“在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)突飛猛進(jìn)的基礎(chǔ)上,傳統(tǒng)行業(yè)在某些程度上受到了極大的沖擊，當(dāng)然也包括地產(chǎn)行業(yè)。”幾日前，萬科新任高級副總裁譚華杰在萬科2015年度業(yè)績發(fā)布會上這樣表示。

網(wǎng)購，近些年已經(jīng)逐漸成為大眾生活中非?；镜倪x擇，而電商的興起給商業(yè)地產(chǎn)帶來了不小的壓力。不過，譚華杰指出，電商給地產(chǎn)行業(yè)帶來的不僅僅只是沖擊：“盡管零售業(yè)態(tài)的實(shí)體店數(shù)量在下降，而賣場里的倉庫卻是越來越多。這是一個(gè)已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，更是未來的趨勢。因此，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)受到?jīng)_擊的同時(shí)，物流地產(chǎn)的需求正在非常迅猛地增加。”

物流地產(chǎn)，屬于工業(yè)地產(chǎn)范疇，泛指經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。相較于大家熟知的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)而言，物流地產(chǎn)行業(yè)交易頻率更低。

物流地產(chǎn)是由美國的普洛斯公司（GLP）率先提出并實(shí)踐的，開始于上世紀(jì)80年代，至今為止已有20多年的歷史，物流地產(chǎn)發(fā)達(dá)的國家以歐洲和美國為主。物流地產(chǎn)大致涵蓋了物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。

譚華杰指出，中國的電商滲透率已經(jīng)超過了美國，物流地產(chǎn)和倉儲地產(chǎn)的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上，這存在巨大的增長空間。

毫無疑問，電商發(fā)展勢如破竹的背后卻難掩電商物流倉儲嚴(yán)重不足的窘境，物流地產(chǎn)也就成為了電商布局的重要一環(huán)。來自仲量聯(lián)行的報(bào)告指出，至2020年,中國電子商務(wù)市場的規(guī)模將達(dá)1萬億美元。市場日益向B2C模式（企業(yè)對消費(fèi)者）發(fā)展，將產(chǎn)生對物流配送中心的巨大需求。

數(shù)據(jù)顯示，在美國人均擁有的商業(yè)面積只有2平米，但是人均擁有的倉儲面積達(dá)到了5平米以上。而中國現(xiàn)在的人均倉儲面積只有0.4平米，不到美國的1/10。

戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)負(fù)責(zé)人蘇智淵認(rèn)為：“對于在中國做物流地產(chǎn)的人來講，2015年是個(gè)出現(xiàn)‘變局’的一年，這不僅因?yàn)橹袊腉DP破“7”之后，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，制造業(yè)的一片看空導(dǎo)致了對物流營收的懷疑；也是因?yàn)殡S著電商的迅猛崛起，特別是淘寶在2015年的雙11節(jié)912億的銷售額，又一次刷新了往年的記錄，物流地產(chǎn)好似又搭上了一班新型號的快車?！?/span>

“可以毫不懷疑地說，在中國所有不動(dòng)產(chǎn)分類中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場，也是目前中國所有不動(dòng)產(chǎn)類型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在非常巨大的機(jī)會，我們不能放棄這個(gè)機(jī)會?！弊T華杰這樣說道。

資本的誘惑是巨大的。在2015年年中，萬科正式成立了物流地產(chǎn)發(fā)展公司，并將其作為一個(gè)獨(dú)立的品牌來運(yùn)作。

除了萬科之外，已經(jīng)在物流地產(chǎn)中進(jìn)行布局的大型企業(yè)還有菜鳥、平安不動(dòng)產(chǎn)等，他們想借此帶領(lǐng)企業(yè)走向巔峰。

平安作為一家金融保險(xiǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，在2015年的年初就旗幟鮮明地在平安不動(dòng)產(chǎn)旗下成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部開始大舉進(jìn)軍物流地產(chǎn)，并在整個(gè)2015年取得驚人的發(fā)展。據(jù)悉，很快平安就會把這個(gè)事業(yè)部獨(dú)立為一家物流地產(chǎn)投資公司。

菜鳥網(wǎng)絡(luò)則是背靠阿里巴巴，走快遞+貨棧的網(wǎng)絡(luò)化布局路線，做的雖然不是傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)，但其物流土地儲備對未來市場格局將起到舉足輕重的作用。

目前，他們都已經(jīng)躋身物流地產(chǎn)領(lǐng)域的前十名，都是在2015年物流地產(chǎn)市場中除中國本土背景的公司物流地產(chǎn)公司宇培、寶灣之外，在2015年出現(xiàn)在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌。

根據(jù)戴德梁行最新發(fā)布的《中國高端物流市場2015年回顧》報(bào)告顯示：目前以普洛斯為標(biāo)桿的國際性物流地產(chǎn)商在市場中依然占據(jù)了大部分份額。

“普洛斯在中國的份額雖然仍然占據(jù)超過半成，但其地位正在受到后來者的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)，這里面宇培、易商和平安的迅猛發(fā)展都將在未來三年對市場份額形成實(shí)質(zhì)性的影響，所以三年后的市場可能有一個(gè)較大的洗牌過程，而這一過程的起始點(diǎn)就發(fā)生在2015年?！碧K智淵這樣表示。

不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，“拿地”瓶頸是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)商目前遇到的最大困局。

“一線城市短期內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)土地價(jià)格增長速度高于租金增長速度的現(xiàn)象，因此，新的物流地產(chǎn)投資機(jī)會基本都聚集在全國的二至三線城市?！贝鞯铝盒写笾腥A區(qū)研究部主管聶安指出：“物流地產(chǎn)目前的需求集中在珠三角、長三角、環(huán)渤海和內(nèi)陸大型城市，同時(shí)中西部地區(qū)增速迅猛，未來部分二、三線城市還有較大的發(fā)展空間?！?/span>

此外，以普洛斯為代表的大型企業(yè)早已在國內(nèi)站穩(wěn)腳跟，將大部分市場緊緊握在手，其他企業(yè)，比如萬科，想要跨域冒險(xiǎn)，不知道能否順利分得一杯羹？