土地增值稅清算一般有兩種計(jì)算方法，下面分別稱為甲計(jì)算法和乙計(jì)算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計(jì)算方法和計(jì)算口徑，給納稅人帶來(lái)的稅負(fù)卻不同。

甲計(jì)算法，指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫(kù)和其他房開產(chǎn)品等，單獨(dú)采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計(jì)算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項(xiàng)目金額，據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

乙計(jì)算法，指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫(kù)和其他房開產(chǎn)品等）為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫(kù)等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項(xiàng)目金額，據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算”的規(guī)定。

現(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅，對(duì)比甲、乙兩種計(jì)算法帶來(lái)的不同稅負(fù)結(jié)果。

湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值稅清算項(xiàng)目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品（包括門面房、車庫(kù)等）已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。

經(jīng)核實(shí)，該單位2006年1月1日～2012年6月30日期間，實(shí)現(xiàn)銷售收入26485.56萬(wàn)元，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4018.75萬(wàn)元，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3829.78萬(wàn)元，其他開發(fā)產(chǎn)品18637.03萬(wàn)元。在該項(xiàng)目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟目鄢?xiàng)目金額為24721.54萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本14455.96萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用1786.54萬(wàn)元（按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計(jì)算），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)3573.09萬(wàn)元，土地增值總額＝26485.56-24721.54＝1764.02（萬(wàn)元）。

甲計(jì)算法：在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先按房開產(chǎn)品明細(xì)單獨(dú)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額，然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬(wàn)元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為7065.01萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1072.88萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本4187.07萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（1072.88+4187.07）×10%＝526（萬(wàn)元），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金227.07萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1051.99萬(wàn)元，增值額＝4018.75-7065.01＝-3046.26（萬(wàn)元），增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。

2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬(wàn)元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為6348.61萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額938.40萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用471.70萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金216.39萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)943.42萬(wàn)元，增值額＝3829.78-6348.61＝-2518.83（萬(wàn)元），增值額為負(fù)數(shù)，不用繳納土地增值稅。

3.其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬(wàn)元，應(yīng)扣除項(xiàng)目金額為11307.92萬(wàn)元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額1398.20萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.19萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用788.84萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1053.01萬(wàn)元，財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除數(shù)1577.68萬(wàn)元，增值額＝18637.03-11307.92＝7329.11（萬(wàn)元），增值率＝7329.11÷11307.92＝64.81%，應(yīng)繳土地增值稅＝7329.11×40%-11307.92×5%＝2366.24（萬(wàn)元）。

因此，采用甲計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅2366.24萬(wàn)元，已繳528.3萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)1837.94萬(wàn)元，負(fù)擔(dān)率＝2366.24÷26485.56＝8.93%。

乙計(jì)算法：在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值額與扣除項(xiàng)目金額，然后分別計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓收入4018.75萬(wàn)元，占銷售收入總額的比率＝4018.75÷26485.56＝15.17%，應(yīng)計(jì)算的增值額＝該項(xiàng)目土地增值總額×該類收入比率＝1764.02×15.17%＝267.60（萬(wàn)元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額＝4018.75-267.60＝3751.15（萬(wàn)元），增值率＝267.60÷3751.15＝7.12%，未超過20%，按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，依法免繳土地增值稅。

2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：轉(zhuǎn)讓收入3829.78萬(wàn)元，占銷售收入總額的比率＝3829.78÷26485.56＝14.46%，應(yīng)計(jì)算的增值額＝1764.02×14.46%＝255.08（萬(wàn)元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額＝3829.78-255.08＝3574.70（萬(wàn)元），增值率＝255.08÷3574.70＝7.14%，應(yīng)繳土地增值稅＝76.52（萬(wàn)元）。

3.其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入18637.03萬(wàn)元，占銷售收入總額的比率＝18637.03÷26485.56＝70.37%，應(yīng)計(jì)算的增值額＝1764.02×70.37%＝1241.35（萬(wàn)元），應(yīng)扣除的項(xiàng)目總額＝18637.03-1241.35＝17395.68（萬(wàn)元），增值率＝1241.35÷17395.68＝7.14%，應(yīng)繳土地增值稅＝372.38（萬(wàn)元）。

因此，采用乙計(jì)算法合計(jì)應(yīng)繳土地增值稅＝76.52+372.38＝448.90（萬(wàn)元），已繳528.3萬(wàn)元，應(yīng)退79.4萬(wàn)元，負(fù)擔(dān)率＝448.90÷26485.56＝1.69%。與第一種情況相比，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品的增值率都相等，該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅減少金額＝2366.24-448.90＝1917.34（萬(wàn)元）。

甲、乙兩種計(jì)算法雖然都有各自的理由，但土地增值稅清算不能在甲計(jì)算法和乙計(jì)算法中任意選用。 

說明：以上文字資料來(lái)源于2013年5月20日稅務(wù)報(bào)，作者：李先成、陳進(jìn)軍。甲乙兩種計(jì)算方法均有法規(guī)依據(jù)，但是據(jù)汪本良注冊(cè)會(huì)計(jì)師的了解：很多省市已經(jīng)取消第二種計(jì)算方法，第二種計(jì)算方法在現(xiàn)實(shí)中比較難被稅務(wù)機(jī)關(guān)接受。