2月21日國務院發(fā)布城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見后，房產(chǎn)各界紛紛猜測，主要圍繞不再建設封閉住宅小區(qū)，對居民業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)及城市管理的影響。從30條意見里，公寓經(jīng)營者也不難看到，租房行業(yè)的發(fā)展將發(fā)生的幾點趨勢。

（一）改造利用舊廠房，廠房改造集中式公寓的曙光

     意見指出，保護歷史文化風貌，通過改造利用舊廠房，恢復老城區(qū)功能和活力。

        很多廠房隨著城市中心功能區(qū)的變化，以及廠房本身造成的環(huán)境、噪音污染等阻礙城市發(fā)展，造成越來越多的廠房型企業(yè)關閉或搬遷，原來的廠房改造再利用就成為迫切的要務。而目前舊廠房的利用多集中在市中心區(qū)域的建設為文化創(chuàng)業(yè)園區(qū)或商業(yè)街，如1933老場坊，都需要政府不同程度的扶持和推進，對偏僻舊廠房改造一直屬于政策管制和施行的邊緣。

（1933老場坊內(nèi)部建筑圖）

        意見里短短概括的改造利用舊廠房，也讓公寓經(jīng)營者意識到，政府對改造舊廠房這一點會越來越重視，廠房改造為集中型公寓的可能性會越來越大。

    舊廠房改造為集中式公寓的優(yōu)勢：

1、面積大，便于形成規(guī)模和品牌效應

2、物業(yè)費低，拿房成本低

3、簽約時間長，收益期長

4、風格獨特，對年輕租客具吸引力

        目前品牌公寓一直困擾的規(guī)模問題，如果結合舊廠房的大面積來做，規(guī)模效應能迅速達成。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，上海廠房拿房均價便宜者（郊區(qū)）每平方米低于1元，比住宅及辦公樓的成本低，加之一般廠房簽約時間可在10年到15年，比一般住宅的3年到5年，簽約時間長2倍至3倍，雖成本回收期要在3年左右，但收益期更長。

（某集中式公寓外觀）

        就目前公寓拿舊廠房改造的可能性來看，郊區(qū)舊廠房是目前最容易達到，處于中外環(huán)，成本更低。但郊區(qū)廠房的選址也是很重要的。

 地段和交通——從目前很多集中型公寓的失敗案例來說，交通不便，導致與其他租房類型競爭很弱?？拷罔F最好，其次為靠近公交站點，方便在本區(qū)域及相鄰區(qū)域交通。

 周邊配套是否完善——舊廠房周邊是否有能滿足日常生活的超市、商場、公園等配套，也是租客考慮的重要因素。

 商業(yè)用水、用電問題——怎樣妥善安排廠房型公寓的租客用水、用電，讓租客入住后，不用為高額水電擔憂。

 公寓定位——比如，同樣位于寶山區(qū)的兩處集中型公寓，幾乎同時上線產(chǎn)品，定價分別為3000元/月和1800元/月，產(chǎn)品推出后，前者出現(xiàn)滯銷，后者一月有余就達到滿租狀態(tài)。位于寶山郊區(qū)的租客，還是以中低收入藍領群體居多，滿足那一區(qū)域最大體量的群體的需求，是最重要的。

        舊廠房的居住潛力，行業(yè)經(jīng)營者有目共睹，但舊廠房改造集中型公寓最核心的問題——物業(yè)的屬性變更，目前尚未解決。一直以來，廠房作為制造業(yè)的生產(chǎn)空間，能不能作為工業(yè)配套住宿用地而改造為集中式長租公寓，目前還是比較含糊的，政府也沒有相關明文規(guī)定。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，工廠改為集中型公寓，需區(qū)鎮(zhèn)政府一級會議紀要，專門針對某一項目進行批示。此外，廠房改為公寓后的電容負荷、室內(nèi)消防、自來水供應、城市規(guī)劃的化糞池等資源都需要政府各部門進行層層審批，公安系統(tǒng)同步備份。

        總體來說，廠房作為居住屬性或將逐漸放開，但如何放開，放開到什么程度，短期內(nèi)難以明確，公寓經(jīng)營者貿(mào)然選廠房作為公寓還是風險很大。

（二）推廣裝配式建筑，公寓裝修標準化、產(chǎn)業(yè)化

    意見指出，裝配式建筑有利于減少建筑垃圾和揚塵污染，縮短建造工期，提升工程質量。力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。

        公寓的裝配式建筑嘗試，從2015年就開始了，很多公寓運營商在緊鑼密鼓地擴大規(guī)模的同時，在裝修領域也不忘尋求更快更專業(yè)，也讓更多提供整體室內(nèi)解決方案的供應商進入租房領域?？埔萏岢龅恼w浴室，目前就與逗號公寓及萬科驛等公寓達成戰(zhàn)略合作，為公寓裝修提供了更好的方案。

（科逸整體浴室）

  目前看來，裝配式建筑在公寓行業(yè)的優(yōu)勢還是顯而易見的：

  流程化采購、裝配，利于裝修標準化

  綜合采購，使裝修尤其精裝修成本降到最低

  性能成熟，專業(yè)，效率高

  利于公寓產(chǎn)業(yè)化趨勢

（三）社會資本助推棚戶改造；租房需求增多

     意見指出，大力推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造。推動政府購買棚改服務，推廣政府與社會資本合作模式，構建多元化棚改實施主體，發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。

        21日意見一經(jīng)推出，各省市對城市棚戶區(qū)改造就已經(jīng)開始設定目標，數(shù)量都比往年有明顯增長。北京2016年的中心城棚改造將達到3.5萬戶，3.5萬戶的棚改計劃已經(jīng)劃分到每個區(qū)；青海省將實施保障性住房和棚戶區(qū)改造8.6萬套戶。

        這其中，社會資本的加入，是否有公寓行業(yè)或房產(chǎn)大頭背景的公寓經(jīng)營者進入，也不無可能。而隨著棚戶改造的推進，不少棚戶租住的租客在搬出棚戶區(qū)后，也會產(chǎn)生大批租房需求；同時，棚戶改進也會不同程度助推周邊租金價格上漲。

    總的來說，國務院城市規(guī)劃的內(nèi)容與每個行業(yè)都息息相關，城市規(guī)劃的改變從長期來說影響公寓行業(yè)無異議，就短期來說確實然并卵，公寓經(jīng)營者還是根據(jù)市場需求摸索中前進！

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