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想要做好房地產(chǎn)投資，首先就要擺脫傳統(tǒng)的思想束縛。 那么今天，小編就先給大家例舉4大最常見的投資思想誤區(qū)。 關(guān)于投資房的選擇，小編一定要強(qiáng)調(diào)一遍：投資房與自住房的選擇標(biāo)準(zhǔn)是不同噠！小編無(wú)數(shù)次聽見投資人抱怨說(shuō)某個(gè)投資房的陽(yáng)臺(tái)太小、衛(wèi)生間沒(méi)有窗戶、是地毯不是地板、房屋外觀不夠新穎，怎么不朝南北等等問(wèn)題。。。但其實(shí)對(duì)于房產(chǎn)投資，房子本身只是一個(gè)產(chǎn)品， 一個(gè)媒介，一個(gè)幫助投資人獲取投資收益的工具。如果把房子看成一支股票，一個(gè)債券，你還會(huì)考慮自己是否喜歡這支股票嗎？唯一需要考慮的只應(yīng)該是它的投資回報(bào)！并且是怎么樣用最少的資金帶來(lái)最大的回報(bào)。說(shuō)白了也就是物業(yè)的升值潛力，出租回報(bào)、長(zhǎng)期持有成本、以及您的現(xiàn)金流。 絕大多數(shù)的中國(guó)投資人都糾結(jié)在土地這個(gè)問(wèn)題上。但其實(shí)有沒(méi)有“地”不該是全部考慮！加一個(gè)字，“地點(diǎn)”才該是考慮的關(guān)鍵！ 試問(wèn)，墨爾本CBD的一房公寓，和任何一個(gè)偏遠(yuǎn)地區(qū)的一套別墅，如果是同樣的價(jià)錢，那么單純從投資角度上來(lái)說(shuō)，你認(rèn)為哪個(gè)更有升值潛力？哪個(gè)在未來(lái)出售的時(shí)候會(huì)更加搶手？ 別墅的好處是含土地所有權(quán)，缺點(diǎn)是前期投入大、不便打理、在長(zhǎng)期的持有成本上遠(yuǎn)高于公寓。截止2016年墨爾本的別墅平均出租回報(bào)率是百分之1.6左右，而公寓則在百分之5.4。 而相比前期投入極大的別墅，樓花（指預(yù)售的新房，交房時(shí)間在1到2年不等）給投資者帶來(lái)的資金壓力就小了很多，有時(shí)候一套別墅的錢幾乎可以分散投資兩套或更多的公寓，投資樓花讓投資人能更加靈活的操作自己的投資項(xiàng)目，把利益最大化，資金風(fēng)險(xiǎn)最小化。 這個(gè)恐怕是最常見的問(wèn)題了。這里我想反問(wèn)房租會(huì)不會(huì)漲，工資會(huì)不會(huì)漲，水電費(fèi)會(huì)不會(huì)漲，物價(jià)會(huì)不會(huì)漲，有沒(méi)有通貨膨脹？如果這些都會(huì)漲，那么房子為什么不漲？ 其實(shí)房?jī)r(jià)也就是所有這些東西的結(jié)合體。目前在澳洲，光是通貨膨脹，每年就是百分之4左右，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好，投資房選在了一個(gè)好的地段，擁有各種升值的潛在因素，那么7到10年完全就可以翻一倍，甚至大于一倍。 舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子↓ 50萬(wàn)的房產(chǎn)，在10內(nèi)保守估計(jì)以8%的年平均回報(bào)率增長(zhǎng)，那么10年之后就會(huì)達(dá)到108萬(wàn)。 所以，你覺得房子會(huì)不會(huì)漲呢？ 幾乎每一個(gè)投資人都希望自己可以在最低點(diǎn)買入，最高點(diǎn)拋售。可是最低點(diǎn)究竟在哪里？小編相信再專業(yè)，再優(yōu)秀的投資專家也無(wú)法回答這個(gè)問(wèn)題。只有當(dāng)房?jī)r(jià)回升的時(shí)候，我們回過(guò)頭看才知道：哦！原來(lái)上次我想買沒(méi)買的時(shí)候就是最低點(diǎn)！ 高拋低吸是每個(gè)投資者的夢(mèng)想，可巴菲特也說(shuō)過(guò)，想要抄底是神做的事，不是人做的事。廣大投資者應(yīng)該更優(yōu)先看價(jià)值，而并非價(jià)錢。 說(shuō)到這里，小編就為大家梳理好了幾個(gè)最主要的投資誤區(qū)了。 那么，小編就再來(lái)給大家盤點(diǎn)盤點(diǎn)投資新房與二手房的區(qū)別。 很多人都喜歡投資二手房，認(rèn)為反正不是自住，舊房便宜，首次投入小，所以感覺風(fēng)險(xiǎn)就小。 然而，風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)在看不見的地方。 純粹從投資角度出發(fā)的話，新房比二手房更能將投資利益最大化。 由于字?jǐn)?shù)有限，小編在這里就給大家盤點(diǎn)幾個(gè)主要的方面。 1升值兩套極其類似的物業(yè)，比如朝向，樓層，面積都接近，但是如果新舊有別，新房的增值幅度永遠(yuǎn)會(huì)大大高于舊房。全新的建筑材料和設(shè)計(jì)理念也會(huì)讓新房更加保值，這一點(diǎn)在銀行估價(jià)的時(shí)候尤為明顯。 如果你想用房產(chǎn)增值來(lái)貸款出第二筆資金，銀行對(duì)新房的估值會(huì)比對(duì)二手房的高出很多（意味著您能一次性貸出更多的現(xiàn)金），即使是在交房的幾年以后，這時(shí)新房的重大優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來(lái)了。 目前澳洲的幾大城市為了趕上人口的高速增長(zhǎng)，解決住房供不應(yīng)求的危機(jī)而四處蓋樓。每年各個(gè)區(qū)域大量的新房落成使周圍那些老舊房產(chǎn)更難出手，或者為了出手而不得不壓低價(jià)錢。 2租金租金是降低物業(yè)長(zhǎng)期持有成本的最有效工具。 在澳洲，同一地區(qū)的新房和二手房的租金有時(shí)可以相差百分之30以上，因?yàn)椴还馐亲饪推毡閮?yōu)先選擇新房，新房的設(shè)計(jì)理念和格局確實(shí)也更加現(xiàn)代化，人性化。比如客廳與睡房的比例，采光，書房設(shè)計(jì)等等。那么租金回報(bào)高與容易出租的特性，就給您的現(xiàn)金流帶來(lái)了進(jìn)一步的保障。 3持有成本在設(shè)施差不多的前提之下（有/沒(méi)有 游泳池、健身房等），二手房比新房的持有成本更高。 一般二手房比新房更容易出現(xiàn)在建筑結(jié)構(gòu)、水管、墻體上的損壞，而這所有的損壞維修費(fèi)都是需要業(yè)主自己掏錢的，并且每個(gè)季度的物業(yè)管理費(fèi)也會(huì)因?yàn)槲飿I(yè)老舊、損壞而不斷大幅上漲。 這些隱形的費(fèi)用會(huì)讓業(yè)主在不知不覺中大幅提高持有成本。有些投資者貪便宜買二手房，但一旦不幸出現(xiàn)樓房的維修問(wèn)題，就真的是追悔莫及。 而新房，雖然在剛開始的時(shí)候物業(yè)費(fèi)比舊房略高，但是能在較長(zhǎng)的一段時(shí)間里維持不變，而舊房有可能在突然之間翻修設(shè)備而需要一大筆錢，這點(diǎn)希望投資者務(wù)必要考慮到。 除此之外，新房在節(jié)能，環(huán)保，隔熱，防水等環(huán)節(jié)也有更大的優(yōu)勢(shì)，更低的支出。 4稅務(wù)目前澳洲政府的投資房退稅政策都是偏向于新房，對(duì)于在澳洲有收入的朋友，新房每年通過(guò)投資物業(yè)退的稅可以是舊房的數(shù)倍。 在澳洲，納稅人買投資房都可享受負(fù)扣稅，這是澳洲稅務(wù)系統(tǒng)中允許個(gè)人減少可扣稅收入的一種方式。通過(guò)負(fù)扣稅，投資者每年可以省下一大筆稅費(fèi)。 具體來(lái)說(shuō)，投資房負(fù)扣稅的來(lái)源在于—折舊。 折舊的意思就是你把一個(gè)房子出租出去，租客的使用對(duì)房子所造成的“損耗”。澳洲稅局允許把這些“損耗”算成你每年的支出，這樣你需要交的稅就更少啦，而新房的折舊率是大于二手房的。 房產(chǎn)的折舊率一般在1.5%到4%不等，根據(jù)每個(gè)房產(chǎn)的不同情況有所區(qū)別。 舉個(gè)例子：↓↓↓ 假如你的工資是每年$65,000，一個(gè)價(jià)值80萬(wàn)的投資新房就能給你做到高達(dá)30000的負(fù)扣稅，那么你的需要被扣稅的收入就只有35,000，你的個(gè)人所得稅會(huì)減少一大筆！ 說(shuō)了這么多，大家理解了嘛？ 如有任何疑問(wèn)請(qǐng)隨時(shí)聯(lián)系澳鵬置業(yè)的投資顧問(wèn)，我們?cè)笧槟峁┳钊娴淖稍兎?wù)！ |
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