法院為什么寧愿讓物業(yè)公司承擔責任

文/宋安成

北京盈科（上海）律師事務所高級合伙人

本律師從事房地產(chǎn)專業(yè)多年，執(zhí)業(yè)中辦理大量的物業(yè)管理糾紛案件，在辦案的過程中，發(fā)現(xiàn)有相當部分案例讓物業(yè)公司承擔了過多的責任，有些是在法官自由裁量的權限范圍內(nèi)，有些則是明顯與正確的法律關系、責任主體相悖。在此，本律師通過一些案例來對這一問題進行分析，并呼吁物業(yè)管理行業(yè)關注這一問題，也呼吁法律界關注這一問題，共同促進法院在處理物業(yè)管理糾紛時更為公允，以維護整個社會的公平正義。

五個小案例：

法院更多判決讓物業(yè)承擔責任的原因分析

物業(yè)管理法律關系涉及到業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)公司、供水供電單位、政府相關部門，法律關系錯綜復雜，在發(fā)生責任事故時，法院往往在認定具體的責任方時有所偏差，并不清晰具體的責任方，往往將物業(yè)公司的管理服務職責與法律責任混同起來。例如案例一中，該案中造成業(yè)主地板損害的原因在于水管到達使用年限沒有及時維修、更換。而公共設備的維修或者更換屬于重大事項，是由業(yè)主共同決定的，該維修費用也是從維修基金中劃撥的或者由供水公司來承擔。至于物業(yè)公司，一沒有權利私自動用維修基金維修更換物業(yè)設備，二沒有義務“自掏腰包”解決設備的維修與更換。此類法院沒有理清責任主體，讓物業(yè)公司承擔責任確有不妥，而在司法實踐中，類似的并不少見。

比如案例五中，電梯運行故障導致業(yè)主受傷，法院要求物業(yè)承擔部分責任，而業(yè)委會無需承擔責任。筆者認為，一般物品對他人造成侵權，首先應當由該物品的所有人承擔賠償責任。同理電梯設備屬于全體業(yè)主共同所有，業(yè)主只是將其委托給物業(yè)公司維護支付相應的費用，如果物業(yè)公司盡到維護義務，電梯故障造成業(yè)主損害理應由電梯的所有人全體業(yè)主或者業(yè)委會承擔責任，物業(yè)公司要根據(jù)其是否盡到維保責任在一定范圍內(nèi)承擔有限的補充賠償責任。法院免除所有權人業(yè)主的賠償責任，僅僅要求物業(yè)公司承擔責任的做法顯然是不公的，作為機械設備的電梯，如同車輛一樣，維護保養(yǎng)即使到位，也難以排除會再現(xiàn)故障發(fā)生事故，車子壞了由維修保養(yǎng)單位承擔責任嗎？。

綜上兩個案子筆者認為在物業(yè)糾紛案件的追責過程中應當理清過錯方與責任主體，而不是盲目認為在小區(qū)公共部位業(yè)主發(fā)生業(yè)主損失、物業(yè)設備造成的損害都應由物業(yè)公司承擔，以此避免判決不公。

現(xiàn)代司法裁判理念中為實現(xiàn)真正的公平，都需要對于弱者給予傾斜式的保護。法院審理物業(yè)公司與業(yè)主糾紛時往往因業(yè)主對物業(yè)運轉等信息的缺失而對“弱者“業(yè)主的保護給予傾斜。但此類保護需要掌握一定的尺度，如果對業(yè)主保護過度，就會顯失公平。

案例二中，80多歲的老太下雨天在取報途中滑到，法院要求物業(yè)公司承擔一半的責任。筆者認為80歲老太應當預見其在雨天走路滑倒的概率要比一般人高出許多，但其沒有預見或者預見未采取措施導致身體損害的發(fā)生，自身應當承擔主要責任；而在本案中物業(yè)公司既不能阻止天氣下雨也不能阻止老太出行，對小區(qū)內(nèi)部的地形及水坑亦處于不能時時了解及控制的狀態(tài)。如果在這種情況下仍認為物業(yè)存在過錯，要求其為下雨天滑倒的老太埋單損失，無形中加重物業(yè)公司以后義務及運營負擔，而且要求物業(yè)公司承擔“莫須有的罪名“也實屬不公

筆者以為“弱者”的利益是需要保護，但是“弱者”相對方的利益也不容忽視，相對方也并非都是“強者”，不能因為其較于“弱者”而言稍強就要求其承擔本不應其承擔的損失。因此保護“弱者”需要適度，否則“強者”也可能因這樣的保護變成“弱者”

小區(qū)的正常運轉要靠物業(yè)公司的管理與協(xié)助，但政府相關部門對此不僅負有監(jiān)督義務也負有保障義務。由于政府部門的不作為導致小區(qū)無法正常運轉，造成的損失不應當由物業(yè)公司承擔。

例如案例四，業(yè)主因物業(yè)對違章搭建的處理不滿而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司要求其承擔物業(yè)費與違約金的請求，遭到法院的部分否決。筆者認為物業(yè)公司對業(yè)主的違章搭建只能依據(jù)物業(yè)合同享有規(guī)勸的權利，對違章搭建有強制執(zhí)行權的只有政府職能部門，物業(yè)公司并不具備強制拆除的權力。但由于相關職能部門的不作為，業(yè)主卻將違章搭建的責任歸結于物業(yè)公司的疏忽管理，從而拒交物業(yè)費及違約金，而法院也據(jù)此認定物業(yè)公司工作存在一定的過錯駁回了物業(yè)違約金的請求，對于物業(yè)公司而言是在為政府部門的不作為埋單。

實際上，小區(qū)存在的問題很多是由于政府相關部門不作為所致，比如說群租、大型寵物管理、業(yè)委會換屆等等，這些問題與物業(yè)管理并無直接關系，但是一旦小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)上述問題，法院確或多或少會認定物業(yè)公司有一定的過錯，往往是由于政府職能部門不作為讓物業(yè)公司蒙受了損失。因此加緊落實政府機關的相關責任成為處理小區(qū)違章搭建糾紛的當務之急。法院也應當明確責任主體及實際損害，依法判定物業(yè)公司的責任，不要因為政府機關的不作為而讓物業(yè)公司成為承擔責任的“托底”單位。

《物業(yè)管理條例》中明確“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任”?！吨腥A人民共和國城市供水條例》第五條第一款：城市自來水供水企業(yè)和自建設施對外供水的企業(yè)對其管理的城市供水的專用水庫、引水渠道、取水口、泵站、井群、輸（配）水管網(wǎng)、進戶總水表、凈（配）水廠、公共水站等設施，應當定期檢查維修，確保安全運行?？梢娮詠硭緦斔艿赖仁蔷哂卸ㄆ跈z查維修的義務的。

案例一中小區(qū)的輸水管接口處老化生銹年久失修，造成水管崩裂業(yè)主遭受損失，法院判決由物業(yè)公司承擔責任。筆者認為欠妥，依據(jù)上述條例，首先自來供水公司司未盡到自身定期檢查維修養(yǎng)護的義務，當水管崩裂導致他人受損時應當承擔主要責任。其次，供水公司向小區(qū)供水用流量表計量，流量表屬于供水公司的設施，那么流量表前端的負責運送水源的管道自然也是供水企業(yè)的設施，該設施崩裂導致他人財產(chǎn)受損，理應由供水公司賠償。

因為水、電公共事業(yè)單位職責落實不到位，小區(qū)設備一旦出現(xiàn)問題后互相推諉難以追責，導致小區(qū)業(yè)主的損失無法得到追償，法院為保護業(yè)主的利益故而判定由物業(yè)公司承擔相應責任。筆者認為物業(yè)公司承擔因自身過錯而導致的損害無可厚非，但因水管崩裂導致業(yè)主的損害筆者認為不應當承擔責任而目前大多數(shù)法院不愿意在類似案件中讓供電公司、供水公司承擔責任，一方面是由于對于法律關系的各責任主體的權利義務關系認識有偏差，一方面則是法院不愿意改變定式的審判思路，通過司法來引領正確的法律關系。。

綜上五個案例可見，在物業(yè)糾紛當中法院更傾向于由物業(yè)承擔責任，不僅由于責任主體認識不足、政府機關與事業(yè)單位難以追責。社會保障體系不完善也造成法院因無法保障業(yè)主的利益，而將矛頭指向物業(yè)公司的局面。

案例三中，臺風暴雨導致路面積水，造成車庫淹沒車輛受損，法院判決物業(yè)公司承擔部分責任，其余損失由保險公司獲賠。可見，該案例中保險的作用還是不可忽視的，如果車輛均未購買保險，那業(yè)主的損失將無法獲得滿意的賠償。近年來物業(yè)公司為了規(guī)避自身的風險，也會購買公共責任險等相關保險以避免自身的損失。但筆者認為保險費用不應當由物業(yè)公司承擔，物業(yè)公司依據(jù)合同只是對公共部位進行維護與管理，而對于如案例三這樣因自然天氣造成的損失不應當由其承擔責任，物業(yè)公司承擔保費規(guī)避風險也是無奈之舉。

社會保險體系的不發(fā)達及法院為了促進和諧紛紛將責任指向物業(yè)公司，使得物業(yè)公司的成本加大。筆者呼吁國家應當完善保險體系，加強保險的宣傳；小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會也應當重視保險的作用，在發(fā)生突發(fā)狀況首先想到請求保險公司獲賠，而不是訴諸法院追究小區(qū)物業(yè)的責任，要求本不應由物業(yè)公司承擔的賠償。

來源：新浪博客-宋安成

2012-04-26