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不動(dòng)產(chǎn)物上權(quán)利沖突專題之——房屋抵押權(quán)與租金質(zhì)權(quán)沖突 北京德恒律師事務(wù)所 吳娟萍 劉麗
依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》之規(guī)定，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其上不會(huì)存在質(zhì)權(quán)，只會(huì)存在抵押權(quán)，所以，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之上一般不會(huì)存在抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的沖突。但是，如專題《房屋租賃權(quán)與抵押權(quán)的沖突》所述，房屋所有權(quán)人在以其房產(chǎn)設(shè)定抵押的同時(shí)，也會(huì)將其房產(chǎn)出租并因此形成租金收入。租金作為應(yīng)收賬款，如向其他債權(quán)人設(shè)定了質(zhì)押擔(dān)保，則在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)時(shí)，產(chǎn)生了抵押權(quán)人能否收取抵押物租金的問(wèn)題，并據(jù)此產(chǎn)生了抵押權(quán)人與租金債權(quán)質(zhì)權(quán)人的利益沖突。
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第223條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以出質(zhì)：（一）匯票、支票、本票；（二）債券、存款單；（三）倉(cāng)單、提單；（四）可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；（五）可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；（六）應(yīng)收賬款；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”。對(duì)于房屋所有權(quán)人在租賃合同項(xiàng)下應(yīng)收取承租人租金的權(quán)利能否質(zhì)押，學(xué)界存在著兩種不同的認(rèn)知： 一種認(rèn)知認(rèn)為：租金債權(quán)不能作為質(zhì)押標(biāo)的。具體理由為：（1）以租金收取的權(quán)利作為質(zhì)押標(biāo)的物在《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》中并無(wú)明確規(guī)定，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的“物權(quán)法定”原則，以法律規(guī)定的標(biāo)的物之外設(shè)定的質(zhì)押無(wú)效。（2）與一般的應(yīng)收賬款相比，租金收取的權(quán)利更多地體現(xiàn)為對(duì)特定物用益物權(quán)，據(jù)此區(qū)別于基于債權(quán)債務(wù)關(guān)系產(chǎn)生的一般的應(yīng)收賬款；（3）租金債權(quán)在設(shè)質(zhì)時(shí)，一般并未形成與確定，取決于出租人與承租人在設(shè)質(zhì)后的履行行為，與一般債權(quán)的確定性與現(xiàn)實(shí)性相比，更具有預(yù)期性和或然性，不可以納入應(yīng)收賬款。 另一種認(rèn)知認(rèn)為：租金債權(quán)可以作為質(zhì)押標(biāo)的。《物權(quán)法》規(guī)定的可予以出質(zhì)的權(quán)利應(yīng)具備如下條件：（1）財(cái)產(chǎn)權(quán)；（2）可轉(zhuǎn)讓；（3）可操作。租金債權(quán)符合上述條件。同時(shí)，中國(guó)人民銀行于2007年9月26日發(fā)布的《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記辦法》中，將因出租產(chǎn)生的債權(quán)，包括出租動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)明確列示于可以辦理質(zhì)押的應(yīng)收賬款中；雖然其法律位階較低，并非法律或行政法規(guī)，但其系目前唯一一個(gè)就應(yīng)收賬款質(zhì)押作出詳細(xì)規(guī)定的法律文件，且已經(jīng)普遍得以實(shí)施。 對(duì)于上述爭(zhēng)議，我們傾向于第二種意見(jiàn)。原因在于：從立法變革的趨向來(lái)看，尊重當(dāng)事人的意思表示，不輕易否定合同效力系確定的趨勢(shì)，同時(shí)也是意思自治這一民法的基本原則的有效體現(xiàn)；從有利于促進(jìn)商事交易的角度來(lái)看，擴(kuò)大可以作為擔(dān)保的標(biāo)的物，有利于交易，有利于中小微企業(yè)融資，有利于債權(quán)人利益保護(hù)；從司法實(shí)踐來(lái)看，對(duì)非典型性擔(dān)保予以確認(rèn)系最高人民法院在當(dāng)前金融案件審判中的主流觀點(diǎn)，在正在草擬的司法解釋中，得到越來(lái)越多人的支持。從實(shí)踐來(lái)看，應(yīng)收賬款質(zhì)押是產(chǎn)業(yè)鏈金融的有效支撐，是目前轟轟烈烈的保理業(yè)務(wù)不可或缺的環(huán)節(jié)，否定其有效性，有悖社會(huì)潮流與現(xiàn)實(shí)需求。 對(duì)此，我們認(rèn)為：房屋租金雖然與其他應(yīng)收賬款相比，具有預(yù)期性與或然性的特點(diǎn)，但其具有應(yīng)收賬款的基本特性，可以作為應(yīng)收賬款設(shè)定質(zhì)權(quán)，該等質(zhì)押自在人民銀行征信系統(tǒng)辦理登記之日起生效。
二、在抵押權(quán)人采取實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的司法措施前，抵押權(quán)的法律效力不及于抵押物的租金及租金質(zhì)權(quán) 《物權(quán)法》第195條規(guī)定抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的具體方式為“可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償……”。按該條規(guī)定，抵押權(quán)人享有的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)理解為僅限于抵押物轉(zhuǎn)移所產(chǎn)生的交換價(jià)值，抵押人在占有、使用抵押物期間出租所得租金，不屬于抵押權(quán)所及的范圍，應(yīng)歸抵押人所有。否則，抵押擔(dān)保制度既能保障債權(quán)實(shí)現(xiàn)又能發(fā)揮抵押物使用價(jià)值的制度優(yōu)勢(shì)，就會(huì)受到限制。 據(jù)此來(lái)看，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)前，同一房屋之上的抵押權(quán)與租金質(zhì)權(quán)并不會(huì)存在沖突。
《物權(quán)法》第197條規(guī)定，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，“致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外?！睋?jù)此，抵押權(quán)人因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而訴請(qǐng)法院查封扣押抵押物的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取抵押財(cái)產(chǎn)所生孳息，如租金。因此，自抵押權(quán)人對(duì)抵押物采取司法查封措施之日起，抵押權(quán)的效力及于租金。而租金質(zhì)權(quán)系租金的衍生性權(quán)利，依據(jù)衍生性權(quán)利不得大于源權(quán)利的基本法律原則，在前述情況下，抵押權(quán)優(yōu)先于租金質(zhì)權(quán)。 視頻共享：
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