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澳洲房屋首付只有低至10%，對于很多投資者來講是個貸款買房好機會。澳洲幾大銀行是如何審批投資者的申請的呢？如何才能貸的更多呢？ 一般來說，澳洲聯(lián)邦銀行(CBA)，西太平洋銀行(WBC)，澳紐銀行(ANZ)和澳洲國民銀行(NAB)是澳洲的四大銀行，它們的評級屬于全球最高的評級之列，在審批貸款時通常采取比較謹慎的標準。 那么在澳洲買房，能向銀行借多少錢？需要有多少收入？銀行批準貸款的標準是什么呢？ 首先，銀行要求你有足夠的還款能力，每個月的收入扣除支出以外，還能付得起貸款。 其次，萬一你還不起錢，銀行會收回房產(chǎn)，對外拍賣，所以它要保證房產(chǎn)物有所值，不至虧本。 銀行通常會對兩個方面進行審核：銀行通過貸款價值比率(Loan to Valuation Ratio，簡稱LVR)指標來判斷和控制你作為貸款人的風險。 為確保貸款在你的財務承受范圍內(nèi)，銀行要統(tǒng)計你的收入支出，看是否有盈余來負擔還款，同時也要考慮你的信用記錄、存款和就業(yè)情況等因素。 我們能向銀行借多少錢呢？ 銀行用LVR來控制把錢借給你的風險：LVR＝貸款額／房產(chǎn)價值。這個房產(chǎn)價值不是指買房價格，而是銀行委托的專業(yè)估價師評估的房產(chǎn)實際市場價值。 每家銀行對LVR的要求不同，一般認為，貸款額如果不超過住宅物業(yè)價值的80%，那么風險還在比較可控的范圍內(nèi)。有些房產(chǎn)可能因為位置、類型、面積或其它原因只能用來借更低的比例，甚至不被接受作為抵押物。 LVR越高，對于銀行來說，承受的風險就越大。有的銀行允許LVR超過80%，甚至可高達95%，但要求你繳納一定數(shù)額的房貸保險(Lender Mortgage Insurance，簡稱LMI)，以保護銀行自己的利益。這是你給銀行買的保險。 萬一你違約不還錢，銀行拍賣你的房子收不回本錢，房貸保險供應商會彌補這個差額，同時向你追債。房貸保險通常占房貸金額的1-4%左右，保險費從幾千到幾萬不等，可一次性支付，也可以和貸款一起分期償還。 但如果你是高收入的專業(yè)人士，比如醫(yī)生、會計師、律師或礦業(yè)工程師之類，有的銀行可以免掉你的房貸保險。 你需要需要有多少收入還貸？ 除了考慮借貸安全性以外，銀行還要確保你有能力還錢。 每個銀行對還款能力的具體計算公式不同，但原則上都會比較你的收入和支出，計算財務盈余：財務盈余＝稅后收入– 所有貸款 – 生活支出 – 一定的緩沖額。 如果盈余大于零的話，你被視為基本上有還款能力。 計算稅后收入時，除了基本工資外，有時銀行能將加班費、獎金、傭金和政府補貼也全部或部分算作收入。很關鍵的一點是，投資房的租金收入也被算作收入。 考慮到會有出租管理費、市政費等支出，租金收入被承認的比例一般在80%左右，有的銀行還會考慮負扣稅因素。由此可見，投資房貸款對工資收入的要求一般要低于自住房。 計算貸款支出的時候，銀行一般會作比較保守的計算，使用的利率要高于當前利率。如果你有信用卡的話，就算沒有透支，銀行也可能將信用額度的2-3%算作每月還款。也就是說，信用卡過多，額度過高，都會降低你的貸款能力。 生活支出方面，銀行一般會讓你自己給個估算值，然后比較相似家庭類型的常規(guī)支出，選擇兩者中較高的那個數(shù)據(jù)。如果你的配偶不工作，銀行也會將你配偶和子女的生活支出計算在內(nèi)，保證你在還款的同時還能養(yǎng)家。 稅后收入去掉貸款額和生活支出之外，一般還會再減去個緩沖額，確保萬無一失。剩下的就是你的財務盈余，如果不是負數(shù)的話，銀行才會進一步考慮你的貸款申請。 如果LVR為80%，你可以貸款購買價值在74萬左右的自住房。如果你還想買套50萬的投資房，只還利息，LVR為80%，租金回報率為5%。那么需要的稅前工資收入大概為14萬3千，也就是說，你的年收入要提高4萬多澳元。 各大銀行和貸款經(jīng)紀公司網(wǎng)頁上都有計算貸款額和還款能力的計算器，以上結果是用NAB銀行的計算器估算的，未征求過專業(yè)人士意見，不保證正確性。 還有哪些記錄也很重要？ 除了LVR和還款能力計算外，銀行還會綜合考慮你的信用記錄、存款和工作情況，來決定要不要給你貸款。如果你經(jīng)常更換地址，頻繁跳槽，在多家銀行登記過房貸咨詢，還老是長期拖欠信用卡、電話和水電煤賬單，那么你的信用評分估計很低，很可能影響貸款審批。 還有，即便銀行通過了各項指標的審核，也要算一下賬，看包括首付和還款額在內(nèi)的總支出是否符合家庭預算和規(guī)劃。如果你有買車的打算，同時計劃要把孩子送到私校，還要給父母辦理付費移民，那就要提前制定預算，準備好充足資金，應對所有開支。 最后提醒 近來澳洲投資房政策有所收緊，一些銀行有降低貸款額度和減少投資房利息折扣的舉動，可能會引起申請者借款額度和借款能力一定程度的下降。 文章采編自網(wǎng)絡 CityDiscount旗下房產(chǎn)分部【CDRA】 讓買房變得實惠起來 微信訂閱號: CD_Realestate 新浪微博: CityDiscount-房產(chǎn)服務 |
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