【商業(yè)地產(chǎn)與電商注】商鋪選址的4個核心包括什么？為什么說客流量比店租更重要？如何通過客流量判斷一家店鋪能賺多少錢？技術(shù)貼值得耐心讀完，線上線下從業(yè)者都值得一看！

1、從店鋪選擇的四項核心指標(biāo)說起

通常情況下，我們判斷店面好壞首先計算的可能是店鋪的面積和租金價格，很少有人首先計算客流量。我們需要首先轉(zhuǎn)變觀念的是：通常一個店鋪價錢貴，并不僅僅是因為面積大。店鋪選擇的四項核心指標(biāo)的第一項是客層，第二項是客流量，第三項是面積，第四項才是價格，這四項決定了店鋪選擇的關(guān)鍵點(diǎn)。在這里我們介紹店鋪選擇的第二項核心指標(biāo)客流量對店鋪選擇的影響作用?？土髁康拇笮∈桥袛嗟赇佀诘囟魏脡牡闹匾蛩兀土髁看?，店鋪的銷售業(yè)績才會高。因此，在這里我們要教您計算客流量與您開店賺錢多少的關(guān)系，以下以服裝店為例。

2、店鋪盈虧平衡的基本概念

客流量：指單位時間內(nèi)經(jīng)過店鋪門口的顧客的數(shù)量；

進(jìn)店率：指單位時間內(nèi)進(jìn)入店鋪的顧客數(shù)量占經(jīng)過店鋪門口的顧客數(shù)量的比例；

成交率：指單位時間內(nèi)店鋪里達(dá)成成交的顧客數(shù)量占進(jìn)店顧客數(shù)量的比例；

客單件：指一位顧客一次購買的衣服數(shù)量；

貨單價：衣服零售價的平均值；

進(jìn)貨折扣率=（原價格﹣折讓后價格）/ 原價格；

毛利率＝毛利潤／銷售收入；

庫存率：庫存占訂貨額的比例；

庫存占用資金：指庫存實際占用的資金；

開店年成本：包括年店鋪?zhàn)饨?、人員管理費(fèi)、水電費(fèi)、稅費(fèi)、裝修費(fèi)、交通費(fèi)、利息、其他等。

3、案例分析

以一家店鋪為例，該家店鋪的店面積是150平方米。一年的店鋪?zhàn)饨鹗?6萬元、人員管理費(fèi)是1.5萬元、水電費(fèi)3萬元，稅費(fèi)1.2萬元、裝修費(fèi)2.7萬元、交通費(fèi)1.6萬元、投入成本的利息及其他費(fèi)用3.3萬元。進(jìn)貨折扣率是45%，一件衣服平均零售價300元/件，銷售平均折扣88%，庫存率為15%，如果把季末庫存也作為投入成本考慮，那么我們怎么判斷這家店的預(yù)期營業(yè)情況呢？這家店鋪門口前的客流量達(dá)到多少才能保證店鋪不虧本呢？

計算過程如下：

這家店鋪經(jīng)營一年的成本為：16萬元+1.5萬元+3萬元+1.2萬元+2.7萬元+1.6萬元+3.3 萬元=29.3萬元。

為了達(dá)到不虧本，這家店鋪一年的營業(yè)額至少要與經(jīng)營店鋪一年的成本及庫存成本持平，才能保證這家店鋪存活下去，即：銷售金額-進(jìn)貨成本=店鋪經(jīng)營成本。

假設(shè)盈虧平衡點(diǎn)的訂貨額為A，則有：

進(jìn)貨成本=A×(1-進(jìn)貨折扣率) =A×(1-45%)

銷售金額=A×(1-庫存率) ×銷售平均折扣=A×(1-15%)×88%

店鋪經(jīng)營成本=29.3萬

由以上可計算得到：A=148萬

一年總的銷售額為148×（1-15%）×88%=110.7萬元

達(dá)到110.7萬元需要賣出的衣服數(shù)量為：110.7萬元÷300元/件=3690件

一年共為365天，那么一天需要賣出衣服的件數(shù)為：

3690件÷365天≒10.1件/天

設(shè)該家店鋪平均客單件為1.2件/人，那么每天在店鋪中必須購買衣服的顧客人數(shù)為：

10.1件/天÷1.2件/人≒8.4人

假設(shè)每天進(jìn)店的100個人當(dāng)中有10個人成交，即成交率為10%，那么每天進(jìn)店的顧客人數(shù)為：

8.4人÷10%=84人

如果進(jìn)店率為5%（5%為假設(shè)值，低于此值的店鋪是非旺鋪），那么該家店鋪門口的客流數(shù)量為：

84÷5%=1680人

從而，計算出該家店鋪每天必須有1680個人經(jīng)過此店的門口，即客流量為1680人時，這家店鋪才能保本，超過1680個人的客流量這家店鋪才有盈利空間。

4、小結(jié)

所以對店鋪進(jìn)行選址時，必須要對店鋪門口的客流量進(jìn)行基本的計算分析，在客流量確保的情況下，再去考慮店鋪的客層、面積、價格等諸多的店鋪選址因素。

最后，挑戰(zhàn)一下大家的智商，如果客流為日均2500人，其它因素不變，該店鋪能賺多少錢？答案請關(guān)注下篇文章。

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