據(jù)報(bào)道，這部分土地使用年限為20年，系早年溫州市區(qū)實(shí)施國有土地使用權(quán)出讓工作將劃撥性質(zhì)的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)的國有土地使用權(quán)時，在不超過法定70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方選擇辦理出讓手續(xù)，并相應(yīng)繳納土地出讓金。

如果當(dāng)年溫州的這批用地使用權(quán)期限較長，而非20年的話，顯然這個問題的爆發(fā)不會這么早。但是，從現(xiàn)行法律規(guī)定來看，不論是在溫州爆發(fā)還是在其他地方爆發(fā)，只是時間問題。因?yàn)楝F(xiàn)行法律體系對此問題一直“懸而未決”。

《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱“《物權(quán)法》”）規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期?！钡珱]有明確規(guī)定續(xù)期后是否需要支付土地使用費(fèi)、支付標(biāo)準(zhǔn)和續(xù)期期限等問題。

由于現(xiàn)行法律法規(guī)缺乏明確而具體的規(guī)則，造成地方政府不得不進(jìn)行無奈而艱難的探索和實(shí)踐。以下我們簡單列舉幾種有代表性的實(shí)踐做法。

實(shí)踐一 參照土地出讓，按評估價收取土地出讓金

前文提及的溫州案例中，當(dāng)?shù)貒敛块T目前參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機(jī)構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

如果屬實(shí)，該做法諸多細(xì)節(jié)仍有待商榷。例如，住宅用地自動續(xù)期是否能適用或參照出讓的規(guī)定？根據(jù)《物權(quán)法》，商品住宅用地需要通過招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。在自動續(xù)期的情況下，顯然不能簡單照搬采用“招拍掛”方式。那么，如何尊重“歷史”，以使“續(xù)期”有別于重新出讓或首次出讓？其次，自動續(xù)期規(guī)定下，房屋所有權(quán)人是否有議價權(quán)？如有，要求房屋所有權(quán)人按照評估價格支付出讓金，是否侵害了房屋所有權(quán)人的議價權(quán)？如果房屋所有權(quán)人不同意政府（出讓人）的定價，是否會導(dǎo)致其違反《物權(quán)法》關(guān)于“自動”續(xù)期的規(guī)定以及因此可能引起的法律后果，均可能導(dǎo)致自動續(xù)期的規(guī)定無法落實(shí)。

實(shí)踐二 維持原狀，等待指示

據(jù)查詢公開新聞報(bào)道，在青島也曾發(fā)生過與溫州類似的情況。目前，對于超過土地使用權(quán)期限的住宅房屋辦理過戶暫不受影響。據(jù)稱地方主管部門已將情況上報(bào)，但尚未得到進(jìn)一步指示。

該做法固然可以解決某些現(xiàn)實(shí)問題，但伴隨土地使用權(quán)權(quán)屬的不確定狀態(tài)，不動產(chǎn)價值如何準(zhǔn)確確定、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度如何實(shí)施等均會受到影響。

實(shí)踐三 無須申請，自動續(xù)期

根據(jù)海南、河南鄭州和陜西商洛等地的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期，不需要所有權(quán)人提出續(xù)期申請或等待政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)。成都規(guī)定，在住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地登記機(jī)關(guān)可在該宗地的土地登記簿上填寫“依法自動續(xù)期”等內(nèi)容，并可依土地使用權(quán)人要求在其土地權(quán)利證書的備注欄內(nèi)作相應(yīng)記載。

該做法實(shí)質(zhì)上與“實(shí)踐二”并無區(qū)別，只是暫時回避了矛盾，但續(xù)期是有償還是無償？如果是有償?shù)?，如何?jì)算？如果是無償?shù)?，日后國家出臺明確規(guī)則后如何有效銜接？這一系列問題仍未解決。

綜合各地實(shí)踐來看，不論何種做法均屬探索性質(zhì)，在現(xiàn)行規(guī)則下很難做出有效制度設(shè)計(jì)。如相關(guān)做法對法律法規(guī)有所突破則又會影響其法律效力。所以，此問題的解決仍取決于上位法盡快出臺，而頂層設(shè)計(jì)無法回避以下問題：

第一，續(xù)期時是否應(yīng)當(dāng)支付土地使用費(fèi)?

目前討論最多的是住宅用地續(xù)期后是否應(yīng)支付土地使用費(fèi)的問題。有人認(rèn)為，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，不應(yīng)支付土地使用費(fèi)。也有人認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后應(yīng)當(dāng)有償續(xù)期。

我們認(rèn)為這個問題應(yīng)與房地產(chǎn)稅的改革等問題統(tǒng)籌考慮，不是簡單的收費(fèi)或不收的問題。此外，我們傾向于認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)區(qū)分情況，區(qū)別對待。對于維持住宅用途的，應(yīng)無償續(xù)期，否則，一旦房屋所有權(quán)人同國土部門就續(xù)期費(fèi)用達(dá)不成一致意見，將不能續(xù)期，自動續(xù)期的規(guī)定將名存實(shí)亡。對于擅自改變土地用途的，應(yīng)有償，甚至須經(jīng)規(guī)劃、國土等部門批準(zhǔn)后方可續(xù)期。

第二，土地使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式?

如果需要支付土地使用費(fèi)的話，引申出的二個問題是，按什么標(biāo)準(zhǔn)支付土地使用費(fèi)，以及是一次性支付，還是分期支付。如果按照評估價或基準(zhǔn)地價，對房屋所有權(quán)人而言，可能難以接受。房屋狀況也比較復(fù)雜，讓所有權(quán)人為破舊的老房子支付高昂的使用費(fèi)，心理上可能比較抵觸。對于隨時可能拆掉重建的老房子，讓房屋所有權(quán)人一次性交納幾十年的土地使用費(fèi)也是難以接受的。

我們認(rèn)為，如果必須交納土地使用費(fèi)，可規(guī)定一次性躉交或分期交納等多種方式供房屋所有權(quán)人選擇。其中，分期交納的，參考城鎮(zhèn)土地使用稅的方式，即根據(jù)不同的地段確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，每年或每半年交納一次。

第三，續(xù)期的期限如何確定?

實(shí)踐中，很多住宅所在土地的出讓期限為70年。根據(jù)先行法律，居住用地最長的出讓期限為70年，是否意味著續(xù)期的期限也應(yīng)是70年？

我們認(rèn)為，續(xù)期期限與是否限制續(xù)期次數(shù)有關(guān)。如果不限制續(xù)期次數(shù)，則可以無需規(guī)定明確的續(xù)期期間或由房屋所有權(quán)人自行選擇，但可以規(guī)定，至房屋滅失或被征收時期限屆滿。如果限制續(xù)期次數(shù)，則可以原出讓年限為準(zhǔn)確定續(xù)期期限。

第四，續(xù)期的次數(shù)是否以一次為限?

《物權(quán)法》沒有規(guī)定續(xù)期的次數(shù)。我們認(rèn)為，只要建筑物沒有滅失或被征收，續(xù)期次數(shù)將不受限制。

第五，改變用途是否也自動續(xù)期?

實(shí)踐中，有些房屋所有權(quán)人將住宅房屋改為商業(yè)、辦公或其他用途。我們認(rèn)為，對于改變用途的，不能自動續(xù)期，因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定，只有住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可以自動續(xù)期。將住宅房屋改為其他用途，已經(jīng)不屬于住宅，即便最初的土地用途為住宅，甚至土地使用證上記載的用途為住宅，也不應(yīng)自動續(xù)期。否則，即違背了《物權(quán)法》設(shè)定住宅用地自動延期的初衷。

第六，續(xù)期是否需要辦理登記?

現(xiàn)有土地使用證和不動產(chǎn)權(quán)證書均記載有土地使用權(quán)的期限，住宅用地續(xù)期是否需要辦理變更登記呢？我們認(rèn)為，可將辦理變更登記作為房屋所有權(quán)人的權(quán)利，而非義務(wù)。即房屋所有權(quán)人可以要求辦理變更登記。如果要求，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予登記。但不辦理登記應(yīng)不會導(dǎo)致土地使用權(quán)喪失。對于擅自改變房屋用途的，國土部門可以要求房屋所有權(quán)人改正或要求其辦理用途變更登記。

隨著時間的推移，土地使用權(quán)期滿續(xù)期的情形會越來越多。我們呼吁立法機(jī)關(guān)盡快將此事列入立法計(jì)劃，，徹底解決這一“懸而未決”的問題。在此之前，不妨通過授權(quán)試點(diǎn)等方式進(jìn)行有益探索，積累經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)定不動產(chǎn)法律關(guān)系。