中城聯盟的秘書長李潔交給我一個任務，讓我從自己的視角出發(fā)，談談剛剛結束的首屆中城聯盟論壇有何個人感受，褒貶均可，只為來年論壇更上一層樓貢獻力量。

我確實是有話要說的。

按農歷年末看，論壇蕓蕓，但本場論壇是2015年內最具規(guī)格、檔次最高、議題最佳的房地產論壇。

這句話是可以拍胸脯的。

王石領銜，馮侖壓軸，30位董事長，每人12分鐘脫口秀。

最不一般的是，眾大佬談的是同一個話題：與未來好好談談，未來究竟長啥樣。

我的職業(yè)生涯就從報道2005年的中城聯盟西安年會開始，多年來受益于這個圈層聯盟，見證它的內斂，克制，以及對外界形勢風向極強的閱讀能力。

幾天前，在會場從早上九點坐到晚上六點，一場思想盛宴過后，一個強烈的感覺是，未來的房地產模樣，就在眾大佬展示的數字中呼之欲出。

閑話不談，下面一勺君按照印象，談談對幾個地產大佬的演講聽后感。

對于1月7日向一勺君索要錄音的朋友與粉絲而言，此文算作一個回饋。

王石：1.1與3000萬

《供給側改革與房地產業(yè)轉型升級》是王石的演講題目，但王石一開始即偏題。他說，感謝前海的姚先生，自己才站在這里，否則應該是郁亮來發(fā)言。

這句話讓一勺君在四萬粉絲中贏下了一場100元的賭局。如何管理好一群億萬富翁？

大哥離題，但王石身后展示的兩張PPT信息含量超高，據說此PPT為萬科讀書最多的董秘、副總裁譚華杰所幕后制作。

見下圖。

王石引入套戶比的判斷，實際上說明了未來49個城市的房價趨勢。比如，PPT認為，北京、深圳、上海、合肥、寧波、太原等12個城市套戶比低于1，存在不同程度的供給不足。

套戶比是衡量住宅存量充裕程度的國際通用指標，均衡線為1.1。

在另外一張PPT中，王石表達了對物流地產的看高態(tài)度。理由是，物流地產明顯跟不上電商的發(fā)展速度。

依據是，中國人均現代倉儲面積不到美國的10%，但2014年中國電商滲透率（11%）已高于美國（10%）。

在憧憬未來時，王石也開出了他的支票。

是這么說的。他說，從萬科創(chuàng)立到2014年，萬科的客戶大約為100萬戶，平均一個家庭2.5到2.8個人，大約是250萬到280萬。從2015年開始，萬科物業(yè)對外接受物業(yè)管理，未來五年，自己開發(fā)與接收的物業(yè)面積預計在4億平米，可以黏連3000萬以上的業(yè)主。

都說王石有沒有底牌。

這才是真正的底牌：把公司繼續(xù)做到更加強大——不僅規(guī)模大，而且抗周期性強。

陳俊：4

陳俊是中城聯盟現任輪值主席，也是地產行業(yè)里C端思維的鼓吹者。一勺君在2015年與他至少有五次見面，每一次，他都言必談C端思維。

不僅談話如此，他還拉上了河南建業(yè)的老胡、金螳螂一起做了一個驗證項目艾佳生活，一個家裝020項目。

他給我印象最深刻的數字是4，他提了一個老陳的C端思維4法則。如下圖：

這4個法則里，一勺君表示對其中的“玩具”心態(tài)最為稱贊。

工具是理性決策，玩具是感性決策。如果一個生意或者一件事物，能夠讓消費者做到感性決策，那一定是不凡的境界。

胡葆森：20萬與200萬

胡葆森，人稱老胡，河南建業(yè)董事長，寫的一手好字，在河南商界，絕對是一個不老傳說。多年來堅守省域化戰(zhàn)略，在一個平均房價只有4500元的河南省，硬是銷售額過了100多億元。

要談耐心與定性，老胡秒殺同行。

他同樣放了一張PPT，信息量超高。

一勺君判斷，未來胡葆森的建業(yè)大生意，藏寶圖就是這張PPT。不服來辯。

有了業(yè)主，有了足夠多的業(yè)主，在今后的地產界，你才擁有講故事與造夢的能力。

老胡說，我有20萬戶業(yè)主，還有200萬球迷。未來，這些人將是胡葆森發(fā)行的“建業(yè)通寶”虛擬貨幣的目標對象，這些虛擬貨幣，將是讓老胡的商業(yè)帝國順利運轉起來的最純粹的血液。

陳勁松：48.8%

陳勁松是中城聯盟候任輪值主席，也是地產行業(yè)里難得一見的書生富豪。

有業(yè)內人士夸贊，在代理行業(yè)，只有兩個人讓一群書生或創(chuàng)業(yè)兄弟變成了億萬富翁：陳勁松與周忻。

陳的題目是《我所理解的場景與服務》。

他論證說，從產品到場景，從功能到服務，將是中國房地產下半場應該關注的重要轉變：1，沒有場景，不會產生對服務的需求；2，場景本身就是服務。

只有12分鐘，再大腕都不行。

一勺君表示，尚未深刻理解他的發(fā)言，發(fā)言便結束了，相當不過癮。

但是，有一個數字是支持他做出這些判斷的重要依據。他說，80-90后的行為特征，使得中國家庭一步達到與西方國家年輕一代完全接軌。2015年，80后在總人口中的比重達到了48.8%，五年后可能超過52%。見下圖。

左暉：15%

左暉的鏈家，站在風口上牛逼哄哄，但是他本人相當低調，姿態(tài)放的很低，談未來，都談的是這樣的題目：《這個世界還需要鏈家么？》

嘖嘖，左暉每天思考這么有危機感的話題，怪不得公司越做越大，據說正在進行的A輪融資，估值接近600億元。

左暉站在那里，沒有PPT可放，只有一個麥克風給他，但他講了幾個數字。

15%，6周與11個經紀人。

左暉發(fā)現，幾年前，鏈家中介的平均年齡是22歲，月度的流失率在15%，換做其他公司，流失率會更高。

于是，他自我提問，這些人為什么不愿意在這個行業(yè)里待下去？我們可以做點什么？

左暉還發(fā)現，二手房購房者也不是很成熟，平均買一套房子的過程，需要6周才會打出第一個電話，要找11個經紀人來問詢各種信息。

于是，他自我提問，這些人為什么需要這么長的時間？他們?yōu)槭裁床辉敢庀嘈艅e人，我們可以做點什么，讓房屋流通的效率更高一些？

林中：8

林中是旭輝地產的主席，也是地產圈里少有的學術派。

講話邏輯性強，學術味道足。精益求精說的話，嚴肅有余，活潑不足。

但是，觀點絕不騎墻。

就相當于你付費請他講課，絕對不磨洋工，對讀者相當負責。

他說，開發(fā)商必須學會，如何站在2012年，去看2020年的地產世界。

他說，未來五年，堅定看多。市場處于高位增長期，未來行業(yè)的增長來自于，大魚吃小魚，快魚吃慢魚。

他警告說，未來五年，一二線城市的中小企業(yè)可能會不復存在，同時，二線城市的商辦物業(yè)危機會總體爆發(fā)。

他說好消息是，未來持續(xù)的降息，開發(fā)商可能會迎來資金成本只有4%的時代，所以，最好的選擇是持有一些好的資產。

最后，他說了8個現代化是未來的行業(yè)趨勢。

是這么說的：管理精細化，投資精準化，組織智商化，運營柔性化，思維金融化，服務增值化，資產證券化，業(yè)務國際化。

他還給出了未來的生存好攻略。

“未來如果你想留在這個行業(yè)，必須要有強大的基礎管理能力，暢銷溢價，決策要快速精準，而且還要一次性作對。”

黃其森：6

黃其森是泰禾集團的董事長。過去兩年，各個中國院子花落北京、福州與上海，他是始作俑者。

必須還要這樣介紹他：2013年，他是北京上海土地市場的黑馬與明星，拿地超過200億元，2014年拿了150億元；但是，2015年，他只拿了6塊地。

黃其森說，今年大幅度降低拿地規(guī)模，不能像之前那樣拼了，要保住勝利的成果，從現有的土地中獲得利潤。

他警告說，土地溢價已經很高了，已經很危險了。就在同期，另一個地產猛男孫宏斌說，北京的地價這么高了，簡直是犯罪。

周慶治：40億與12%

周慶治許久未在公開場合出現。他訥言，低調，謙虛。

但是，真正懂行的人都知道，不敢小瞧他。

2006年，萬科借助對浙江南都地產的并購，兩次出手，合計36億元，殺入杭州市場。從此，萬科在杭州的存在感一點點建立。

響徹全萬科、全國地產界的經典樓盤——良渚文化村，就始自于南都旗下，后來經歷任萬科老總苦心營造，美玉方成。

南都入萬科，南都的創(chuàng)始人周慶治完美轉身為萬科的股東，并身兼中城聯盟旗下中城投資的董事長。后者去年新三板上市，管理資產逾300億元。

在當日的中城聯盟論壇中，周慶治談及萬寶之戰(zhàn)，談了一個往事。

他說，當年萬科都曾與馮侖、胡葆森溝通公司收購事宜，但是各種因素，只有自己成行。當時的方案是，雙方換股，作價40億元，折算成對萬科12%的持股。但是，推進途中，2006年的股權分置改革完成后，萬科股價一路暴漲，自此失去了換股可能性。

如果做成，這是地產界的一次經典資本合作。如果萬科與萬通、建業(yè)都有類似的資本合作，那么，王石對萬科股權的這些遠期設計，將具有極大的戰(zhàn)略眼光。從王石自身而言，他一直希望股權可以分散持有在一些對管理層友好的公司手里。

當然，今日之萬寶之爭，可能就失去了發(fā)端的可能。

馮侖：4

馮侖壓軸吐口秀，時長逾12分鐘了，但大家都開心。因為，他談到了獅子與女人。

他說，從歷史的起源看，今天房地產之所以存在，就應該感謝獅子與女人。此處省略2000字。

他還說，房地產的未來就是，創(chuàng)造最具價值的人造空間。那么，有4件事情是影響它的。

地段，行為，技術與管理。

大概解釋一下：地段的背后是人流，人流決定了地段的價值；人類的行為，決定了空間價值的是收費模式與收費數量；技術的進步會給空間價值帶來巨大的變化，但技術的領先性，很快就可以變成成本，而不是競爭優(yōu)勢，它對空間價值的創(chuàng)造是短暫的；能源的管理，財務的管理，物業(yè)的管理、資產的管理等，都會創(chuàng)造出空間的價值。

李潔：350場

李潔是中城聯盟的現任秘書長，在當日中城聯盟的最后，她做了一個讓所有大佬都靜心傾聽的發(fā)言。

很入心，很感人。

她的發(fā)言濃縮在這張圖上，記錄了16年的中城聯盟。

大概解釋下。

64個會員企業(yè)的項目總共分布在100個城市里，從2011年完成中國房地產行業(yè)聯合采購第一單開始，已經完成5批聯合采購，共計54億元。這64企業(yè)，一年的銷售額超過了1萬億元。

16年來，秘書處組織了350場活動，本屆論壇上，30位演講嘉賓呈現了一個216分鐘（12906秒）的脫口秀。

當然，還有最后一個數字：10年。

1月7日，那一天，正好是她加入中城聯盟工作10周年的日子。

一個干練的美女，我把她的話放在這里。

1月7號這個日子于我，有特別的意義。今天是我來到中城聯盟工作十周年的日子。中國非著名自媒體一勺君問我：如何管理好一幫億萬富翁？我告訴他，一個弱女子，唯一能做的是“給狼伴舞”。

用聯盟企業(yè)家的話說，這里的人健康正派、他們互相相信，看，我們用16年的時間擁有了這個時代最昂貴的“信任”。如果你和他們一起聊天，你會聽到他們聊的是賽艇、馬拉松，聊誰把多年的煙癮戒掉，誰把大肚腩減掉了。如果你參加過他們的晚宴，你會看到他們常常把桌子搬了PK平板支撐，你會驚喜地發(fā)現，他們擁有的不僅是眼前的生意，他們的心里還有音樂、詩歌和遠方。

看到年紀奔向大叔行列的企業(yè)家們紛紛變成了姑娘們喜歡的小鮮肉了，對于即將奔向中年的我意義非凡。借用馮侖主席的話說：“跟誰混，做什么很重要”。因此這十年于我，沒有蹉跎，謝謝你們。