案情簡介：2009年，張某與雷某簽約購買雷某名下房產(chǎn)后，因雷某配偶李某拒辦過戶起訴至法院。

法院認為：①處分共有不動產(chǎn)，應經(jīng)占份額三分之二以上按份共有人或全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。涉案房屋系雷某與李某夫妻共同財產(chǎn)，所有權登記在雷某名下，雷某未經(jīng)李某同意擅自處分共有房屋，侵犯了李某共有權利，構成無權處分。當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，法院不予支持，故案涉房屋買賣合同有效。②依《物權法》規(guī)定，合同有效不一定能引起物權發(fā)生變動。本案中，張某要求雷某依約協(xié)助辦理涉案房屋過戶手續(xù)，因雷某欠缺處分權，其需征得共有人李某同意，方有權處分共有財產(chǎn)。李某現(xiàn)明確表示不同意將涉案房屋所有權轉讓給張某，故張某訴請不予支持。對張某要求雷某賠償損失事宜，張某可另案主張。判決案涉房屋買賣合同有效，駁回張某其他訴請。

實務要點：夫妻一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理夫妻共同房產(chǎn)，與第三人訂立的房屋買賣合同，屬效力待定的無權處分合同。在共有人不同意轉讓的情況下，即使合同有效，第三人亦不能取得房屋所有權。

案例索引：北京二中院（2013）二中民終字第00379號“張林與雷秉歐、李術寶房屋買賣合同糾紛案”

廣州張德明律師提醒：在買二手房時，如果是兩人以上共同共有的房產(chǎn)，在簽訂所有文件，包括意向書、買賣合同、收據(jù)等，均要所有房產(chǎn)登記的所有權人共同簽字，除非有公證的授權委托書，不然可能會面臨財房兩空的風險。