律新社丨陳陽越子

今天（3月25日）上午十點，靴子落地，上海房產(chǎn)新政出臺。

非上海市戶籍居民，家庭購房需連續(xù)繳納滿5年社?；騻€人所得稅；二套房普通住宅首付比例不低于50%，非普通住宅首付比例不低于70%；首付款需承諾為自有資金……

專家稱，這是為進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展之舉。

▲上海房地產(chǎn)交易中心實行客流限制

事實上，從去年下半年開始，上海樓市就已形成熱潮，今年春節(jié)前后更是“火燒火燎”，連夜排隊搶房源的景象再現(xiàn)。在這個周期中，相信大量身處房產(chǎn)買賣過程中的市民應(yīng)該都深有體會，二手房交易量快速增長的同時，買房者頻頻違約、跳價的行為層出不窮，引得購房者人心惶惶。這當(dāng)中，資金監(jiān)管成為行業(yè)內(nèi)無法回避的痛點。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山在今天的新聞發(fā)布會上就說：“上海二手房交易量超過一手房，二手房交易的資金監(jiān)管是非常重要的一個方面。消保委投訴中，二手房跳價頻現(xiàn)，二手房資金保管一直是一個大問題?！?/p>

那么問題來了，這些買房交易中的風(fēng)險到底有沒有辦法規(guī)避呢？

當(dāng)然有！而且安全、高效、專業(yè)！

那就是——提存！

“提存”這個名詞可能多數(shù)人并不熟悉，卻是一種具有法律效力的資金監(jiān)管。今天，律新社就來和大家一起分享兩種提存方式——公證處的提存公證和律師的提存見證。

提存，是指由于債權(quán)人的原因而無法向其交付合同標(biāo)的物時，債務(wù)人將該標(biāo)的物交給提存機關(guān)而消滅債務(wù)的制度。

在二手房交易過程中，雙方簽訂交易合同并申請產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后，存在一般為七個工作日左右的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記審核期，期間有可能存在買方付了房款但拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證的情況，例如期間所交易房屋被法院查封。

另一方面，房款支付的時間若在辦妥房產(chǎn)證后，而買方不及時支付購房資金，可能會導(dǎo)致房屋已經(jīng)過戶但賣方未收到房款的情況出現(xiàn)，賣方將面臨“房財兩空”的情況。

二手房買賣是大宗交易，交易周期長，流程復(fù)雜，牽涉到買賣雙方、中介方、銀行、房管局、稅務(wù)局等眾多主體，而且還牽扯共有、繼承等復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系和各種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，風(fēng)險點非常多。

因此，資金監(jiān)管對二手房交易來說，不僅是重要而且是必要。

提存公證是公證機關(guān)依照法定條件和程序，對交付的提存物進(jìn)行寄托、保管，并在條件成熟時交付債權(quán)人或其他受益人的活動?！坝米钔ㄋ滓锥脑拋斫忉?，提存從某種角度來說就是資金監(jiān)管?！鄙虾Ｊ行靺R公證處公證員朱燕明在接受律新社采訪時說，“在合同中約定以‘提存’方式給付錢、物，可消除雙方的不信任感，促使合同正確履行?！?/p>

作為獨立、中立的法律服務(wù)機構(gòu)，風(fēng)險控制是公證行業(yè)的專業(yè)，而資金監(jiān)管更是公證綜合服務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。公證處較其他資金監(jiān)管方而言，更具有國家公信力。

“提存公證對于二手房交易來說，既保障了下家的資金安全，又保證了上家按時收款，更保證了中介對于流程如期安全履行的要求，可以說是最安全、高效、專業(yè)的資金監(jiān)管方式之一。”朱燕明介紹，“錢存在公證處專門的提存賬戶里，根據(jù)約定流程，錢款實時到賬。”

上海市徐匯公證處姚良鴻副主任表示：“提存公證除了保證交易安全，還有另外一項功能，就是當(dāng)債權(quán)人的原因而無法向其交付合同標(biāo)的物時，債務(wù)人將該標(biāo)的物交給提存機關(guān)而消滅債務(wù)。一方面維護(hù)資金的安全，一方面也能推進(jìn)合同的運行，保證各方權(quán)利義務(wù)如期履行?！?/p>

公證處依照法定條件和程序，對債務(wù)人或擔(dān)保人為債權(quán)人的利益而交付的債之標(biāo)的物或擔(dān)保物（含擔(dān)保物的替代物）進(jìn)行寄托、保管，并在條件成就時交付債權(quán)人。雙方當(dāng)事人只要在設(shè)置提取條件時清楚明確，則提存受領(lǐng)人無需他人的配合即可“自助”獲得標(biāo)的物；在交易失敗時，提存人也能便利的取回提存物。

不僅如此，公證處還特為房產(chǎn)交易開辟了“一條龍”服務(wù)，從審稅、付款、交易過戶到領(lǐng)房產(chǎn)證，公證處都可以幫忙。

你或許要問，如此貼心的服務(wù)，收費大概不菲吧？至少不會比中介便宜？那你就錯啦！據(jù)公證員介紹，提存公證的費用不超過標(biāo)的總價的0.3%!

房款提存見證是指律師事務(wù)所依照法定條件和業(yè)務(wù)程序，對交易雙方的合同及交易行為進(jìn)行見證。對買房人應(yīng)交付的房款按照嚴(yán)格的程序進(jìn)行保管，在約定條件成就時交付賣房人的法律行為。

魯泉律師事務(wù)所律師周斌接受律新社采訪時說：“所謂定分止?fàn)?，一定要搞好事前預(yù)防工作，如果事前就對涉及的經(jīng)濟(jì)事務(wù)及時訂立書面的協(xié)議，并及時辦理公證或律師見證的話，將來糾紛就少多了。”提存見證具有保證債務(wù)履行和替代其他擔(dān)保形式的法律效力，同時又具有審查合同的合法性和意思表示的真實性的職能。既能提高雙方的信譽，促進(jìn)交易的成功，又能有效地防范風(fēng)險，避免糾紛，保障買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。在這種情況下，選擇律師提存見證可有效的保證購房合同的順利進(jìn)行。

周斌表示，律師見證對公證起到了拾遺補缺、相互銜接的作用，律師見證后，如果發(fā)生糾紛，委托人根據(jù)需要可以委托律師居間調(diào)解，律師對雙方當(dāng)事人依法進(jìn)行勸導(dǎo)，促成雙方當(dāng)事人在互相諒解的基礎(chǔ)上達(dá)成協(xié)議，解決糾紛，也可進(jìn)一步促進(jìn)社會和諧。

至于律師見證的費用，律新社咨詢了上海東凰律師事務(wù)所吳大帥及上?？粕新蓭熓聞?wù)所時瑞芳等律師，律師見證費用基本在3000元到10000元之間，具體需要針對提存標(biāo)的、案件復(fù)雜程度協(xié)商而定。

在律所進(jìn)行提存見證是有責(zé)任保障的，律所的合伙人對律所承擔(dān)無限連帶責(zé)任。如果因律師原因造成委托人損失，可以獲得律師事務(wù)所和合伙人的賠償。另外，因為律師投有職業(yè)責(zé)任保險，受損失人也可以獲得保險公司的代償金。

提存業(yè)務(wù)一直以來都存在著不少社會需求，如何選擇安全可靠的第三方機構(gòu)顯得尤為重要。不管是公證處還是律師事務(wù)所，作為中立的提存機構(gòu)，都可以衡平買賣雙方的利益沖突，預(yù)防和減少交易糾紛，免去當(dāng)事人的后顧之憂。