【金融大講堂】關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)競合的分析

atbh 2016-03-30

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關(guān)于不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)競合的分析

——金融大講堂之銀行法律服務(wù)系列（一）

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導(dǎo)言

在我國實踐過程中，不動產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)并存在于同一不動產(chǎn)上的現(xiàn)象非常普遍。不動產(chǎn)所有人在不動產(chǎn)上設(shè)定抵押后，其并不需要轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)給債權(quán)人，抵押人仍然對抵押財產(chǎn)享有占有、使用、收益的權(quán)利。根據(jù)物盡其用的原則，抵押人一般都會在抵押的不動產(chǎn)上再設(shè)立一個租賃權(quán)。當(dāng)租賃權(quán)和抵押權(quán)產(chǎn)生競合的時候，在實際操作的過程中就不可避免的產(chǎn)生一定的矛盾。

1先抵押后租賃的情形

《擔(dān)保法解釋》第66條第1款規(guī)定:“抵押人將己抵押的財產(chǎn)出租的抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”該條款直接排除了“買賣不破租賃”的適用。不動產(chǎn)受讓人可以毫無負擔(dān)的購買抵押財產(chǎn)。后設(shè)立租賃權(quán)的承租人不能對不動產(chǎn)受讓人主張權(quán)利。從而，很好的維護了抵押權(quán)人的利益。

案例一

王某于2003年5月向張某借款20萬元，約定借款期為一年，并將其所有的一套房屋作為抵押，雙方辦理了抵押登記。同年7月，王某把其房屋出租給了李某，約定租期為2年，租金為每年1萬元。事后，王某未將房屋出租的情況告知予張某。2004年6月，張某向王某主張債權(quán)，王某因經(jīng)商失敗，無力償還，雙方經(jīng)協(xié)商后決定將房屋出賣，賣得房款償還債務(wù)，但并未告知李某。但數(shù)月后無人購買該房。后因張某兒子結(jié)婚需要一處房產(chǎn)，張某與王某商定一該房屋抵消20萬的債務(wù)，雙方于同年7月辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。8月，張某要求李某要么增加房租，要么解除租房合同。李某不同意，要求行使“優(yōu)先購買權(quán)”以20萬購買該房屋，雙方未協(xié)商一致，張某向法院提起訴訟。

本案中，張某與王某的抵押權(quán)先行設(shè)立并且辦理了抵押登記。王某與李某的租賃權(quán)后設(shè)立。根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第66條的規(guī)定，王某的租賃合同不能阻礙張某抵押權(quán)的實現(xiàn)。實現(xiàn)抵押權(quán)后的房屋受讓人是不需要再承受該房屋上的租賃合同。

不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須辦理抵押登記才能生效。房屋承租人可以通過抵押財產(chǎn)登記查詢的方式了解到房屋上權(quán)利負擔(dān)的情況。在有途徑知道不動產(chǎn)上可能存在其他權(quán)利負擔(dān)的情況下，承租人沒有主動了解而訂立租賃合同，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險。若是，不動產(chǎn)抵押后再設(shè)立租賃權(quán)，仍然適用“買賣不破租賃”的規(guī)則，那么抵押權(quán)就會變得很不確定，抵押權(quán)的效力就會收到很大的影響。此外，這種規(guī)定也是為了防止出租人與承租人相互串通損害抵押權(quán)人利益的一種方式。因為，抵押財產(chǎn)上負擔(dān)一個租賃權(quán)對抵押物價值的實現(xiàn)還是存在一定的消極影響。

2先租賃后抵押的情形

我國《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定:“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)己出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！北緱l是關(guān)于我國不動產(chǎn)抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系的總則性規(guī)定?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。”根據(jù)該法律規(guī)定可知，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而導(dǎo)致抵押財產(chǎn)所有權(quán)人變更，抵押人與承租人之間原有的租賃關(guān)系不會當(dāng)然終止，租賃合同繼續(xù)有效。承租人可以繼續(xù)享有租賃權(quán)，這是對“買賣不破租賃”規(guī)則的適用。

案例二

1996年2月2日，某市中興公司與該市化學(xué)公司簽訂門面房屋租賃合同，中興公司將其自己的上十下十的20間門面房出租給化學(xué)公司，租賃期限為3年，年租金為6萬元，租賃期滿后，在同等條件下化學(xué)公司享有優(yōu)先承租權(quán)。租賃合同簽訂后，化學(xué)公司租金支付給中興公司。

1996年9月6日，中興公司與該市陽光支行簽訂借款抵押擔(dān)保合同書，陽光支行貸給中興公司30萬元，擔(dān)保方式為抵押擔(dān)保，中興公司用其門面房屋20間及所占用的土地使用權(quán)抵押擔(dān)保。次日，經(jīng)評估為40萬元，并辦理了抵押登記。

中興公司與陽光支行簽訂借款抵押擔(dān)保合同，將化學(xué)公司所租用的門面房屋設(shè)置抵押，中興公司未將設(shè)置抵押情況告知化學(xué)公司，并于1997年2月3日繼續(xù)收取租金。中興公司貸款到期后，僅償還了貸款的利息。經(jīng)中興公司與陽光支行協(xié)商，中興公司將抵押物協(xié)議作價38萬元抵還貸款，尚余的8萬元將由陽光支行支付給中興公司，雙方協(xié)商后，1997年5月9日即到土地部門和房管部門辦理了土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。過戶后，1997年5月13日，陽光支行以在此設(shè)立分理處為由，通知承租人化學(xué)公司限期搬走，化學(xué)公司接到通知后，以與中興公司所簽訂的門面房租賃合同有效，而應(yīng)繼續(xù)履行租賃合同或者享有優(yōu)先購買權(quán)為由拒絕搬走，雙方形成糾紛?；瘜W(xué)公司以陽光支行和中興公司為被告訴至該市人民法院，請求人民法院確認房屋租賃合同有效應(yīng)繼續(xù)履行依法享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。

本案中，中興公司與化學(xué)公司的租賃權(quán)設(shè)立在先，中興公司與陽光支行的抵押權(quán)設(shè)立在后。根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，抵押權(quán)實現(xiàn)后，不動產(chǎn)的受讓人也要負擔(dān)該不動產(chǎn)上的租賃合同。這樣的法律規(guī)定主要是側(cè)重對承租人利益的保護。此外，作為承租人還享有一個優(yōu)先購買權(quán)，出租人出賣不動產(chǎn)時還要通知承租人，看其是否要在同等條件下行使優(yōu)先購買權(quán)。中興公司違反法定通知義務(wù)，損害了承租人化學(xué)公司的權(quán)益。

在已經(jīng)出租的不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)實現(xiàn)后，也不得對抗在先的租賃權(quán)。租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，根據(jù)先物權(quán)優(yōu)先于后物權(quán)的原則，其本身就具有對抗后成立抵押權(quán)的效力。從抵押權(quán)人的角度來看，其設(shè)立抵押權(quán)時知道該不動產(chǎn)上存在租賃權(quán)，抵押權(quán)人在接受該抵押物作為債權(quán)擔(dān)保的時候就應(yīng)該考慮到租賃關(guān)系可能給抵押物價值帶來的影響。

若抵押人隱瞞抵押財產(chǎn)已經(jīng)先設(shè)立租賃的情況，抵押權(quán)人如何保障自己的權(quán)利？

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面通知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。該條規(guī)定體現(xiàn)了對承租人權(quán)利的保護。抵押權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得相當(dāng)?shù)难a償即可。所以，抵押權(quán)人在接受抵押物的時候，應(yīng)當(dāng)對抵押財產(chǎn)進行估值。抵押財產(chǎn)價值越高，其擔(dān)保能力越強。抵押權(quán)人可以書面形式與抵押人約定抵押物存在租賃或其他權(quán)利負擔(dān)時的處理辦法。例如抵押財產(chǎn)上存在影響抵押權(quán)實現(xiàn)的權(quán)利負擔(dān)，抵押權(quán)人可要求增加或變更抵押物，重新提供擔(dān)保?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第13條、《土地登記規(guī)則》第30條關(guān)于不動產(chǎn)租賃合同登記備案制度的規(guī)定是抵押權(quán)人了解抵押物權(quán)利負擔(dān)的一種方式。但是不動產(chǎn)租賃合同的登記備案并不是租賃合同生效的必備要件。所以這種方式的救濟力度很低。學(xué)界的觀點是采用不動產(chǎn)租賃權(quán)公示的辦法，公示后具有對抗第三人的效力。在這種情況下，抵押權(quán)人可以通過查詢的方式了解不動產(chǎn)的法律狀態(tài)，避免自己在不知情的情況下，承受抵押物上的其它權(quán)利負擔(dān)。同時，抵押人負有告知義務(wù)。把抵押財產(chǎn)上存在其他權(quán)利負擔(dān)的情況告知抵押權(quán)人。這是對未來立法的美好期待，在此之前，抵押權(quán)人與抵押人之間按照意思自治，約定處理的效果可能會更好。抵押權(quán)與租賃權(quán)出現(xiàn)競合時，可以達到一種平衡的狀態(tài)。

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