業(yè)主不繳物業(yè)服務費的25種表現(xiàn)及司法建議

文/王久毅

在民事審判實踐中，物業(yè)服務費糾紛案件中的業(yè)主多數(shù)沒有故意不履行繳納物業(yè)服務費的義務，大多數(shù)是有所謂的事由。這種所謂的事由，其實不是法定的抗辯事由，很難得到人民法院的支持，訴訟結(jié)果往往是敗訴。

業(yè)主不繳納物業(yè)管理服務費的25種表現(xiàn)：

1、業(yè)主以房屋漏雨，窗戶透氣、透風等質(zhì)量問題為由，拒交物業(yè)費。其實，房屋質(zhì)量問題與物業(yè)公司是無任何關(guān)系的。

2、發(fā)生質(zhì)量問題已過保修期，不同意有償服務。一些了解物業(yè)服務的業(yè)主，在找到物業(yè)公司對其房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題進行維修時，會交維修費用，可有的業(yè)主不但不同意有償維修，還會因此拒交物業(yè)費。

3、鄰居出租房屋，感覺不安全，不交物業(yè)費。出租房屋是業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)無權(quán)干涉，業(yè)主以這個理由拒交物業(yè)費，實在有些牽強。4.一樓住戶建花園，樓上不同意。此種情況，如果物業(yè)公司已向業(yè)主下達整改通知，并將情況報給業(yè)主委會和相關(guān)執(zhí)法部門，就沒有責任了。

5、小區(qū)里有人養(yǎng)大型犬，還有養(yǎng)家禽影響其他業(yè)主正常生活，不交物業(yè)費。此情況，物業(yè)公司只能報給有關(guān)部門。

6、小區(qū)地面車位不合業(yè)主心意。很多小區(qū)內(nèi)，停車位都是很有限的，占不到車位，應該是業(yè)主的運氣問題，不應該歸到物業(yè)公司身上。

7、配套設施不完善，不交費問題。其實，這也屬于開發(fā)商建設時的遺留問題，與物業(yè)無關(guān)。

8、暖氣不熱。此事真的與物業(yè)無關(guān)。

9、滾動開發(fā)的施工工地有噪音、擋視線、施工時綠地被破壞。與物業(yè)無關(guān)，業(yè)主應找政府部門解決。

10、鄰居私改煙道返味。屬于鄰居關(guān)系問題，業(yè)主應通過社區(qū)調(diào)解或法律維權(quán)。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要制止，但無執(zhí)法權(quán)。

11、前樓接層擋光。業(yè)主可通過《物權(quán)法》維權(quán)，找規(guī)劃部門和行政執(zhí)法部門解決。

12、商鋪燈光或噪音、排氣污染。業(yè)主可通過《物權(quán)法》維權(quán)，并找政府相關(guān)部門解決。

13、未享受服務，如空房未住，電梯不坐?？辗康漠a(chǎn)權(quán)是業(yè)主，你不到小區(qū)住、不乘坐電梯，也應盡業(yè)主義務。

14、私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，在出現(xiàn)問題時開發(fā)公司不給維修，與物業(yè)無關(guān)。

15、因公共部位事故造成損失，對保險公司的賠付額度及時間太長不滿意，與物業(yè)無關(guān)。

16、有業(yè)主因為叫出租車不及時不交費。叫出租車服務，并不是物業(yè)服務范圍。

17、還有業(yè)主因為孩子被鄰居的小狗嚇到，要求物業(yè)公司減免物業(yè)費。業(yè)主應通過公安部門解決此事。

18、無理拒交。有業(yè)主因房屋質(zhì)量連電梯費也拒交；有的因家中失火，物業(yè)未及時發(fā)現(xiàn)而拒交……但更多的時候，這些五花八門的理由與物業(yè)無關(guān)。

19、樓道衛(wèi)生打掃不徹底。樓道衛(wèi)生是物業(yè)的服務范圍，物業(yè)應加強管理。拒不接受監(jiān)督時，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

20、小區(qū)綠化不及時，綠地內(nèi)雜草清理不及時。物業(yè)應根據(jù)季節(jié)及時綠化，并對園區(qū)公共綠地的花草樹木進行精心維護。如果不維護，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

21、小區(qū)雨天路面積水清掃不及時，雪天積雪未及時清掃。小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生，物業(yè)應及時清理。如果不清理，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

22、小區(qū)路燈、樓道燈損壞未及時維修。屬于物業(yè)公司責任。如果不維護，可以向業(yè)主委員會、行業(yè)管理部門提出或者向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

23、家中被盜。此問題要具體問題具體分析。如果業(yè)主自家硬件設施不完善，則與物業(yè)無關(guān)，因為物業(yè)巡邏的只是公共區(qū)域；如果行竊者是從正門進入，物業(yè)做到了登記，可進入者提供的是假證件，或者行竊者盜走的是非常難發(fā)現(xiàn)的小物件，與物業(yè)無關(guān)；行竊者進門時物業(yè)未做登記，導致業(yè)主被盜，物業(yè)負一定責任，應當按費用與服務水平相適應的原則承擔相應的責任。應當向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

24、車輛被劃傷。這得看物業(yè)如何收費，如果停在車庫內(nèi)，按照合同物業(yè)只提供衛(wèi)生打掃、用電照明等服務，車輛劃傷物業(yè)不負責任；車停在自律停車場被劃傷，物業(yè)不負責任；如果合同中物業(yè)有保管義務，物業(yè)公司要按比率賠償。應當向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

25、各種設施設備老化后，物業(yè)無錢更換。正常情況下，小型維修應由物業(yè)直接進行；如果大修就要動用大型維修基金，需要業(yè)委會進行申請。應當按費用與服務水平相適應的原則承擔相應的責任。向人民法院提起民事訴訟解決，不應當成為不繳納服務費的理由。

司法建議：

建議一：業(yè)主要正確行使抗辯權(quán)

《合同法》第六十六條【同時履行抗辯權(quán)】當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應的履行要求。第六十七條【先行履行抗辯權(quán)】當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應的履行要求。第六十八條【不安抗辯權(quán)】應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經(jīng)營狀況嚴重惡化（二）轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業(yè)信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任。第六十九條【履行不安抗辯權(quán)的附加規(guī)定】當事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應當及時通知對方。對方提供適當擔保時，應當恢復履行。中止履行后，對方在合理期限內(nèi)未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。

司法提示：

一是在一些物業(yè)公司存在一定過錯的物業(yè)費糾紛案件中，部分業(yè)主往往認為只要業(yè)主們相互團結(jié)起來集體拒交物業(yè)費，物業(yè)公司甚至法院也都無可奈何，很多業(yè)主覺得，認為法不責眾，實這是一個誤區(qū)。有的業(yè)主甚至以某些業(yè)主不交物業(yè)費為由在毫無理由的情況下拒交物業(yè)費，一旦被起訴到法院，便以大家都這么做為由進行辯解。這在法律上是得不到支持的。對于物業(yè)的過錯，可以起訴物業(yè)違約。

二是主觀歸責于物業(yè)公司，不當行使抗辯權(quán)。在實際案件中，部分業(yè)主往往不了解物業(yè)公司的物業(yè)服務范圍，在遇到房屋漏水、財物失竊、鄰居違章建設等侵權(quán)行為時將侵權(quán)責任盲目歸責于物業(yè)公司并拒絕交納物業(yè)費。實際上，這部分受侵權(quán)的業(yè)主一方面沒有理性分析損害發(fā)生的原因，也不區(qū)分開發(fā)商、物業(yè)公司以及其他業(yè)主等可能的侵權(quán)行為實施主體，主觀地認為物業(yè)公司應當承擔所有的責任；另一方面又采取了不正當?shù)木S權(quán)手段，試圖通過拒交物業(yè)費來彌補自己的損失。

三是沒有長期居住，認為沒享受到物業(yè)服務而拒交物業(yè)費。實際上，是否長期居住或者是否親自居住都不能構(gòu)成唯一的抗辯理由。

建議二：

物業(yè)公司的物業(yè)服務要到位

業(yè)主自覺履行繳納物業(yè)服務費的義務，按期足額繳納物業(yè)服務費，是檢驗物業(yè)服務公司的經(jīng)濟效益和社會效益的指標。同時，也是檢驗物業(yè)服務公司服務水平、能力、成果的重要標志。那么，如何提升物業(yè)服務水平和能力呢？

司法提示：

物業(yè)服務的成功經(jīng)驗證明，要做到“五個到位”。

一是物業(yè)服務合同管理要到位；

二是物業(yè)服務要到位；

三是動員業(yè)主自覺履行繳納義務服務費的宣傳、思想工作要到位；

四是幫助業(yè)主解決實際困難要到位；

五是先協(xié)商后訴訟解決物業(yè)服務費糾紛要到位。

合同管理是前提，物業(yè)服務是關(guān)鍵，動員業(yè)主自覺履行繳納服務費義務是根本，幫助業(yè)主解決實際困難是動力，協(xié)商解決是促進，訴訟解決是補充。只有這樣，才能構(gòu)建和諧的物業(yè)關(guān)系。

總之，業(yè)主非因《物業(yè)服務合同》約定義務，以物業(yè)公司未進到服務義務為由，作為抗辯不繳納物業(yè)服務費的理由。因為這與《物業(yè)服務合同》無關(guān)；業(yè)主因《物業(yè)服務合同》約定義務，以物業(yè)公司未進到服務義務為由，不能作為抗辯不繳納物業(yè)服務費的理由，應當另案提起民事訴訟，因為物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系是服務關(guān)系，不是債務關(guān)系；業(yè)主因《物業(yè)服務合同》約定義務，以物業(yè)公司未進到服務義務為由，提起合同之債或者侵權(quán)之債，在另案提起民事訴訟時，只能按照費用與服務水平相適應的原則或者過錯責任的大小承擔相應的責任，而不能作為抗辯不繳納物業(yè)服務費的理由。（微資訊摘編自網(wǎng)絡）