十字街頭，車水馬龍。前后左右，皆是一幢幢堂皇華貴的商場(chǎng)大廈，應(yīng)許紅塵世界所有的享受與誘惑。

萬(wàn)象城說它是“包羅萬(wàn)象”，華服美食，皆給你最頂級(jí)的享受；恒隆廣場(chǎng)則挺直了身形，自詡是“世界一流，國(guó)內(nèi)最高”。

水游城輕言細(xì)語(yǔ)，問你想不想臨著水景看演出；萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最是實(shí)在，花錢不多辦點(diǎn)年貨還能好好看場(chǎng)電影……

十幾年前，一個(gè)新的倉(cāng)儲(chǔ)超市的開張就能令人興奮不已。從什么時(shí)候開始，城市已經(jīng)被“一站式”、“全生活”、“體驗(yàn)式”的商業(yè)包圍？

它們先是一個(gè)一個(gè)，繼而一批一批；從前零落散亂，現(xiàn)在則是“有組織有紀(jì)律”的品牌圍攻；開始是“點(diǎn)”的星羅棋布，接著是“線”的連鎖擴(kuò)張……

這世界變化快，商業(yè)變化更快。以前是“有沒有”，現(xiàn)在則是“多不多”、“快不快”、“好不好”。以前開起一個(gè)商場(chǎng)就算，現(xiàn)在則要的是“產(chǎn)品線”，求的是規(guī)模、品牌和速度。

從“單兵”到“組團(tuán)”，戰(zhàn)斗力自然增強(qiáng)。無(wú)論與地方政府博弈拿地，還是忽悠零售品牌進(jìn)店，都增添幾分底氣。

于企業(yè)內(nèi)，“產(chǎn)品線”可簡(jiǎn)化管理，聚合資源；于企業(yè)外，“產(chǎn)品線”可傳播影響，吸附客群。更不用說對(duì)于或明或暗的“資本運(yùn)作”企圖，“產(chǎn)品線”更提供了一個(gè)合理的故事的開頭。

 概念模糊不清，定位參差不齊，業(yè)態(tài)混亂蕪雜，模式粗疏簡(jiǎn)陋……所有一切“發(fā)展中的弊病”，都無(wú)法阻擋商業(yè)地產(chǎn)和開發(fā)企業(yè)正在前進(jìn)的事實(shí)。

商業(yè)地產(chǎn)投資的大潮洶涌，已有若干年。去蕪存菁，優(yōu)勝劣汰，乃是必然。和古往今來的商場(chǎng)規(guī)律一樣，深耕市場(chǎng)、精研產(chǎn)品是笑到最后的理由。關(guān)于“產(chǎn)品線”的探索，正是這條漫漫長(zhǎng)路上的一幅站標(biāo)。

 商業(yè)地產(chǎn)“產(chǎn)品線”，一邊是紅得發(fā)紫，一邊是模糊不清。

凡是做商業(yè)地產(chǎn)，皆以“上線”為榮。千億萬(wàn)科于2011年高調(diào)宣布正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)后，陸續(xù)發(fā)布了萬(wàn)科廣場(chǎng)、萬(wàn)科紅、萬(wàn)科2049和萬(wàn)科大廈等四大產(chǎn)品線；百貨起家的銀泰集團(tuán)則推出了銀泰中心、銀泰城和銀泰MALL等三大商業(yè)綜合體產(chǎn)品。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)憑借萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一條產(chǎn)品線闖蕩天下，華潤(rùn)則兵分三路，借助萬(wàn)象城、五彩城與Plus365三大系列，布下天羅地網(wǎng)。

還有更多不甚靠譜的例子：2010年，“中國(guó)首富”宗慶后信誓旦旦，要在3~5年內(nèi)蓋起100座城市綜合體；2年之后，言猶在耳，目標(biāo)卻變成了“100座歐洲精品商場(chǎng)”。以肉食加工業(yè)起家的雨潤(rùn)集團(tuán)，四處大舉圈地，一邊養(yǎng)豬，一邊蓋商場(chǎng)，“雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)”在長(zhǎng)三角比比皆是。

 170多條產(chǎn)品線，洋洋大觀；但細(xì)究起來，似乎又不是那么一回事。

“產(chǎn)品線戰(zhàn)略，說白了就是標(biāo)準(zhǔn)化。其目的是通過產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化模式，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制與成長(zhǎng)。”九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王敬談道。

而在國(guó)內(nèi)的所謂“產(chǎn)品線”中，“標(biāo)準(zhǔn)化”的含量少得可憐。中糧。大悅城已經(jīng)算是國(guó)內(nèi)最為知名的產(chǎn)品線之一，但西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、沈陽(yáng)大悅城三個(gè)項(xiàng)目，除了“似是而非”的“青春”主題，似乎誰(shuí)都跟誰(shuí)不搭界。

龍湖地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“星悅薈”只有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是12000平米的純商業(yè)，另一個(gè)是78萬(wàn)平米的綜合體，怎么看也不像一家兄弟。

“也有企業(yè)選擇做出來一個(gè)好的樣板，再將其他項(xiàng)目冠上同樣的名字，硬稱之為產(chǎn)品線?！盧ET睿意德執(zhí)行董事張家鵬提醒。

有趣的是，同一條產(chǎn)品線中，面目各有不同；不同的產(chǎn)品線，聽起來卻是如出一轍。

誰(shuí)都說自己是“一站式生活平臺(tái)”，誰(shuí)都許諾顧客可以實(shí)現(xiàn)“吃喝玩樂購(gòu)”的所有需求；說定位，“時(shí)尚”、“高端”、“精品”四處泛濫；談業(yè)態(tài)，永遠(yuǎn)是購(gòu)物餐飲休閑商務(wù)居住一個(gè)不落；而“體驗(yàn)式”幾乎成為多數(shù)商業(yè)標(biāo)榜的“特色”。

無(wú)怪乎在三益商業(yè)地產(chǎn)研究院研策總監(jiān)陳聰眼中，擁有真正意義上的產(chǎn)品線的企業(yè)只有兩家半。“一家是萬(wàn)達(dá)，一家是凱德，另外半家則是華潤(rùn)?！?/p>

  雛形 VS 成品

 通常來講，產(chǎn)品線由研發(fā)至成熟需要經(jīng)過模型、模板和模式三個(gè)階段。本期100余家商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的170余條產(chǎn)品線中，產(chǎn)品模型剛剛建立、沒有項(xiàng)目問市或以唯一項(xiàng)目孤身代言一條產(chǎn)品線的情況，皆說明該產(chǎn)品線正處于發(fā)展的初級(jí)階段。

產(chǎn)品線發(fā)展的中級(jí)階段，也是目前絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的所在階段，企業(yè)按照產(chǎn)品模型成功建造出了一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)品模板，產(chǎn)品線雛形隨之顯現(xiàn)。企業(yè)借此獲得了與政府談判取地的資格，期待產(chǎn)品線在全國(guó)迅速?gòu)?fù)制。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線的確立，實(shí)際上有著嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。首先，產(chǎn)品需要在技術(shù)或市場(chǎng)需求層面具有普遍性，在規(guī)模上具有吸引力和規(guī)模效應(yīng)。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”可謂“規(guī)模化”的代名詞。截至2012年6月30日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已開業(yè)50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，28家五星級(jí)酒店；到2015年，開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將達(dá)到120座。

“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為什么能夠迅速擴(kuò)張，是由于中國(guó)二三線城市正處在從百貨轉(zhuǎn)向購(gòu)物中心、從購(gòu)買需求轉(zhuǎn)向體驗(yàn)需求的發(fā)展階段，每個(gè)城市都存在百貨‘被’購(gòu)物中心升級(jí)的機(jī)會(huì)?！?/p>

這也是不斷探索和試錯(cuò)的結(jié)果。在開始復(fù)制產(chǎn)品線的最初，萬(wàn)達(dá)并沒有形成太強(qiáng)的體系流程和標(biāo)準(zhǔn)。直到“第三代”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的出現(xiàn)，產(chǎn)品線才獲得一定的成熟度，開店速度從每年8家一躍提升到了每年20家。

而且，“今天的萬(wàn)達(dá)更多只是在做類標(biāo)準(zhǔn)的東西，從管理流程和內(nèi)部制度的把控上進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，產(chǎn)品線本身并沒有完全實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化?！?/p>

通常，多數(shù)企業(yè)都是先有產(chǎn)品后有產(chǎn)品線?！捌髽I(yè)不可能一下子就思考得特別成熟，先嘗試做一個(gè)項(xiàng)目，等產(chǎn)品線模型清晰后，才可以復(fù)制擴(kuò)張，要有一個(gè)試錯(cuò)的過程。如果產(chǎn)品模型是不對(duì)的，最后也走不出去?！?陳聰表示。

“標(biāo)準(zhǔn)化必須要在擁有了一定量的產(chǎn)品之后，才能開始探討。”自深圳萬(wàn)象城開始，華潤(rùn)在第五家萬(wàn)象城復(fù)制成功后，才開始內(nèi)部探討有關(guān)萬(wàn)象城產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)化問題。今天，萬(wàn)象城的開發(fā)周期已由原本的五六年縮減到36個(gè)月。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線發(fā)展的高級(jí)階段，產(chǎn)品線最終成為了企業(yè)的商業(yè)模式。已經(jīng)將產(chǎn)品線發(fā)展到模式階段的企業(yè)，第一當(dāng)屬凱德?！皠P德的商業(yè)模式是它只關(guān)注租金+客流，也只有凱德能夠這樣做，因?yàn)樗慕鹑谇朗谴蛲ǖ?。?/p>

萬(wàn)達(dá)“資本+訂單地產(chǎn)”的商業(yè)模式，則是以“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的方法，依靠綜合體中其他物業(yè)的銷售來保證商業(yè)物業(yè)的持有。國(guó)內(nèi)的其他商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，礙于金融渠道無(wú)法打通，只能想方設(shè)法賺錢彌補(bǔ)商業(yè)，無(wú)暇追求商業(yè)理念。

“在商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道打通之前，國(guó)內(nèi)的企業(yè)可能要在產(chǎn)品線的中級(jí)階段停留很長(zhǎng)的時(shí)間?！?陳聰表示。

  差異VS復(fù)制

 從商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典定義上說，“產(chǎn)品線”意味著標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制、規(guī)模效應(yīng)，以此降低成本、加快速度；資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率因而提升。

 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)產(chǎn)品線在精細(xì)度上不如萬(wàn)象城、大悅城，但在標(biāo)準(zhǔn)化方面則遠(yuǎn)勝之。商業(yè)定位中剔除了最高端和最低端的消費(fèi)人群，以求對(duì)各個(gè)城市的可適應(yīng)性；建筑形態(tài)基本“四菜一湯”——即四棟商業(yè)體加貫穿其中的商業(yè)街：“訂單地產(chǎn)”和集團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)沟蒙虉?chǎng)在竣工前已鎖定大部分商業(yè)面積的租戶。從拿地到開業(yè)18個(gè)月，已經(jīng)是萬(wàn)達(dá)的鐵律軍規(guī)。

日本零售業(yè)巨頭永旺正在國(guó)內(nèi)拓展其連鎖購(gòu)物中心 “永旺夢(mèng)樂城”，其標(biāo)準(zhǔn)化更勝萬(wàn)達(dá)一籌。郊區(qū)化選址：“兩核一街”的建筑形式：“回”字形購(gòu)物動(dòng)線；不做高層、不做地下停車場(chǎng)……加快工期、降低成本，成為“永旺模式”的必然收獲。

應(yīng)該說，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線的個(gè)性差異化和標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制之間存在固有矛盾，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯。富有個(gè)性的東西往往難以復(fù)制，可以大規(guī)模復(fù)制的產(chǎn)品一定要簡(jiǎn)單和易于操作。

在陳聰看來，國(guó)內(nèi)企業(yè)在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線的過程中，更多關(guān)注的是投入產(chǎn)出比。因此，更傾向于打造標(biāo)準(zhǔn)化與低成本的項(xiàng)目。

“國(guó)內(nèi)所有的開發(fā)商都說要建立自己的產(chǎn)品線，然后用產(chǎn)品線去拿地。一旦有了這樣一個(gè)發(fā)展方向，就很難形成自己的特點(diǎn)。”在江浙與東部沿海區(qū)域，品質(zhì)較好的商業(yè)項(xiàng)目，往往并非出自萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)或中糧之手。例如蘇州圓融廣場(chǎng)、南京德基廣場(chǎng)與寧波的和義大道購(gòu)物中心。

“全國(guó)性的品牌開發(fā)商希望全國(guó)化布點(diǎn)，做強(qiáng)做大盡可能占領(lǐng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。特色商業(yè)產(chǎn)品線則更多是由本土企業(yè)開發(fā)建造，更具個(gè)性特點(diǎn)也更符合當(dāng)?shù)匦枨??！标惵斀榻B道。

一邊標(biāo)榜產(chǎn)品線的“個(gè)性化”，一邊又追求大規(guī)模復(fù)制，這種做法往往顧此失彼。

南京“水游城”借鑒了日本福岡博多運(yùn)河城的經(jīng)驗(yàn)，成為國(guó)內(nèi)特色綜合體的成功樣板。此后，開發(fā)商鵬欣集團(tuán)試圖將其復(fù)制到全國(guó)各地，實(shí)現(xiàn)“十年百城”的宏偉計(jì)劃。

“水游城”的特色在于，它以流動(dòng)的水系為主體，營(yíng)造一個(gè)集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購(gòu)物主題公園。然而，“中國(guó)地緣較廣，氣候差異較大，建筑空間的營(yíng)造在可復(fù)制性上存在瓶頸?！?/p>

此外，水要素的應(yīng)用和成本有很大關(guān)系，如果在一個(gè)三線城市或租金不太高的城市進(jìn)行復(fù)制，水系做小了沒效果，大了又會(huì)對(duì)回報(bào)造成壓力。

在已經(jīng)開業(yè)的天津、盤錦水游城中，水景的規(guī)模和細(xì)節(jié)的精致都遠(yuǎn)遠(yuǎn)弱于南京項(xiàng)目。拿地的規(guī)模卻是越來越龐大，不僅讓人聯(lián)想，“水游城”的招牌或許只是拿地的一種誘餌。

特色商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品線中，瑞安“天地”系列的復(fù)制相對(duì)成功。上海的新天地借用了石庫(kù)門符號(hào)，重慶天地突出了吊腳樓風(fēng)格，佛山的嶺南天地則保留了嶺南民居的原汁原味。天地系列在商旅文街區(qū)的范疇下，既有共同的文化街區(qū)元素，又有當(dāng)?shù)氐牡赜蛱厣?/p>

張家鵬認(rèn)為，瑞安天地之所以能在復(fù)制過程中較好地調(diào)和了特色化與標(biāo)準(zhǔn)化之間的矛盾，最主要的是其產(chǎn)品線本身具有良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)，以及整合資源的綜合能力。

“中國(guó)正處在綜合性商圈向細(xì)分商圈發(fā)展的道路上，從關(guān)注消費(fèi)什么到關(guān)注在哪里消費(fèi)的轉(zhuǎn)變中，就產(chǎn)生了瑞安天地。消費(fèi)者由關(guān)注消費(fèi)產(chǎn)品本身轉(zhuǎn)而關(guān)注產(chǎn)品背后的文化屬性，也推動(dòng)了瑞安天地產(chǎn)品線的發(fā)展?！痹谥袊?guó)城市化發(fā)展過程中，每一個(gè)二線城市都具備了這樣的商業(yè)氛圍，能夠支持項(xiàng)目持續(xù)復(fù)制。

另外，從后端資源的整理能力來看，在每一個(gè)城市，餐飲休閑業(yè)態(tài)的招商整合難度，并沒有其他業(yè)態(tài)那么高。

同時(shí)，瑞安天地這條產(chǎn)品線已經(jīng)找到了盈利模式，即靠商業(yè)拉動(dòng)住宅價(jià)值，再通過住宅大量銷售賺取收益來反哺商業(yè)。前提條件是，每一個(gè)天地系列產(chǎn)品的規(guī)模都非常大，包括以上海新天地為核心的太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目、杭州西湖天地、重慶天地、武漢天地、大連天地及佛山嶺南天地。除西湖天地外的5個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積都超出百萬(wàn)平方米，其中重慶天地更達(dá)到348萬(wàn)平方米。

應(yīng)該說，“特色商業(yè)”能否形成產(chǎn)品線，受制于兩個(gè)因素，一是投入的大??；二是操盤者的能力。而這兩點(diǎn)都是很難復(fù)制的。即使成績(jī)可觀的瑞安，也遭遇著巨大拆遷困局，承受著沉重的債務(wù)壓力。開發(fā)速度猶如“老牛拉破車”，這也使得企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率長(zhǎng)年處于低位。

“我們?cè)谟懻摦a(chǎn)品線的時(shí)候，應(yīng)首先明確公司的發(fā)展戰(zhàn)略是什么，是想打造品牌還是擴(kuò)大規(guī)模。如果是后者，就應(yīng)選擇相對(duì)容易復(fù)制的產(chǎn)品線?！盧ET睿意德高級(jí)董事王玉珂提醒道。

比如，同樣是華潤(rùn)集團(tuán)的產(chǎn)品線，萬(wàn)象城的復(fù)制難度要遠(yuǎn)高于五彩城，因此未來的產(chǎn)品線戰(zhàn)略中將會(huì)是五彩城走向前臺(tái)。

下沉與細(xì)化

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在今后10年，成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽(yáng)、天津、蘇州和武漢等50座新興城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總和預(yù)計(jì)將占全球整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的12%.中國(guó)新興城市50強(qiáng)囊括了世界發(fā)展最快城市的前十名，其中表現(xiàn)特別突出的有重慶、天津和成都。

伴隨城市化的發(fā)展，二三線城市的居民購(gòu)買力正不斷增加，商業(yè)配套也急需升級(jí)換代。10年間，在中國(guó)新興城市50強(qiáng)中，將有超過1億平方米的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線向二三線城市擴(kuò)張是大勢(shì)所趨。

恒隆廣場(chǎng)多年在上?？嘈慕?jīng)營(yíng)，贏得“租金收益最高”的美譽(yù)。但在一線城市地價(jià)狂飆的今天，它也不得不降尊紆貴，在昆明、大連、濟(jì)南等二線城市安營(yíng)扎寨。

進(jìn)駐城市的“降等”往往意味著經(jīng)營(yíng)策略的細(xì)微改變。沈陽(yáng)皇城恒隆廣場(chǎng)開業(yè)兩年門可羅雀，不得不擺出更加親民的姿態(tài)，引入更多的餐飲、休閑業(yè)態(tài)和中檔品牌。料想恒隆未來的擴(kuò)張中，品牌組合向中高端的“港匯”靠攏會(huì)是常態(tài)。

 “產(chǎn)品線下沉”的另一表現(xiàn)是：從市中心到城市新區(qū)。在張家鵬看來，這實(shí)際是城市化發(fā)展的必然趨勢(shì)?！俺鞘谢陌l(fā)展實(shí)際上是多中心的發(fā)展，意味著多個(gè)商圈的產(chǎn)生，沒有商業(yè)的副中心不能被加冕為城市副中心。”

一直以來，大型綜合商業(yè)對(duì)于企業(yè)的承受能力而言始終是種考驗(yàn)?！捌髽I(yè)都愿意做大，但承受能力有限，這種產(chǎn)品線需要承擔(dān)隨之而來的財(cái)務(wù)壓力?！苯陙砩鐓^(qū)商業(yè)的大行其道，則代表著產(chǎn)品線本身的細(xì)分。

對(duì)住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，社區(qū)商業(yè)更加順勢(shì)而為。以萬(wàn)科為例，社區(qū)商業(yè)不僅僅是刺激其住宅銷售的催化劑，住宅開發(fā)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)也讓萬(wàn)科擁有了絕佳的社區(qū)商業(yè)平臺(tái)，可以說是適合規(guī)?；瘮U(kuò)張的巨大資源。

作為最早把產(chǎn)品線概念引入住宅開發(fā)的企業(yè)之一，萬(wàn)科成熟的住宅產(chǎn)品線已經(jīng)將其社區(qū)居民進(jìn)行了首輪的細(xì)致劃分和明確定位。有了消費(fèi)者研究的高起點(diǎn)，萬(wàn)科打造社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線的成功概率更高。同時(shí)，成熟的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品將極大地為其住宅產(chǎn)品加分，這樣的良性循環(huán)將更有利于商業(yè)產(chǎn)品線的擴(kuò)張和規(guī)模發(fā)展。

  混聲時(shí)代

商業(yè)地產(chǎn)的舞臺(tái)上，粉墨登場(chǎng)的不僅有萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖等地產(chǎn)企業(yè)，亦有銀泰、金鷹、茂業(yè)、魯商等百貨巨頭構(gòu)成的軍團(tuán)。做家居的紅星美凱龍、做電器的蘇寧、做農(nóng)業(yè)的新希望集團(tuán)、做飲料的娃哈哈、養(yǎng)豬的雨潤(rùn)……皆想分一杯羹。近年，地產(chǎn)基金也加入這一陣營(yíng)。2010年成立的私募基金星浩資本，目前已經(jīng)開發(fā)了數(shù)個(gè)“星光耀廣場(chǎng)”。

論產(chǎn)品線，大型百貨集團(tuán)有天然優(yōu)勢(shì)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，它們往往已經(jīng)積累下不少自有物業(yè)，在當(dāng)?shù)睾捅臼》秶鷥?nèi)頗有聲名；與政府部分、零售商家的關(guān)系也非常密切。同時(shí)，百貨本身的現(xiàn)金流對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)又是很好的支持。

所有人都同意，購(gòu)物中心是商業(yè)的未來，品牌商家希望開越來越大的店鋪，消費(fèi)者愿意為品牌背后的東西付費(fèi)。“商家就需要更大的店鋪去充分展示，為消費(fèi)者營(yíng)造氛圍，傳統(tǒng)百貨通常不具有這樣的氛圍?！?/p>

百貨的“升級(jí)”和向購(gòu)物中心的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是明顯的趨勢(shì)，但也有行業(yè)人士不以為然。他們認(rèn)為：思維模式已經(jīng)決定了百貨不會(huì)從開發(fā)商的角度出發(fā)、而是從零售商的角度在操盤商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！盁o(wú)論是金鷹、銀泰甚至包括卓展，至今沒有開發(fā)出一個(gè)真正好的shopping mall.”陳聰指出，“無(wú)論是銀泰還是蘇寧這種企業(yè)，本身是想打著商業(yè)的旗號(hào)拿地，再去做住宅和銷售型商業(yè)?！?/p>

在二三線城市，百貨有扎堆效應(yīng)，金鷹和銀泰的選址往往又是城市中心地段，即使用百貨的思維來打造購(gòu)物中心問題也不會(huì)特別大。而隨著傳統(tǒng)商圈的土地越來越少，當(dāng)百貨面對(duì)一個(gè)新興的區(qū)域，只能做一個(gè)類似印象城或五彩城的產(chǎn)品時(shí)，百貨的困境就會(huì)顯現(xiàn)出來了。

百貨業(yè)龍頭之一的百聯(lián)集團(tuán)稱得上是上海最早開發(fā)購(gòu)物中心的企業(yè)之一，也是百貨集團(tuán)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的代表中發(fā)展比較快的企業(yè)之一。1999年開業(yè)的百聯(lián)南方購(gòu)物中心，是上海首家社區(qū)型商業(yè)中心，現(xiàn)已經(jīng)成為西南地區(qū)人氣最旺的商業(yè)中心；2004年開業(yè)的西郊百聯(lián)購(gòu)物中心，奠定了國(guó)內(nèi)首家開放式社區(qū)型商業(yè)的雛形。

作為上海本地零售業(yè)的龍頭老大，百聯(lián)集團(tuán)也嘗試走出上海，陸續(xù)在重慶、上海等城市商圈核心位置開發(fā)了重慶上海城、沈陽(yáng)上海城等項(xiàng)目，但就其經(jīng)營(yíng)效果來看，并未達(dá)到集團(tuán)的預(yù)期目的?！爱吘惯€是做零售起家，在商業(yè)理念、產(chǎn)品定位、空間設(shè)計(jì)上與成熟的開發(fā)商還存在較大差距，傳統(tǒng)百貨的經(jīng)營(yíng)思路依舊能夠在百聯(lián)現(xiàn)有購(gòu)物中心中找得到明顯的印記?！?/p>

一方面，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“產(chǎn)品線”的復(fù)制和蔓延將成為主流，這意味著商業(yè)地產(chǎn)的“集中度”未來將大大提高。另一方面，“從商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域來看，如果企業(yè)要做小而美，追求每個(gè)項(xiàng)目的高毛利，就沒有必要追求產(chǎn)品線了。”九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)王敬說。博多運(yùn)河城只有一個(gè)，“迪拜塔”也只有一個(gè)。最具個(gè)性的商業(yè)項(xiàng)目，一般并不在“線”。