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園區(qū)中國（park_china)
▎主題演講一：上海眾創(chuàng)空間的發(fā)展現(xiàn)狀及展望 演講嘉賓：上海科技創(chuàng)新中心副主任 嚴雄 1、什么是眾創(chuàng)空間 早在今年年初，國務院辦公廳就發(fā)布了《國務院辦公廳關于發(fā)展眾創(chuàng)空間推進大眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的指導意見》，“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的呼聲愈來愈高，我們?yōu)楸妱?chuàng)空間尋求一個更加貼切的定義： 它意味不僅僅是工作空間的分享，更是網(wǎng)絡空間、社交空間，包括各種資源的共享，其中包括金融資源，而政府和相關金融機構在這里將起到分擔風險的重要作用，對初創(chuàng)期的企業(yè)進行大力支持。 眾創(chuàng)空間還具有相對低成本、獲得創(chuàng)業(yè)資源更加便利化、全要素資源取得和開放式空間的特點。其中，低成本是相對的，主要相較周邊物業(yè)的成本；便利化不只是交通的便利化，而是獲得創(chuàng)業(yè)資源的便利化，包括投融資、財務服務等；開放式是指平臺的開發(fā)，不局限于物理的空間，而是通過互聯(lián)網(wǎng)的社區(qū)化和社交化。 眾創(chuàng)空間的路徑將創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)，線上與線下，孵化與投資融為一體。可以說，眾創(chuàng)空間是推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新最重要的形式之一，創(chuàng)新要產生經(jīng)濟效益，最終必須導向創(chuàng)業(yè)。 2、眾創(chuàng)空間的發(fā)展概況 目前上海市已有創(chuàng)業(yè)苗圃（提供全免費服務）71家，累計預孵項目5300多個，孵化器149家（科技企業(yè)孵化器125家），加速器14個，涌現(xiàn)出的新型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務機構達到近百家。國內孵化器的目標是服務初創(chuàng)期的企業(yè)，績效評價必須有新入住和畢業(yè)率的考核指標。 發(fā)展歷程： 1988-1997年，眾創(chuàng)空間尚處于初創(chuàng)探索階段，從事的還是基礎的物業(yè)服務，以楊浦區(qū)等高校孵化器為標志。 1998-2003年，已經(jīng)開始提供一些深層次的創(chuàng)業(yè)服務，走向了拓展擴張階段。 2004-2008年，步入穩(wěn)步發(fā)展階段，出現(xiàn)了“投資+孵化”的新模式，新興的民營眾創(chuàng)空間大多處于這一階段。 近幾年，眾創(chuàng)空間實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展，越來越多的新模式開始出現(xiàn)，諸如孵化器、苗圃、加速器、大學科技園等開始大規(guī)模涌現(xiàn)。今年3月29日，國內首個區(qū)域性眾創(chuàng)空間自組織“上海眾創(chuàng)空間聯(lián)盟”成立。 1997 年至今，孵化企業(yè)數(shù)量增加 19 倍，孵化面積增加 9 倍，面積增長不多，但服務對象很多，印證孵化器的作用就是輔導小微的和初創(chuàng)的企業(yè)。 孵化器數(shù)量中，國企占比 47%，民企占比 44%。上海的創(chuàng)業(yè)人群主要是具有一定大企業(yè)工作經(jīng)驗的人士和留學多年的海歸，最后才是大學生。 3、眾創(chuàng)空間的發(fā)展模式 1) 天使投資模式：以起點創(chuàng)業(yè)營、蘇河匯、飛馬旅為代表。這是最初的眾創(chuàng)空間模式，以美國的 YC 為標桿，對入住的初創(chuàng)企業(yè)進行輔導，并進行標準化的投資，每筆投資 12 萬美金入股 7%股權，產生品牌效應吸引天使投資資金。 2) 大企業(yè)平臺模式：以中國電信創(chuàng)新孵化基地為代表。中國電信成立了創(chuàng)業(yè)基金和公寓房拎包入住，出發(fā)點在于內部創(chuàng)新動力不足，核心模式是把大型企業(yè)、國有企業(yè)的創(chuàng)新和研發(fā)外包給社會創(chuàng)業(yè)者，優(yōu)勢在于能提供市場，例如電信的流量等。 3) 咖啡沙龍模式：以 IPOCLUB 為代表。24 小時不關門以沙龍交流為主。 4) 創(chuàng)客孵化模式：以新車間、創(chuàng)客大爆炸為代表。創(chuàng)客不以創(chuàng)業(yè)而以創(chuàng)新為主，進行各類創(chuàng)新的手工品的創(chuàng)作，例如 3D 打印機，然后進行眾籌。 5) 創(chuàng)業(yè)教育模式：以喬杰創(chuàng)創(chuàng)業(yè)服務公益平臺為代表。以提供培訓服務為主，搞活動很熱鬧。 6) 朋友圈模式：以華創(chuàng)俱樂部、圣斗士等為代表?；谄髽I(yè)離職人員的人脈關系和資源為主，自主形成產業(yè)鏈，包括：華創(chuàng)俱樂部（華為）、圣斗士（盛大）、南極圈（騰訊）、前橙會（阿里）等。 7) 創(chuàng)業(yè)媒體模式：以鴕鳥電臺為代表。包括 36 氪等創(chuàng)業(yè)自媒體。 8) 綜合創(chuàng)業(yè)孵化模式：以漕河涇創(chuàng)業(yè)中心為代表的。這是比較早的模式。 9) 產業(yè)鏈模式：以 IC 咖啡為代表。狙擊產業(yè)上下游資源為企業(yè)服務。 10) 跨境合作模式：以上海國際企業(yè)孵化器為代表，進行聯(lián)合投資和孵化。 4、眾創(chuàng)空間未來趨勢的展望 專業(yè)化的程度決定了重創(chuàng)企業(yè)能走的多遠，因其非僅僅要向企業(yè)提供單一有限的資源，而品牌化則是科創(chuàng)企業(yè)亟需的推動力。我們始終需要以投資作為我們的出發(fā)點，否則這樣的盈利模式也會是不健全的。未來我們需要鼓勵眾創(chuàng)的氛圍，而不僅僅是追求一些虛空的數(shù)字。建立大的平臺，提供專業(yè)化、多元化的服務將成為主流。 未來評價眾創(chuàng)空間的要點： 1、是否有專業(yè)化的服務和標準化的流程（如 YC）？ 2、能否形成品牌化并脫離政策扶植？ 3、是否以投資作為出發(fā)點并能嫁接投資（而不是當二房東）？ Q&A: 1、我國的大眾創(chuàng)業(yè)能像美國那樣發(fā)展起來嗎？ 產生經(jīng)濟價值的創(chuàng)新才是真的創(chuàng)新，很多創(chuàng)新由于機制問題沒有最終轉換成成果。所以，大眾創(chuàng)業(yè)是個很必要的推動，市政府希望培養(yǎng)一個良好的創(chuàng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，讓創(chuàng)業(yè)人員愿意選擇上海作為創(chuàng)業(yè)基地，提供更開放的資源，吸引更多的人才、資金、理念。 2、政府的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新政策？ 上海市政府在 8 月發(fā)布指導意見文件，不是提實實在在的目標，更多的是營造環(huán)境，從系統(tǒng)上松綁。未來區(qū)縣政策包括：部分土地轉性（商業(yè)、工業(yè)轉辦公）改造不需要報批、股權變更最后交稅（目前 A 輪和 B 輪間轉讓，變更注冊資本都要交稅）、高校老師出來創(chuàng)業(yè)保留 3 年工作崗位和職稱，戶籍優(yōu)惠政策（直接落戶、居轉戶的時間 7 年轉 4 年，加分等措施）等。未來區(qū)域的政策會有差異，政策類型差不多，但具體數(shù)字、比例上會有差別?？苿?chuàng)園區(qū)內的創(chuàng)業(yè)政策不會有差異。 ▎主題演講二：從聯(lián)合辦公到商務社區(qū) 演講嘉賓：云享客聯(lián)合創(chuàng)始人 石嵐 談及聯(lián)合辦公，這一概念并非是新生事物，伴隨著辦公室租賃歷史有 100 多年了，主要經(jīng)歷了以下幾種商業(yè)模式的發(fā)展： 1、REGUS (1989)——靈活但傳統(tǒng)的服務式商務中心 在 1989 年，以比利時 Regus 為代表的 R 型商務中心開始產生，它是工業(yè)時代的典型產物，強調的更多是物理上的空間意義。追求檔次，工位租金很高，嚴謹而認真，在其中的辦公個體業(yè)務相互獨立，入住企業(yè)包括跨國公司的金融、貿易類行業(yè)，只是需要靈活的物理辦公空間，而不需要互動交流。國內例子包括萬科云工坊等。 2、Coworking Space (2005)——創(chuàng)業(yè)驅動型的聯(lián)合辦公空間 2005 年，美國的 Coworking Space 誕生，帶領聯(lián)合辦公走入了以 C 型為代表的后工業(yè)時代，這時平臺的主動服務開始更多被關注，入住個體需要空間，更需要資源，出現(xiàn)了 GEEK DESK 這樣的集客創(chuàng)業(yè)空間，這有利于他們進行創(chuàng)新、交流和快速的拓展，去中心化的辦公場所也不追求檔次，而追求隨性的設計，強調平臺的主動服務。美國目前有超過 700 個類似 Coworking 聯(lián)合辦公空間。國內例子包括優(yōu)客工場（毛大慶）等。 3、Y Combinator (2005)——因創(chuàng)業(yè)孵化而聚集 同時代美國的 Y combinator 則成為了前互聯(lián)網(wǎng)時代的代表，它更強調對創(chuàng)業(yè)的扶持，創(chuàng)業(yè)人員仍需要自己租房子。但 YC 提供資源，并采取股權合作的方式，每筆投資 12 萬美金入股 7%股權，不收租金，但推動了小微企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，YC 培育出的著名企業(yè)包括 Dropbox、Airbnb 等。區(qū)別于 COWORKING 模式在于是不是需要股權合作，強調創(chuàng)業(yè)扶持，國內例子包括創(chuàng)新工場（李開復）等。 4、WeWork (2010)——全新定義的聯(lián)合辦公社群 2010 年在美國誕生的 Wework 是全新定義的聯(lián)合辦公社群，成為移動互聯(lián)網(wǎng)時代的先鋒。Wework 涵蓋物理空間和溢價服務，這與 COWORKING 和 YC 一樣，但最大區(qū)別是入住的企業(yè)成為彼此的供應商和客戶，而不是外包，更強調社群之間的互助服務，從而能優(yōu)化產品設計體驗，所以在美國像花旗這樣的大公司都到了 WEWORK，能更貼近客戶和創(chuàng)新。服務、社群與空間被無縫銜接，利用 app 將線上鏈接轉化為線下互動，個體于其中可以靈活自由地進行分享，提升效率，會員兼具提供方與消費方雙重角色，帶來了資源的流動和社區(qū)的活力。 從發(fā)展歷程來看，聯(lián)合辦公的革新體現(xiàn)在方方面面，從空間硬件到服務的提供，從地產開發(fā)到地產運營的輕資產轉化，從集約經(jīng)營到共享經(jīng)濟的變革，而寫字樓產品形態(tài)也在產生變革。從現(xiàn)代辦公室活動的特征來看，過去階層式、命令式的關系正在被社群、導師式的新型關系所替代，企業(yè)中的控制變?yōu)榱藢T工的賦權，雇員心態(tài)正慢慢向創(chuàng)業(yè)心態(tài)轉化。 未來新型高效辦公樓特質將包括： 1）創(chuàng)新的加速器：個人與團隊充分表現(xiàn)能促進快速有效的協(xié)同合作，起到人才吸鐵石的作用，并通過移動化的平臺和技術力量推動一切鏈接； 2）品牌宣言：建立品牌識別，例如蘋果、AIRBNB 的工作地方，重視員工體驗并成為員工向往之地，締造歸屬感和自豪感，最終促成分享經(jīng)濟； 3）融入社區(qū)：體現(xiàn)步行者思維（例如陸家嘴就不便于步行者），接近交通樞紐，強調舒適度和具有本地特色的裝修裝飾。美國有統(tǒng)計，員工偶遇碰撞火花的幾率在同一個樓層有 60%，同一幢樓有 10%，不同樓就只有 2%； 4）文化試金石：讓員工看到企業(yè)的社會責任和價值觀，吸引優(yōu)秀的員工并激發(fā)員工創(chuàng)造力。 關于聯(lián)合辦公品牌云享客 聯(lián)合辦公的準入門檻很低，最重要的是后期的資源優(yōu)勢，因為提供空間和基礎服務很容易，但抓到人與人和、人與企業(yè)的鏈接本質，讓不同行業(yè)的人走到一起，要最終形成互助和良性循環(huán)很難。云享客的主張就是讓實現(xiàn)跨界交流的聯(lián)合辦公，它的核心競爭力在于優(yōu)良的技術、充分的線下資源以及精英的團隊構成，合作伙伴軟通動力、旭天發(fā)展、海德資本和麻省理工學院，構成豐富的資源。公司目前已運營北京中關村領創(chuàng)空間（滿租）和上海虹橋中心（即將滿租），上海大世界中心也即將開業(yè)。 Q&A 1、盈利模式是怎樣的？ 收入來源包括三個：租金差價（長期租入和短期轉租）、服務費（基礎、投融資、知識產權、法律、財務等），以及未來形成線上商務社區(qū)形成，社群主導的經(jīng)濟互相產生的價值，會有很多盈利模式，我們不去局限想象空間。COWORKING 是租金，YC 沒有辦公室。 2、工位租金？和周邊比？ 1,000-2,000 元/工位/月，標準工位 1.2 米*0.6 米。和周邊相比，聯(lián)合辦公在時間和空間上的共享可以大大提高利用效率。 3、運營成本？ 主要租金成本占 60%-70%，其次是運營團隊的員工費用，最后是營銷費用。 4、未來可能擴張到外環(huán)以外區(qū)域嗎？ 從美國經(jīng)驗來看，都想從郊區(qū)回到城市，人口密度越高，碰撞的幾率越高，而不是為了追求租金低廉，因為創(chuàng)業(yè)團隊不肯去。所以關鍵是交通便利，聯(lián)合辦公最終要跟著人走，而不是反過來。 ▎主題演講三：SOHO 中國的3Q試驗 演講嘉賓：SOHO 中國投資者關系副總監(jiān) Sonia Han SOHO 3Q 主要從事共享經(jīng)濟時代一站式 O2O 共享辦公空間的開發(fā)，是目前全球唯一的 O2O 共享辦公產品。SOHO 3Q 就是共享經(jīng)濟時代的辦公解決方案。對標海外的共享經(jīng)濟企業(yè)，美國有 Airbnb；中國有途家，美國有 Uber，中國有滴滴；美國有 Wework，中國有 SOHO 3Q。公司有 SOHO3Q 產品想法是去年 10月。 現(xiàn)在共享經(jīng)濟時代來臨，移動互聯(lián)網(wǎng)使得移動辦公成為可能，可以用來共享的不僅僅有想法創(chuàng)意，還有工作空間、設備資源、公共資源，甚至資金資源，當資源的高昂價格令付款購買并永久或長期占有并非最優(yōu)時，共享也就成為了當選的方案，例如孵化器不需要共享，但核心區(qū)域的辦公資源卻可以共享，而且允許短租。 產品數(shù)量和目標： SOHO 在中國目前管理著 27 座寫字樓，并在北京及上海持有 11 項投資物業(yè)，為擴張?zhí)峁┗A。2015 年 2 月：公司設立了 2 個 SOHO 3Q 中心（1,509 個座位）。公司目前 SOHO 3Q 有 11 處寫字中心，擁有逾 11,000 個座位，預計年內收入達5.3 億元。 未來公司將進一步將 SOHO 3Q 業(yè)務推廣到北京、上海之外的其他城市，并在未來幾年中增加位臵的數(shù)目，計劃 2016 年新增 3 萬個，2017 年工位數(shù)達到 10 萬個，收入超過 50 億元。目前的模式是輕資產的模式：與開發(fā)商商量，付CAPEX，輸出品牌管理，未來可能 CAPEX 也不付，盈利共享。 SOHO 的客戶來源： 1）大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，由于他們對靈活性需求高，擁有的資金雄厚，但時間寶貴且變化速度較快（例如美團和餓了么大戰(zhàn)），沒空談租期和裝修，因此對于靈活租賃需求較大；中國和美國不一樣，美國的自由職業(yè)者較多，而從 SOHO3Q 運營下來看，國內入住其中的企業(yè)更不乏中性大型的公司（例如，美團 1,150座位），占比座位數(shù)已經(jīng)達到了 50%以上。 2）項目型企業(yè)，Project-based，占用辦公時間較短，例如建筑工程、電影拍攝團隊等，例如上海復興廣場很多建筑事務所入住，只需要 2-3 年設計一棟樓。 3）初創(chuàng)型企業(yè)，主要是 A 輪之后，天使輪還付不起。這類企業(yè)不去孵化器，需要借助 SOHO 品牌的推廣能力，潘總也不予余力的做活動，租 6 個月以上成為 3Q 成員，集群效應后去和保險機構談福利。 租金及服務： 封閉區(qū)域工位桌子 1.7 米長，攤到 GFA 約 6.5-7 平米/工位，租金 1,300 元/周，提供免費 WIFI，咖啡，會議，LOUNGE 等共享，打印機免費打印 50 張等。 開放式的區(qū)域租金 1,000 元/周。3Q 所有區(qū)域的辦公室價格一樣，但前 12 個月有促銷折扣期，不同區(qū)域的折扣系數(shù)不同，例如北京 8 折，上海、深圳 6 折，杭州更低。 SOHO 3Q 優(yōu)勢： 1） 與國際一流的設計師合作，因此辦公場所設計具美感，定價更高； 2） 當需求被集中滿足的時候，資源的配置效率也會大大提升； 3） SOHO 主要倡導社區(qū)概念，“潘談會”等社區(qū)活動會基于企業(yè)更多的創(chuàng)業(yè)支持。 公司要做聯(lián)合辦公里的星巴克，不一定有小咖啡店做的好，但具有規(guī)?；蜆藴驶?，形成品牌效應。 Q&A 1、怎么把社群理念落地？ 云享客：以產業(yè)的角度和大數(shù)據(jù)的技術，分析社群里的個體的共享，在線上和線下推送和拉松很多信息，社群里的人能相互碰到，同時也幫助他們形成社群。 SOHO：目前主要依靠市場活動和推廣形成社群，因為這是 SOHO 強項，為共享辦公是一種云理念，公司新的 CTO 來自高德地圖，會帶來新的技術。 2、會不會參與股權投資？ 不會。潘總和 SOHO 的戰(zhàn)略一直很 FOCUS，選地是他的強項，投資不是他的強項。就像以前公司的地產只做北京和上海，而且是優(yōu)質物業(yè)。 3、3Q 未來區(qū)域布局？ 現(xiàn)在北京、上海，未來深圳（騰訊等）、杭州（阿里等），其他城市也會有但不會多。Wework 在有 14,500 座位（80%都在紐約），估值 50 億美元，而到了 24,000座位，估值 100 億美元，主要需求還是很集中的。 4、出租率和租期？租金回報率？ 平均兩個月滿租，之后 Waiting List 很長，平均租期 3 個月，50%大客戶簽 1 年，但也是 3 個月續(xù)租。北京和上海的租金回報率可以達到 30%。 5、自持還是租賃？ 目前 11 個 3Q 都是自己的樓，未來不一定是自己的樓，考慮輸出品牌和管理，與商業(yè)地產開發(fā)商盈利共享。 （文章來源：中銀地產——眾創(chuàng)空間投資發(fā)展沙龍會議紀要） |
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