以下正文：

　　近幾年，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)買賣活動(dòng)持續(xù)高溫，在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了大批實(shí)際權(quán)利人和名義登記人不一致的情況，并且隨著房價(jià)不斷攀升和人們物權(quán)意識(shí)的增強(qiáng)，因借名買房發(fā)生的糾紛也日益增多。

　　所謂借名買房，就是指一方當(dāng)事人由于某種原因不能或不便于以自己的名義購買房屋，于是通過協(xié)商與另一人達(dá)成協(xié)議，以另一人的名義購買房屋并登記。在整個(gè)過程中，實(shí)際購買方和登記購買方是不一致的，這也就是糾紛發(fā)生的根源。其應(yīng)該具有以下幾個(gè)特征:（1）實(shí)際出資購房人與出名人達(dá)成借名購房協(xié)議； （2）實(shí)際出資購房人出資購房， 出名人未出資；（3）實(shí)際出資購房人將房屋登記在出名人的名字之下。

　　因此，在房產(chǎn)借名登記中，涉及的主體包括實(shí)際出資人和出名人，涉及的法律行為包括兩個(gè)主體的合意達(dá)成以及實(shí)施購房行為并進(jìn)行登記，而這兩種法律行為又具有不同的權(quán)利屬性，即債權(quán)屬性和物權(quán)屬性：其中，實(shí)際出資人和出名人的借名購房行為的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人意思表示一致，達(dá)成借名購房協(xié)議，此種法律行為應(yīng)當(dāng)具有合同的屬性，即債權(quán)屬性；而購房并登記的行為涉及到不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，因此具有物權(quán)屬性?！?br>

　　根據(jù)臺(tái)灣學(xué)者對(duì)借名登記合同的論述可知，借名登記合同是指當(dāng)事人約定一方 （借名人）經(jīng)他方（出名人）同意，就屬于一方現(xiàn)在或?qū)淼呢?cái)產(chǎn)，以他方的名義，登記為所有人或者其他權(quán)利人的合同。所以房產(chǎn)借名登記實(shí)際上也是在雙方當(dāng)事人達(dá)成的也是一種借名登記合同的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，即由實(shí)際出資人出資購買房屋，而出名人協(xié)助實(shí)際出資人辦理相應(yīng)的購房手續(xù)的一項(xiàng)協(xié)議。但這項(xiàng)協(xié)議使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在歸屬上有了表面和實(shí)質(zhì)的區(qū)分，即本應(yīng)歸屬于實(shí)際出資人的產(chǎn)權(quán)在表面上看是屬于出名人的，但這樣的錯(cuò)位是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，體現(xiàn)為私法自治與國家強(qiáng)制力干預(yù)的對(duì)抗。因此房產(chǎn)借名登記行為的物權(quán)屬性具有幾個(gè)特征：（1）實(shí)際出資人在法律上不享有產(chǎn)權(quán)，但是通過協(xié)議能夠證明自己屬于實(shí)質(zhì)意義上的產(chǎn)權(quán)人；（2）出名人在法律上被視為產(chǎn)權(quán)所有人，但是其受合同的約束， 不能行使產(chǎn)權(quán)。（3）產(chǎn)權(quán)的實(shí)名分離是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。顯然房產(chǎn)借名登記一方面在實(shí)際出資人和出名人之間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，實(shí)際出資人據(jù)此約束和限制出名人的行為，另一方面在當(dāng)事人內(nèi)部對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行了重新的配置， 產(chǎn)權(quán)呈現(xiàn)出實(shí)名分離的狀態(tài)。在實(shí)踐中，為了防止出名人擅自處分房屋的法律風(fēng)險(xiǎn)， 實(shí)際出資人往往會(huì)占有和控制權(quán)利憑證，而出名人只是徒有其名，當(dāng)事人通過私法意思確定了物權(quán)支配力的歸屬，使物權(quán)支配秩序最終建立在意思自治的基礎(chǔ)之上。 

　　實(shí)踐中,實(shí)際出資人以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán),通常有下列原因:

　　(一)規(guī)避法律或者政策

　　借名買房往往是事實(shí)購房人借登記購房人之名鉆法律或政策的空子,這是借名買房最常見的情形。購買房產(chǎn)需要一定的資格,事實(shí)購房人沒有資格購買,而登記購房人具有資格購買。比如,我國曾有內(nèi)銷商品房與外銷商品房之分,當(dāng)時(shí)政策規(guī)定境外人士無權(quán)購買此類房屋,某香港居民就用內(nèi)陸親戚名字與開發(fā)商簽署了房屋買賣合同并辦理了房產(chǎn)證。又比如,政府為了解決中低收入家庭的居住問題,推出了經(jīng)濟(jì)適用住房等限價(jià)房。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第2條的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠,限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格,具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，有些人不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件又想買這樣的房屋,就只能借他人名義買房。

　　(二)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)的,債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]15號(hào))第7條規(guī)定:對(duì)于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng),在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以執(zhí)行。債務(wù)人如果有兩套房屋,其中一套必須用來抵債，有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn),惡意躲債,事先就把房屋登記在他人(一般是親人)名下,給債權(quán)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象。

　　(三)貪圖便宜享受優(yōu)惠

　　購房人的身份不同決定了在購房時(shí)能否享受優(yōu)惠,事實(shí)購房人直接購買無法享受一定的優(yōu)惠,而登記購房人去購房可以享受一定的優(yōu)惠。比如,只有具有城鎮(zhèn)戶口的在崗職工,才能享受住房公積金貸款。某人沒有資格辦這種貸款,而用商業(yè)貸款又覺得耗資太多,于是與親友商量以他們的名義辦理公積金貸款,每月則由他自己償還銀行貸款。又比如,在深圳如果以香港人身份購買某處的房屋享有更多的折扣,某人遂利用其哥哥香港居民身份購房,實(shí)際所有資金均由自己交納且辦理了入住手續(xù)并一直居住。

　　(四)簡便手續(xù)減少稅費(fèi)

　　房屋是不動(dòng)產(chǎn),不僅價(jià)值大,而且每次轉(zhuǎn)手均需辦理登記手續(xù)。比如,父母以未成年人的名義購買房屋,有的是為了逃避將來有可能開征的遺產(chǎn)稅,如果現(xiàn)在以孩子的名義購置了房產(chǎn),當(dāng)遺產(chǎn)稅開征之時(shí),就避開了納稅這一環(huán)節(jié);有的雖然認(rèn)為遺產(chǎn)稅的問題將來是否征收還是個(gè)未知數(shù),但自己死亡之后房產(chǎn)證上是自己的名字,將來要牽扯到公證、產(chǎn)權(quán)過戶等手續(xù),如果現(xiàn)在就直接以孩子的名義購房,將來就免除了這一系列問題。又比如,很多時(shí)候房產(chǎn)中介公司現(xiàn)金收購房產(chǎn),但將房產(chǎn)過戶給公司,需要交納更高的費(fèi)用,為了減少成本賺取更高的利潤,便將房產(chǎn)過戶給公司的員工,再以員工的名義將房產(chǎn)出售。

　　(五)其他原因

　　事實(shí)購房人借名買房有的是為了達(dá)到某種特殊目的。比如,在銀行貸款買二手房對(duì)年齡是有嚴(yán)格限制的,申請(qǐng)人的年齡加上貸款年限,不能超過65歲。某人因年紀(jì)大不符合條件,貸款辦不了，便用兒子的名義貸款買房。又比如,有人為了讓親友開心,就將房屋登記在親友名下等。再比如,少數(shù)官員貪污公款、收受賄賂,為了使貨幣保值增值,又不觸犯巨額財(cái)產(chǎn)來源不明罪,只好以親友名義購買并登記房屋。

　　在法律上，借名買房中存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)：

　?。ㄒ唬?shí)踐中借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人如無法證明購房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購房款也相當(dāng)困難。

　　（二）即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、登記購房人反悔不承認(rèn)借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事。

　　2、第三人對(duì)登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給事實(shí)購房人的行為提出異議，實(shí)踐中，借名買房雙方進(jìn)行約定時(shí)，事實(shí)購房人認(rèn)為借名與登記購房人的配偶沒有關(guān)系，真正的房主是自己，但登記購房人的配偶往往以《婚姻法》的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

　　3、房產(chǎn)被登記購房人處分(轉(zhuǎn)讓或抵押)或被法院執(zhí)行。

　　4、即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

　　（一）我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度及效力問題

　　我國《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定除外。”可以看出我國的不動(dòng)產(chǎn)等制度應(yīng)該采取的是以登記生效主義為主的模式。當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際出資人與登記名義人不一致的情況時(shí)，根據(jù)我國《物權(quán)法》第16條和第17條的規(guī)定，應(yīng)推定登記購買人為房屋的所有人。但是我們并不能一味無條件保護(hù)登記權(quán)利人，而忽視實(shí)際權(quán)利人的利益。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的外在表現(xiàn)形式，體現(xiàn)法律對(duì)社會(huì)生活的類型化和一般調(diào)整，但并不能絕對(duì)真實(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真正歸屬。如果將登記的推定力絕對(duì)化，就會(huì)有損實(shí)際權(quán)利人，也有違公平正義的原則。因此，實(shí)際權(quán)利人如果有證據(jù)證明自己享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，并可以推翻原有登記的推定力，我們就應(yīng)該對(duì)此房產(chǎn)的所有權(quán)做新的定奪 。

　?。ǘ┓晌餀?quán)與事實(shí)物權(quán)的關(guān)系問題

　　在借名登記中，通過“借名”這一行為就牽涉到實(shí)際購房人和登記購房人兩方當(dāng)事人，也涉及到了法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的關(guān)系。所謂法律物權(quán)，指的是通過法定的公示方式、具備法定的權(quán)力外部表現(xiàn)形式、被法律認(rèn)可從而受法律保護(hù)的物權(quán)。法律對(duì)不同類定的物權(quán)分別規(guī)定了不同的公示方法，在不動(dòng)產(chǎn)中表現(xiàn)為登記。法律物權(quán)在房屋交易中也就表現(xiàn)為登記物權(quán)。與法律物權(quán)相對(duì)應(yīng)的是事實(shí)物權(quán)。事實(shí)物權(quán)是指沒有通過法定公示方法體現(xiàn)權(quán)力的歸屬，但可以證明權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物具備支配權(quán)的客觀事實(shí)物權(quán)。本文討論的借名登記，房產(chǎn)的實(shí)際出資人就享有這類事實(shí)物權(quán)。

　　由于法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的外在表現(xiàn)形式不同，在法律的保護(hù)程度上也有所差別。法律物權(quán)，具備法定的公示方式，使社會(huì)公眾可以信任，并因信任做出相應(yīng)的法律行為，符合物權(quán)公示的原則要求，因此法律物權(quán)具有正確性推定效力，除有相反證據(jù)，無需舉證證明權(quán)力的正確性。但事實(shí)物權(quán)則不同，因?yàn)槠錄]有法定的公示方式，無法推定權(quán)力的正確性，因此權(quán)利人負(fù)有積極的舉證責(zé)任，相比法律物權(quán)，保護(hù)條件更加嚴(yán)格，因此，當(dāng)涉及到第三人利益時(shí)，基于對(duì)信任利益的保護(hù)，事實(shí)物權(quán)難以得到法律的保護(hù)。

　　（三）私法中的意思自治問題

　　司法自治的民法的基本原則，民事主體在法律允許的范圍內(nèi)，依照自己的自由意志進(jìn)行民事活動(dòng)，創(chuàng)設(shè)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，國家原則上不加以干預(yù)，只有當(dāng)民事活動(dòng)違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定或者出現(xiàn)糾紛時(shí)，國家才出面加以干預(yù)。司法自治原則強(qiáng)調(diào)民事主體之間的關(guān)系取決于當(dāng)事人的自由意志，但這種自由并不是無限制的，如果行為超出了法律規(guī)定的范圍，就會(huì)失去法律的保護(hù)。我國《民法通則》第58條規(guī)定了無效的民事行為，如果民事行為違反國家的強(qiáng)制性規(guī)定，有損社會(huì)公眾、國家利益或違背公序良將得不到法律的保護(hù)。

　　借名登記行為是當(dāng)事人雙方出于某種目的，雙方自愿協(xié)商一致，達(dá)成以借名購房為內(nèi)容的協(xié)議，這一協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力，受法律保護(hù)。借名登記的協(xié)議是事實(shí)購房人與登記購房人之間，就設(shè)立某項(xiàng)權(quán)利義務(wù)意思表示達(dá)成一致的協(xié)議，因此，這種協(xié)議應(yīng)該屬于合同的范疇，更確切地講，是合同中的無名合同。我國《合同法》規(guī)定了15類典型的合同，但同時(shí)也允許當(dāng)事人在不違反法律的禁止性規(guī)定和社會(huì)公共利益的前提下，自主決定合同的內(nèi)容訂立無名合同，并給予效力上的保障。合同一旦成立，雙方就應(yīng)該嚴(yán)格按照合同執(zhí)行約定。

　　（四）規(guī)避法律行為效果問題

　　現(xiàn)實(shí)中存在的很多借名買房的情況并不是完全純潔的，有的甚至存在違法現(xiàn)象。脫離合法性的基礎(chǔ)，討論物的歸屬是不現(xiàn)實(shí)的，所以討論在規(guī)避法律的情況下，借名登記的后果也是很重要的。規(guī)避法律的行為是指當(dāng)事人利用合同自由，以迂回的手段規(guī)避法律的強(qiáng)行性規(guī)定，達(dá)到合法情況下能實(shí)現(xiàn)的目的。規(guī)避法律的行為不同于違反法律，后者是當(dāng)事人的行為直接違反了法律的禁止性規(guī)定，其行為后果當(dāng)然無效；而規(guī)避法律的行為從表面上看并沒有違反法律的規(guī)定，因此并不能認(rèn)為當(dāng)然無效，而應(yīng)該依具體情況加以分析。

　　規(guī)避法律的行為一般情況下表現(xiàn)為兩種情況：一、能直接認(rèn)定無效的規(guī)避法律行為；二、并不能直接認(rèn)定其效力的其他規(guī)避法律的行為。能直接認(rèn)定無效的規(guī)避法律行為，典型的就是我國《民法通則》第五十八條后三款規(guī)定的情況：惡意串通損害國家、集體或第三人利益的，違反法律或社會(huì)公共利益的，以合法形式掩蓋非法目的的。以合法形式掩蓋非法目的為例，從主觀上看，當(dāng)事人的目的是從事違法行為，但從客觀上看，行為是合法的，合法形式只是為實(shí)現(xiàn)非法目的而采取的手段。這類行為就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。不能直接認(rèn)定效力的規(guī)避法律行為，是指不能通過《合同法》第52條和《民法通則》第58條的規(guī)定直接認(rèn)定無效的行為。針對(duì)這類行為不能當(dāng)然認(rèn)定行為無效，而應(yīng)該通過分析行為的內(nèi)容、目的和其后果的合法性綜合考慮。 

　　一般在實(shí)務(wù)中， 如果借名登記所購房產(chǎn)是一般的商品房， 那借名登記協(xié)議就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效合同， 主要因?yàn)橐馑甲灾问呛贤ǖ囊豁?xiàng)基本原則， 當(dāng)事人在沒有瑕疵的意思表示下達(dá)成的合意應(yīng)當(dāng)是為法律所認(rèn)可的。但是如果借名登記所購房屋是經(jīng)濟(jì)適用房等特殊政策性房屋， 我國司法實(shí)踐中不同法院的認(rèn)識(shí)是不同的， 有的法院認(rèn)為該類合同是無效合同， 因?yàn)楫?dāng)事人存在規(guī)避法律或國家政策的動(dòng)機(jī)； 而有的法院認(rèn)為， 我國 《合同法》 所明確規(guī)定的合同無效的情形是違反國家法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范， 而規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房交易的只有 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 ， 該辦法還不能上升到法律或行政法官的高度， 因此雙方簽訂的借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為無效。例如，《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號(hào))第十五條有著具體規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理?！钡谑鶙l規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持?！?br>

　　筆者認(rèn)為， 借名登記協(xié)議一般應(yīng)該是有效的， 原因有以下幾個(gè)：

　　（1） 借名登記協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿簽訂的契約， 而意思自治是契約自由的基本原則， 雙方有權(quán)利通過協(xié)商的方式處理產(chǎn)權(quán)；

　　（2） 法律不能一味的排斥事實(shí)物權(quán)。 《物權(quán)法》 雖然是私法， 但實(shí)際上其強(qiáng)制性規(guī)定充斥著整個(gè)法律中， 而其實(shí)際上是對(duì)于私人制度的一個(gè)干預(yù)， 但是其本質(zhì)仍然是私法， 而私法自治是民法所遵循的原理， 而借名登記協(xié)議是私法自治的產(chǎn)物，《物權(quán)法》 不能因?yàn)閷?shí)施出資人所享有的 “ 事實(shí)物權(quán)” 在形式上不符合其規(guī)定就不予以保護(hù)。有學(xué)者提出了 “ 事實(shí)物權(quán)對(duì)抗法律物權(quán)” 的觀點(diǎn)， 即事實(shí)物權(quán)人依法可以請(qǐng)求設(shè)定一定的法律限制， 限制法律物權(quán)的行使， 這對(duì)實(shí)際出資人能夠?qū)钩雒颂峁┝死碚撝С帧?br>

　　但是， 有些借名登記協(xié)議不能認(rèn)定為有效， 其一是關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的借名登記協(xié)議， 首先雖然 《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》 不能被認(rèn)定為法律或行政法規(guī)， 但是經(jīng)濟(jì)適用房是政府為了實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)而給予開發(fā)商補(bǔ)貼來建造的， 是為社會(huì)公共利益而建， 但如果不符合申請(qǐng)購買條件的當(dāng)事人借名購置了經(jīng)濟(jì)適用房， 就違反了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的初衷， 損害低收入人群購房機(jī)會(huì)， 因此損害社會(huì)公共利益， 協(xié)議應(yīng)當(dāng)無效。其二是如果實(shí)際出資人為了逃避債務(wù)等其他非法原因而進(jìn)行借名登記購房， 那就是以合法手段掩蓋非法目的， 那借名登記協(xié)議當(dāng)然無效。

　　（一）合法情況下歸屬

　　合法性是一切法律行為能夠產(chǎn)生法律效力的基本前提，在缺乏合法性的前提下通過研究不動(dòng)產(chǎn)登記制度、事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)的關(guān)系以及私法自治等制度，來討論物權(quán)的歸屬是沒有多大意義的。因此，在討論房屋所有權(quán)的歸屬問題之前，先假設(shè)借名登記的行為本身是合法的。在合法前提下，房屋所有權(quán)的歸屬問題，主要分以下兩種情況。

　　1、不涉及第三方利益的情況

　　房屋所有權(quán)因登記發(fā)生效力，是指在登記購房人和房地產(chǎn)開發(fā)商之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)的效力，它并不否認(rèn)實(shí)際購買任何登記購買人之間的借名購買協(xié)議的效力。因此在沒有善意第三人參與的情況下，實(shí)際購房人《物權(quán)法》第33條請(qǐng)求確認(rèn)房屋所有權(quán)的歸屬。

　　從不動(dòng)產(chǎn)的登記制度而言，登記是物權(quán)的公示方法，它具備的僅僅是物權(quán)的正確推定效力，并不能真實(shí)體現(xiàn)物的歸屬情況。當(dāng)實(shí)際購房人有足夠證據(jù)證明房屋歸其所有時(shí)，就不能根據(jù)登記來判斷所有權(quán)的歸屬，而應(yīng)認(rèn)定實(shí)際權(quán)利人為房屋所有者。

　　從法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的關(guān)系而言，在不涉及第三人的利益時(shí)，從公平正義的角度看，應(yīng)保護(hù)實(shí)際購房人的合法權(quán)益。從司法自治原則而言，實(shí)際購房人和登記購房人可以根據(jù)自由意志簽訂借名登記協(xié)議。這符合司法自治的原則，依照協(xié)議約定，實(shí)際購房人應(yīng)為房屋的所有權(quán)人。

　　司法實(shí)踐中，以下四個(gè)方面的認(rèn)定對(duì)于確定真正權(quán)利人具有重要的意義：

　?。?）涉訴房屋產(chǎn)權(quán)證登記為誰，由誰保管。

　　房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會(huì)隨意交給他人。出資方如有證據(jù)證明自己長期保管房屋產(chǎn)權(quán)證書，而借名方不能提供證據(jù)證明出資方持有的原始房屋產(chǎn)權(quán)證書具有非法性之時(shí)，可以初步考慮認(rèn)定出資方就房屋享有的權(quán)屬。

　?。?）涉訴房屋的購房款及相關(guān)稅費(fèi)由誰支付。

　　依據(jù)常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關(guān)稅費(fèi)。

　?。?）涉訴房屋由誰長期支配使用。

　　相關(guān)房屋由誰長期支配使用也是認(rèn)定真實(shí)權(quán)利人的一個(gè)重要依據(jù)。出資方如能提供相關(guān)的水電費(fèi)和取暖費(fèi)等票據(jù)，證明了相關(guān)房屋一直由其居住，并進(jìn)行了裝修，而借名方對(duì)此不能作合理解釋，可以作為認(rèn)定出資人為房屋實(shí)際權(quán)屬人的因素之一。

　?。?）房屋出賣方的證明。

　　房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當(dāng)初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權(quán)利人的依據(jù)之一。

出資方如能在以上四個(gè)方面提供充分證據(jù)，證據(jù)之間亦能互相得到印證，且形成完整的證據(jù)鏈條，在不涉及違法和損害第三人利益的情形下，法院可以認(rèn)定相關(guān)房屋歸實(shí)際出資人所有。

　　2、涉及第三方利益的情況

　　當(dāng)被借名人把房屋登記到自己名下后，未經(jīng)權(quán)利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時(shí)便涉及到了善意取得的問題。根據(jù)我國《物權(quán)法》第106條的規(guī)定善意第三人支付了合理價(jià)款并辦理了房屋過戶手續(xù)，便取得了房屋的所有權(quán)。即使登記登記的情況并非真實(shí)，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應(yīng)該保護(hù)。此時(shí)，原權(quán)利人可以要求登記購房人對(duì)其進(jìn)行賠償。

　　（二）非法情況下的歸屬

　　如果實(shí)際購房人預(yù)登記購房人的行為本身是違法行為，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為無效。規(guī)避法律的行為從外部表現(xiàn)看沒有違反法律，當(dāng)規(guī)避了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。規(guī)避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎(chǔ)，但并不能當(dāng)然否認(rèn)其效力，而應(yīng)對(duì)其行為的目的、內(nèi)容以及后果綜合分析，作出判斷。如果行為在目的，內(nèi)容后果上是違法的，就認(rèn)定其行為違法。

　　借名買房行為本身就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，起初認(rèn)為是兩全其美的協(xié)議，最后可能會(huì)事與愿違。尤其當(dāng)借名買房的事發(fā)生在親屬之間時(shí)，實(shí)際權(quán)利人很可能基于信任，沒有字面協(xié)議證明房屋的歸屬，因而處于不利地位?？傊杀Ｗo(hù)公民的自由意志，但大家也應(yīng)遵守法律，對(duì)法律心存敬畏之心。