發(fā)公司向嘉豪公司支付土地款720萬元。嘉豪公司于2010年6月12日繳納稅款226505元，2010年9月10日，厚發(fā)公司向嘉豪公司支付239695元，嘉豪公司出具收條一份，注明“代收稅款（預(yù)交）239695元整”。2010年9月17日嘉豪公司又繳納稅款689695元，兩次共計繳納稅款合計916200元。嘉豪公司向厚發(fā)公司催要余下代墊稅款，厚發(fā)公司未付，遂引起糾紛，形成訴訟。

原審認為，嘉豪公司與厚發(fā)公司就位于黃岡市黃州區(qū)寶塔路60號的土地轉(zhuǎn)讓簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓合同》和《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方實際按《土地轉(zhuǎn)讓合同》約定的轉(zhuǎn)讓款720萬元履行?！锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖在土地行政管理部門備案，但合同中約定的土地轉(zhuǎn)讓價款178萬元低于實際履行的轉(zhuǎn)讓價款，該合同目的明顯是為逃避稅款，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，應(yīng)為無效合同?！锻恋剞D(zhuǎn)讓合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容符合法律規(guī)定，雙方應(yīng)按該合同約定全面履行義務(wù)。雙方約定由厚發(fā)公司負責辦理土地過戶手續(xù)和繳納一切稅費（含嘉豪公司稅費）以及相關(guān)費用，土地轉(zhuǎn)讓稅費已由嘉豪公司繳納，且厚發(fā)公司已向嘉豪公司支付部分墊付的稅款，雙方約定的真實意思應(yīng)為由厚發(fā)公司承擔土地轉(zhuǎn)讓的稅費，厚發(fā)公司辯稱僅應(yīng)承擔178萬元轉(zhuǎn)讓款的稅費的理由不予支持。故嘉豪公司為轉(zhuǎn)讓土地已繳納的稅款916200元，應(yīng)由厚發(fā)公司償還給嘉豪公司，已支付的239695元予以扣減，還應(yīng)償還676505元，并應(yīng)支付因逾期付款產(chǎn)生的利息。遂判決：

一、由厚發(fā)公司在判決生效之日起十日向嘉豪公司償付676505元及利息（以676505元為本金，自2010年9月17日起按同期銀行貸款利率計算至2014年7月17日止）；

二、駁回嘉豪公司的其他訴訟請求。

上訴人厚發(fā)公司不服原審法院上述判決，上訴提出：雙方簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》后，又簽訂一份《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并報土地行政主管部門備案，很顯然后一份合同是對前一合同的變更，雙方應(yīng)按《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的相關(guān)約定來規(guī)范各自的權(quán)利、義務(wù)?！锻恋剞D(zhuǎn)讓合同》約定的成交價格高，但涉及稅費問題只是約定由厚發(fā)公司辦理繳納手續(xù)，并未具體約定由誰承擔或負擔的問題，而《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的成交價格低，雙方才具體約定對178萬元成交土地轉(zhuǎn)讓稅費由厚發(fā)公司承擔。并且按我國稅法相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓方是納稅義務(wù)人，《土地轉(zhuǎn)讓合同》約定由厚發(fā)公司負責辦理、繳納一切稅費（含嘉豪公司的稅費），并不意味著厚發(fā)公司可以取代嘉豪公司納稅人地位來承擔義務(wù)，雙方約定厚發(fā)公司辦理繳納手續(xù)，但相關(guān)稅收依法最終應(yīng)由納稅義務(wù)人即嘉豪公司承擔。因此，上訴人只能承擔《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》178萬元成交土地價款的稅費，而對于720萬元土地轉(zhuǎn)讓價涉及的稅費由于沒有具體約定承擔人，應(yīng)當依照稅法的規(guī)定來確定納稅人。

綜上，基于雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方已按協(xié)議約定辦理了土地過戶手續(xù)，給付了對價，并支付了協(xié)議約定的由上訴人承擔的一切稅費，雙方權(quán)利、義務(wù)已履行完畢。被上訴人由于稅務(wù)稽查或者其他方式的補稅行為不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給上訴人，請求二審依法改判或發(fā)回重審。

被上訴人嘉豪公司未在法定答辯期內(nèi)遞交答辯狀，庭審時辯稱：簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》是雙方真實意思表示，該合同中對土地轉(zhuǎn)讓稅費的負擔有明確的約定。2010年1月28日《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是虛假合同，雙方實際是按《土地轉(zhuǎn)讓合同》履行的。雙方關(guān)于稅費的承擔約定并不違反國家法律強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效的約定，原審認定事實清楚，判決正確，請求駁回上訴，維持原判。雙方當事人均未提交新的證據(jù)。

本院認為，根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并取得收入的個人或單位為納稅義務(wù)人。嘉豪公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，并收取厚發(fā)公司支付的對價，嘉豪公司為法定的納稅義務(wù)人。厚發(fā)公司為辦理土地使用權(quán)過戶提交土地行政管理部門備案的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的交易價為178萬元，與雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》約定并實際履行的交易價720萬元不符，根據(jù)已查明嘉豪公司與厚發(fā)公司簽訂兩份合同交易同一地塊，先按178萬元交易額申報納稅，后又補繳稅款的事實，可以認定雙方為逃避國家稅收，串通隱瞞實際交易價簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的事實，損害了國家利益。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，該協(xié)議無效。故上訴人提出《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是對《土地轉(zhuǎn)讓合同》變更的理由不能成立，本院不予支持。

嘉豪公司與厚發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》是雙方真實意思表示，內(nèi)容形式合法，并不違反國家法律、法規(guī)強制性規(guī)定，為有效合同，對雙方均有約束力，雙方應(yīng)按合同約定履行義務(wù)。嘉豪公司與厚發(fā)公司在《土地轉(zhuǎn)讓合同》中約定“厚發(fā)公司負責辦理土地過戶手續(xù)和繳納一切稅費（含嘉豪公司稅費）”，即由厚發(fā)公司繳納土地轉(zhuǎn)讓交易一切稅費的意思表示明確，上訴人提出應(yīng)理解為雙方僅約定由厚發(fā)公司“辦理繳納手續(xù)”而不承擔稅費，與合同約定及嘉豪公司第一次繳納稅費后厚發(fā)公司支付嘉豪公司稅款的事實不符，該項上訴理由不成立。

雖然我國稅收征管方面的法律、法規(guī)禁止納稅義務(wù)人將必須由其承擔的申報納稅、開具發(fā)票等義務(wù)以協(xié)議或其他方式轉(zhuǎn)移給其他任何個人和單位，但并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人承擔稅款。我國稅法對納稅義務(wù)人的確定，屬管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。故雙方約定由厚發(fā)公司負擔稅費并不違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定，該約定合法有效，具有約束力。嘉豪公司繳納土地交易稅后，厚發(fā)公司已按約定向嘉豪公司支付部分稅款，對嘉豪公司按雙方實際交易價核定補繳的稅費，亦應(yīng)按雙方約定由厚發(fā)公司償還給嘉豪公司。

綜上，上訴人厚發(fā)公司的上訴理由均不成立，其上訴請求依法不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確，判決并無不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10565元，由上訴人湖北厚發(fā)置業(yè)有限公司負擔。

本判決為終審判決。

總結(jié)一下判決要點：

1、《合同法》規(guī)定，損害國家利益的合同無效。

2、我國稅收征管方面的法律、法規(guī)禁止納稅義務(wù)人將必須由其承擔的申報納稅、開具發(fā)票等義務(wù)以協(xié)議或其他方式轉(zhuǎn)移給其他任何個人和單位，但并未禁止納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人承擔稅款。我國稅法對納稅義務(wù)人的確定，屬管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。納稅義務(wù)人與合同相對人或第三人約定由合同相對人或第三人承擔稅款，并不違法。