近來，農(nóng)民工進城買房成為熱門話題，議論者眾。其中一個疑問就是：農(nóng)民工進城買房潛力有多大？

為回答這些問題，經(jīng)濟日報調(diào)研組赴河南蹲點調(diào)研。之所以選擇河南，主要因為河南是我國人口第一大省和勞務(wù)輸出大省，加上河南出臺政策早，在鼓勵農(nóng)民工進城買房方面已經(jīng)有一些積極探索。

調(diào)研組先到鄭州，再到漯河、濮陽兩個省轄市，還到了縣級市禹州市和臨潁縣。每到一個城市，直撲眼簾的無一例外都是高聳的新樓。

這些樓房時髦、洋氣，大多高30層左右，頗有點直掛云霄的感覺。多、密、新，構(gòu)成了我們對河南中小城市房地產(chǎn)市場的最初印象。

“河南房地產(chǎn)市場區(qū)域分化很明顯，縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市，鄭州壓力相對要小很多?！焙幽鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說。

據(jù)河南省房管部門統(tǒng)計，截至2015年11月底，河南省商品房庫存面積11165萬平方米，同比增長7.6%，去化周期17個月。這其中，有7個縣市去化周期超過36個月，有32個縣市去化周期在18個至36個月之間。

按地產(chǎn)界通常的說法，去化周期12個月左右說明供需相對平衡，超過這個點，就會有去庫存的壓力。

在鄭州新區(qū)，高樓林立，現(xiàn)代化都市已具規(guī)模。

河南正商置業(yè)有限公司副總裁郭偉說，鄭州市近年住宅供應(yīng)在整體商品房供應(yīng)中占比不大，作為省會城市剛性需求很旺盛，所以房價一直穩(wěn)步上漲，庫存壓力不大。相比之下，商業(yè)用房供應(yīng)量大，去化速度比較慢，去化周期大約有80個月。

省轄市住宅庫存的壓力則大了許多?！?014年年中是最難熬的時候，全市有7個月銷量負增長。為啥？房子降價，退房的比買房的還多！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說。

數(shù)據(jù)顯示，濮陽市商品房庫存量260萬平方米，其中市城區(qū)庫存162萬平方米。同時，開發(fā)企業(yè)資金短缺，投資意愿不強，固定資產(chǎn)投資下降。

在漯河，2015年前三季度商品房預(yù)售面積168萬平方米，同比增長近14%，實際銷售78萬平方米，同比降低28%。同時還有大量已經(jīng)形成投資的在建和待建項目。2013年和2014年該市共批準99個項目，總建筑面積1867萬平方米，這些項目雖未全部開工，但已實際形成投資?！斑@么算的話，這些投資已經(jīng)可以滿足全市近10年的需求了。”漯河市住房保障和房屋管理局局長陳興和說。

對于縣級城市來說，去庫存的壓力更為嚴峻。2015年上半年，禹州市商品房銷售面積同比下降了35.3%，低谷時全市一個月僅賣出40多套房子。目前在售商品房112萬平方米，即使按2015年政策推動下銷售30萬平方米計算，也需要將近4年才能消化。

“房地產(chǎn)牽一發(fā)動全身，這么大的庫存量靠城里人根本沒有辦法消化。”李學(xué)軍說，在這個背景下，河南各地開始探索加快農(nóng)民工市民化，推動以滿足新市民住房需求為出發(fā)點的住房制度改革和政策激勵。

房令江在濮陽市打工已有20多個年頭了。他給飯店配菜，每天騎著三輪車穿梭于大街小巷，常常夢想在城里擁有一個屬于自己的房子。

當房令江在位于濮陽繁華地段的海斯頓公園和我們談起這些時，禁不住開心地大笑起來。2015年7月他剛剛在這里買了一套三居室。

“我們這些外出打工的農(nóng)民，沒有不想在城里安家的。都想讓孩子得到更好的教育，讓父母享享城里的福?！狈苛罱f，“這是我們的動力！”

2015年4月開始，濮陽市出臺了一系列政策鼓勵農(nóng)民進城購房，要求開發(fā)商合理降價，讓利于民。購買首套住房的，每平方米政府補貼150元，還減免交易服務(wù)費。

在臨潁縣天成逸家售樓處外面，偌大的廣告牌上打出了樓盤最大的賣點：小區(qū)配套了幼兒園，小學(xué)明年交付使用，以后還會有初中。公司副總經(jīng)理邵永宏說，這里的房子70%是附近的農(nóng)民購買。

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級城市里農(nóng)民的購房意愿很高，比例高達60%至80%，對他們來說，買房的最大動力是子女教育和農(nóng)村青年結(jié)婚。

“農(nóng)民給自個兒花錢可能不舍得，但為了孩子的教育，他們的購房意愿很高。而且，現(xiàn)在農(nóng)村結(jié)婚已經(jīng)不是過去的老三件了，要是在城里有房，這媒都好說得很！”濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說。

2015年10月份，在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省出臺了鼓勵農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房消費的政策，采取改善金融服務(wù)、實施財政補貼、落實子女教育同城待遇、降低購房成本等措施，促進農(nóng)民進城購房。

但是雖然有政策上的優(yōu)惠，農(nóng)民能買得起城里的房子嗎？

房令江說，這次買房，政府補了1萬多，自己首付20多萬，每月還貸1000多，壓力并不大。兩口子一塊干，算下來，每月家里還有不少節(jié)余。

“現(xiàn)在農(nóng)民工已經(jīng)更新?lián)Q代了，有技術(shù)的藍領(lǐng)工人工資很高。比如建筑工地的小工，每天掙300多塊是常事?！焙幽险讨脴I(yè)有限公司營銷中心總經(jīng)理郭麗敏說，現(xiàn)在他們公司人工成本增加很快，其中很大一部分是農(nóng)民工工資增長。

從我們走訪的情況來看，縣級市房價普遍在每平方米3000元左右，如果配以相應(yīng)的金融支持，很多農(nóng)民有在城里購房的意愿和支付能力。

“農(nóng)民的觀念已經(jīng)改變了，愿意貸款買房。但不少農(nóng)民工沒有固定工作，雖然有還款能力，卻提供不了收入證明，沒法在銀行貸款。城里人買房絕大多數(shù)都是貸款，不給農(nóng)民提供這個金融支持，怎么也說不過去?！变鸷邮凶》勘Ｕ虾头课莨芾砭志珠L陳興和說。

為此，漯河、濮陽等地普遍采取了金融創(chuàng)新的辦法，在加強前期調(diào)研，確保借款人還款能力的同時，把出具收入證明材料的范圍擴大到村委會等機構(gòu)，讓包括擺攤設(shè)點的農(nóng)民工也能順利辦理貸款。從調(diào)研掌握的情況來看，90%以上的農(nóng)民買房時選擇貸款。

為給農(nóng)民提供金融支持，濮陽市準備實施農(nóng)民購房政府擔(dān)保，將成立一個政策性置業(yè)擔(dān)保公司，為進城農(nóng)民買房提供擔(dān)保。公司運營的一個硬性條款就是，凡農(nóng)民進城購房首付款比例達到20%，可以享受最低的貸款利率。

同時，他們還將有穩(wěn)定勞動關(guān)系的進城落戶農(nóng)民工納入住房公積金覆蓋范圍，在農(nóng)民工自愿的基礎(chǔ)上，強制用工單位和農(nóng)民工本人共同繳納住房公積金，農(nóng)民工也可以申請用公積金貸款買房。

為及時給農(nóng)民提供購房信息，禹州市把房展會辦到了鄉(xiāng)里。市里房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會印制了宣傳頁，把全市五證齊全的樓盤集中展示，把政府提供的各項優(yōu)惠政策列出，在鄉(xiāng)房展會上宣傳發(fā)放。在各個村里，也都設(shè)了聯(lián)絡(luò)員?！霸诜可芥?zhèn)的房展會上，當天就成交了17套住宅、3套門面房?！庇碇菔凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局副局長程君偉說。

在臨潁縣東方國際廣場售樓處門口，6輛宣傳車一字排開，都是下鄉(xiāng)鎮(zhèn)營銷用的?！拔覀兊臉潜P總共490多套房子，現(xiàn)在已經(jīng)賣了480多套。70%是各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶?！睎|方國際銷售經(jīng)理韓偉說。

政策支持產(chǎn)生了立竿見影的效果。“2015年上半年全市共銷售了448套房子，但7月份政策出臺到12月份，賣了1700多套，增加了2倍多。”程君偉說。

數(shù)據(jù)顯示，2015年前10月，漯河市房屋銷量73萬平方米，平均每月7萬平方米。但9月份漯河市實施政策支持后，每月的銷量都有15萬平方米左右。

多位接受采訪的人士表示，鼓勵農(nóng)民工進城購房是化解三四線城市房地產(chǎn)庫存的有效辦法。按此思路，三四線城市房地產(chǎn)去庫存有條件也有能力。

“表面看，農(nóng)民工進城購房可以化解房地產(chǎn)庫存，但更深層的意義是加快了新型城鎮(zhèn)化的進程?！崩顚W(xué)軍表示，通過政策推動，加快了農(nóng)民向城鎮(zhèn)流動的步伐，提高了城鎮(zhèn)化率，起到了一石多鳥的效果。

作為勞務(wù)輸出的人口大省，河南的城鎮(zhèn)化率一直不高。2014年全省常住人口城鎮(zhèn)化率45.2%，低于全國54.77%的水平。尤其是戶籍人口城鎮(zhèn)化率低，僅有22.4%。

國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化率在30％到70％之間是城市快速發(fā)展階段?！俺擎?zhèn)化是中國現(xiàn)代化的必由之路，農(nóng)民是中國轉(zhuǎn)型發(fā)展的主力軍，政府要做的就是創(chuàng)造條件讓他們在城市住得下，生活得好?！崩顚W(xué)軍表示。

在禹州，為迎接進城購房的新市民，專門新成立了9個社區(qū)居民委員會。城區(qū)所有的高中合并，成立了兩所高標準的高中，增加了小學(xué)、初中的建設(shè)數(shù)量和規(guī)模，在社區(qū)增設(shè)了醫(yī)療服務(wù)點。為吸引新市民就業(yè)，2014年12月市里還建設(shè)了健康產(chǎn)業(yè)園。

“讓農(nóng)民進城實際是一套組合拳，倒逼了各項改革的深入推進?！庇碇菔懈笔虚L李清河說。

為了讓農(nóng)民留得下，生活得好，河南加快了戶籍制度改革步伐，推動一批具備條件、有意愿的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，推進城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)向常住人口全面覆蓋。

讓農(nóng)民進城，須讓農(nóng)民沒有后顧之憂。為此，河南也加快了農(nóng)村土地制度改革進程。在各地探索的基礎(chǔ)上，河南省已經(jīng)出臺政策，規(guī)定凡在城鎮(zhèn)購買商品住房或者二手房的，保留進城落戶農(nóng)民在其原戶籍地土地承包經(jīng)營權(quán)不變，宅基地使用權(quán)不變，原有集體財產(chǎn)權(quán)益不變。濮陽等地開始探索建立完善農(nóng)民宅基地抵押登記制度，研究制定農(nóng)民宅基地上的房屋在一定范圍內(nèi)交易等政策。

不少接受采訪的人士同時表示，要從全面建成小康社會的高度認識農(nóng)民工市民化的意義。但這是一個漸進的過程，指望農(nóng)民一下子都進城不現(xiàn)實，不可操之過急，在政策制定執(zhí)行過程中要避免變成對房地產(chǎn)的大規(guī)模刺激。

此外，農(nóng)民進城購房是市場化的主動行為，是農(nóng)民根據(jù)自己生產(chǎn)生活需求所做的主動選擇，政府的角色是引導(dǎo)和提供服務(wù)，要避免在實際操作中越位。

在河南采訪時，不少開發(fā)商用“慘淡”來描述最近兩年來房地產(chǎn)行業(yè)的境況。特別是在2014年，大量的商品房賣不出去，給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。

在房地產(chǎn)去庫存壓力加大的背景下，比商品房價格更低的經(jīng)濟適用房，也有不少樓盤處于空置狀態(tài)。

濮陽市康居花園小區(qū)是2012年開工建設(shè)的經(jīng)濟適用房項目，項目總投資4.2億元，建成經(jīng)濟適用房2452套、建筑面積約18萬平方米；公租房200套、建筑面積1.35萬平方米。2014年9月起，政府進行了搖號配售。不過，群眾對此似乎并不“感冒”。

濮陽市房地產(chǎn)管理中心主任宋洪斌說，一年多來，康居花園已經(jīng)進行7輪配售選房，市政府還先后兩次放寬了申購條件，但目前仍有600多套房子無人問津。

在宋洪斌看來，出現(xiàn)這樣的局面，關(guān)鍵在于這些房子的使用面積只有60多平方米，“小兩口子住都有點擠，要是老人來幫忙帶孩子，根本住不下”。

在河南省其他一些三四線城市，政府自建的政策性住房“遇冷”的現(xiàn)象并不少見。

禹州市一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，在三四線城市，經(jīng)濟適用房與商品房的價差不像北京、上海、廣州、深圳等一線城市那么明顯；一些商品房在去庫存中開展降價促銷或享受政府補貼，與經(jīng)濟適用房的價差還在進一步縮小。同時，商品房在地段、戶型、面積等方面選擇范圍較寬，而保障房選擇性小，還有“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”等限制。在諸多因素綜合影響下，許多人還是把目光投向了商品房。

一位官員無奈地說，政策性住房建設(shè)的出發(fā)點是改善民生，幫助困難群體解決住房問題?？墒窃谌木€城市，政府投入了大量的人力、財力和物力，卻在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如預(yù)期的那樣買賬，有點“剃頭挑子一頭熱”的味道。

國家審計署日前發(fā)布的審計結(jié)果公告顯示，有5個省市被查出已建成的5.75萬套保障性住房閑置。個別地區(qū)的保障房建成后，由于項目基礎(chǔ)設(shè)施不完善達不到入住條件、符合條件的申請入住戶數(shù)不足等原因形成閑置。

“政策性住房‘遇冷’，是供給側(cè)出了問題，而不是老百姓沒有需求。”河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍說，政策性住房高空置率的尷尬背后，其實是政府在保障房建設(shè)中“重建設(shè)輕規(guī)劃、重數(shù)量輕質(zhì)量、重完工輕分配、重建房輕產(chǎn)業(yè)配套”，最終導(dǎo)致保障房供給與百姓的需求不匹配。

目前，河南省的戶籍人口城鎮(zhèn)化率遠低于全國水平，這說明新型城鎮(zhèn)化建設(shè)有巨大的空間和潛力。伴隨著新型城鎮(zhèn)化的加快推進，河南省不僅有加速棚戶區(qū)、城中村改造的任務(wù)，也有解決大量農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口住房保障問題的需求。

而問題是，通過政府自建的方式完成保障房供給任務(wù)的難度并不小。漯河市副市長劉國勤說，作為平原地區(qū)，漯河市受新增項目用地的耕地占補平衡指標的限制，保障房建設(shè)本身就存在用地難的問題。而且，項目建設(shè)中還存在建設(shè)周期長、手續(xù)辦理環(huán)節(jié)多、時間緊、任務(wù)重、資金支出慢等一系列問題。

“如果換一種思路，處于市場最前沿的商品房，在戶型、面積、選址、配套等方面更能抓準百姓需求。打通商品房與保障房之間的通道，政府通過回購商品房作為保障房，既能更好地滿足住房保障需求，也能有效地消化房地產(chǎn)庫存?！崩顚W(xué)軍說。

漯河市陽光福園小區(qū)是漯河市政府2015年回購商品房的項目之一。小區(qū)項目負責(zé)人王預(yù)凱說，2014年最艱難的時候，售樓處里連續(xù)一兩個星期一個看房的客戶都沒有。

2015年，漯河市以每平方米3800元的價格，購買了陽光福園小區(qū)兩棟樓共計400套房子，作為棚戶區(qū)改造的安置房。這些房子的市場價為每平方米4500元左右?！半m然一平方米便宜了幾百塊錢，但可以快速回籠資金，降低財務(wù)成本?！蓖躅A(yù)凱說。

漯河市房管局長陳興和算的是一筆更大的賬。

“2015年我們的去庫存任務(wù)是130萬平方米，不打通通道，壓力就會非常大?！标惻d和說，如果開發(fā)商的資金鏈斷了，留下爛尾樓，損失的是老百姓，最終還得政府來買單。

記者了解到，陽光福園的兩棟回購房，將用于安置距離小區(qū)不到一公里的源匯區(qū)南關(guān)村的棚戶區(qū)改造住戶。

在南關(guān)村的棚戶區(qū)改造現(xiàn)場，記者看到，這里的拆遷工作已經(jīng)基本完成，地塊已經(jīng)推平。陳興和說，過去的城中村改造雖然也和群眾簽安置協(xié)議，但安置房選址離原來的棚戶區(qū)較遠，加之受建設(shè)周期影響，安置協(xié)議兌現(xiàn)周期長，導(dǎo)致有些群眾抱怨、上訪，甚至阻撓棚戶區(qū)改造。而在南關(guān)村的拆遷改造中，政府采取貨幣化安置的辦法，通過回購商品房，打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求，確保群眾就近安置，并盡快兌現(xiàn)安置房，大大減小了棚戶區(qū)改造的阻力。

記者了解到，河南省已有不少縣市出臺了相關(guān)政策，在回購商品房轉(zhuǎn)為公租房的同時，把經(jīng)濟適用房、廉租房統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為公租房，面向剛畢業(yè)的大學(xué)生、進城打工的農(nóng)民等符合條件的群體出租，切實解決他們的臨時住房需求。

在漯河市郾城區(qū)福星鑫園小區(qū)，裝修隊們正在緊張有序地施工著。

“等這里的597套房統(tǒng)一裝修完畢，就可以正式移交給住房保障部門分配了。”陳興和說。

福星鑫園共有住房720套，市場均價在每平方米3400元左右。2015年5月份，漯河市政府以每平方米3000元的價格回購了597套作為公租房，并進行統(tǒng)一的簡單裝修。這些房子裝修后將按照每月每平方米5元的價格，出租給住房困難的市民和符合條件的進城務(wù)工的農(nóng)民。這個價格，比當?shù)厥袌鲎赓U價格大約低50%。

漯河市副市長劉國勤說，通過回購商品房做公租房，縮短了保障房建設(shè)周期10至18個月，住房困難家庭以及進城務(wù)工群體可以早入住、早安居、早樂業(yè)，這對于加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐具有積極意義。

目前，漯河市已投資7億元，收購商品房3800套、23萬平方米。其中，國家財政和省財政出資2.5億元，剩余4.5億資金需要由漯河市通過商業(yè)銀行貸款籌集。

記者粗略估算，這筆債務(wù)一年的利息支出高達5000萬元，遠高于租金收入。公共財政受得了嗎？這筆貸款咋還上？

陳興和告訴記者，政府通過提取土地出讓金的3%、公積金收益等渠道，可以籌措不少錢。同時，還可以把公租房作為商品房的“蓄水池”，將目前“過剩”的商品房蓄積起來，待市場供求關(guān)系發(fā)生變化，或租戶有產(chǎn)權(quán)需求時，再把公租房轉(zhuǎn)為商品房售出。這樣算下來，政府的債務(wù)壓力并不大。

記者在采訪中了解到，河南省正在起草加大棚戶區(qū)改造的貨幣化安置的指導(dǎo)意見，并爭取盡快出臺。這份意見將明確，在安排項目時，棚戶區(qū)改造貨幣化安置項目優(yōu)先。

同時，鼓勵地方政府購買符合條件的商品住房作為公共租賃住房。切實提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比重，提高國有土地上房屋征收補償貨幣化比重，通過優(yōu)惠措施引導(dǎo)被安置居民選購合適的商品住房。鼓勵符合公共租賃住房保障條件的家庭租住普通商品住房，并由政府按規(guī)定發(fā)放租賃補貼。

目前，不少縣市已經(jīng)在探索打通商品房與政策性住房的轉(zhuǎn)換通道，通過回購商品房作為政策性住房，幫助困難家庭解決住房難題，也幫助房地產(chǎn)企業(yè)去庫存、緩解資金壓力。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲認為，我國住房市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，包括棚戶區(qū)改造在內(nèi)的住房保障政策也應(yīng)適時調(diào)整和轉(zhuǎn)型。打通保障房與商品房之間的通道，不僅可以盤活住房存量資源，也能進一步提升保障房供給水平。

要順利打通保障房與商品房的通道，首先要進一步加大金融支持力度，幫助解決回購資金以及貨幣化安置資金。

2014年4月份，國務(wù)院常務(wù)會議確定由國家開發(fā)銀行成立專門住宅金融事業(yè)部，重點支持棚戶區(qū)改造及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。這一舉措在很大程度上解決了棚戶區(qū)改造“錢從哪里來”的問題。

“國家的政策性貸款相對于商業(yè)貸款來說利率更低，而且貸款年限長，這可以激發(fā)企業(yè)參與棚戶區(qū)改造的積極性。”王預(yù)凱說。

不少人向記者表示，貨幣化安置將成今后棚戶區(qū)改造的重要政策取向，這意味著棚戶區(qū)改造的資金需求將加大。因此，期待國家進一步加大對棚戶區(qū)改造的金融支持力度。

據(jù)了解，目前購買商品房作為公租房不在國家開發(fā)銀行的政府購買服務(wù)清單中，地方政府只能從商業(yè)銀行的渠道獲取資金支持。這對于債務(wù)壓力已經(jīng)不小的地方財政而言，顯然是一個考驗。

“如果能把回購商品房做公租房也納入政府購買服務(wù)的范疇，國家的政策性貸款能夠予以支持，地方政府舉債的負擔(dān)就會小很多，積極性也會更高一些。”陳興和。

另一個挑戰(zhàn)來自供給與需求的匹配。宋洪斌告訴記者，在現(xiàn)有的政策框架下，對保障房的戶型和單套面積等方面都有明確規(guī)定。要真正打通通道，需要在政策層面進行符合實際的放寬調(diào)整。

目前，濮陽市已經(jīng)明確，作為公共租賃住房的，單套面積可以放寬到90平方米；作為棚戶區(qū)改造安置住房的，單套面積可以放寬到144平方米。

從更長遠的角度看，在房地產(chǎn)庫存量大的三四線城市，由政府購買商品房作為保障，完全有能力為保障房提供穩(wěn)定而可靠的房源，也比政府自建的保障房更能滿足群眾的住房需求。未來，還應(yīng)繼續(xù)從提高住房供給有效性的角度出發(fā)，把貨幣化安置和回購商品房結(jié)合起來，進一步探索保障房供給的新路徑。

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來源：經(jīng)濟日報（記者崔書文、黃曉芳、夏先清、林火燦）