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作者：周熙娜

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)北京法院

北京市第三中級(jí)人民法院自2013年8月履職已來(lái)已審理涉及房屋買賣居間合同糾紛案件118 件，占全部居間類合同糾紛的76.62 %，涉案標(biāo)的約2000 萬(wàn)，涉及多家中介公司。涉房屋買賣居間合同糾紛近幾年呈現(xiàn)高發(fā)、復(fù)雜、多元化的態(tài)勢(shì)，究其原因，除因二手房交易的部分當(dāng)事人違背誠(chéng)實(shí)信用的原則外，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在提供居間服務(wù)過(guò)程中存在的一些不規(guī)范、甚至違法違規(guī)等行為是這類糾紛產(chǎn)生的重要根源。為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展并維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧，北京市第三中級(jí)人民法院調(diào)研了近兩年審理的涉房屋買賣居間合同糾紛類案件，總結(jié)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司六種不規(guī)范行為并提出了四點(diǎn)對(duì)策建議。 

（一）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向購(gòu)房人做虛假宣傳和虛假承諾。現(xiàn)實(shí)中，由于買受人購(gòu)買房屋的目的不同，其對(duì)房屋的情況有各種特殊要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為促成交易賺取中介費(fèi)，往往按購(gòu)房人的需求做虛假宣傳和虛假承諾，誘使購(gòu)房人簽訂買賣合同。如經(jīng)紀(jì)公司將靠近學(xué)區(qū)房的房屋作為學(xué)區(qū)房宣傳并口頭承諾購(gòu)房人可以上學(xué)，購(gòu)房人簽訂合同并辦理房屋過(guò)戶后才發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋不屬于學(xué)區(qū)房，無(wú)法實(shí)現(xiàn)子女上學(xué)的合同目的。因經(jīng)紀(jì)公司作出的這些虛假宣傳和口頭承諾往往違反法律、政策的規(guī)定且無(wú)法兌現(xiàn)，從而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。

（二）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過(guò)程中故意隱瞞房屋重要情況，使購(gòu)房人違背真實(shí)意思表示的情況下錯(cuò)誤地簽訂合同。在房屋居間過(guò)程中，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司故意隱瞞房屋真實(shí)情況，導(dǎo)致買房人認(rèn)為該房屋符合其需求錯(cuò)誤簽訂買賣合同，從而產(chǎn)生糾紛。如經(jīng)紀(jì)公司隱瞞交易房屋已辦理抵押的事實(shí)、隱瞞房齡（房子的建成時(shí)間）和房屋的性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)證的情況或以夜間看房方式隱瞞周圍環(huán)境的不良因素、隱瞞售房人擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)的事實(shí)、隱瞞房屋漏水、環(huán)境噪音等隱性瑕疵以及房屋長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等情形。再如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)于非正常影響買受人的極端事件，如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等兇宅隱瞞客觀情況，致使糾紛產(chǎn)生。

（三）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司為利益最大化，故意欺騙交易當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)的主要目的是收取中介費(fèi)。為了利益的最大化，經(jīng)紀(jì)公司不惜損害交易雙方當(dāng)事人的權(quán)益。如買賣雙方在履行合同過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)公司為了賺取更高的中介費(fèi)，對(duì)于賣方的同一所住房，在房子價(jià)格發(fā)生巨大變動(dòng)的情況下，在已經(jīng)為賣方提供有效的居間服務(wù)找到買家后，又為同一賣方提供了二次居間服務(wù)，致使產(chǎn)生賣方出現(xiàn)“一房二賣”的情況，經(jīng)紀(jì)公司賺取了兩筆中介費(fèi)，但兩個(gè)買房人中有一個(gè)買房人卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)買房的目的。再如，經(jīng)紀(jì)公司為了簽訂居間合同，在售房人不知情的情況下，為售房人夫妻辦理了假離婚并偽造了離婚證，欺騙購(gòu)房人能夠規(guī)避20%的差額稅費(fèi)；還有，面對(duì)需要改善住房環(huán)境的購(gòu)房者，經(jīng)紀(jì)公司往往也會(huì)誘使購(gòu)房者將現(xiàn)有房屋低價(jià)售出等情況。

（四）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在居間過(guò)程中，未對(duì)交易人關(guān)鍵信息及房屋的權(quán)屬等進(jìn)行認(rèn)真核查，未盡審核義務(wù),給交易人造成重大損失。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的首要義務(wù)即是提供準(zhǔn)確的房源交易信息。已有案例中顯示，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)常疏于對(duì)房屋的關(guān)鍵信息及重要材料進(jìn)行核實(shí),如個(gè)別售房人在出售房屋時(shí)提供虛假材料,而經(jīng)紀(jì)公司在對(duì)售房人出示的身份證明、房屋權(quán)屬狀態(tài)等未經(jīng)核實(shí)的情況下即將房屋掛牌交易，致使許多不具備交易條件的房屋混入市場(chǎng)，導(dǎo)致許多無(wú)權(quán)處分人、無(wú)權(quán)代理人參與交易，進(jìn)行締約，嚴(yán)重影響了房屋買賣合同的效力，甚至讓犯罪分子利用中介公司提供的中介平臺(tái)，將其作為進(jìn)行違法犯罪的工具，以售房作為手段施實(shí)合同詐騙，造成交易人重大的經(jīng)濟(jì)損失。因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司疏于對(duì)上述等關(guān)鍵信息的核查，導(dǎo)致這類存有隱患的房屋買賣交易的履行受房?jī)r(jià)和政策因素影響而容易產(chǎn)生糾紛。 

（五）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)明顯影響雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和交易風(fēng)險(xiǎn)的格式合同條款未盡到明示和特別提醒。在房屋買賣過(guò)程中，居間合同及買賣合同往往是由經(jīng)紀(jì)公司提供，經(jīng)紀(jì)公司利用買受人對(duì)相關(guān)法律法規(guī)不了解的情況，提前將格式合同準(zhǔn)備好，并在買受人對(duì)一些條款提出疑問(wèn)時(shí)，向買受人做出虛假保證，以致于買受人處在對(duì)實(shí)際情況不了解的情況下就簽訂了合同。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司出于對(duì)自身利益的考慮，對(duì)減輕或免除經(jīng)紀(jì)公司主要合同義務(wù)的條款往往未進(jìn)行加粗或加黑，亦未向交易雙方進(jìn)行充分的提示和告知。如經(jīng)紀(jì)公司未告知購(gòu)房者在支付款項(xiàng)時(shí)可以選擇資金監(jiān)管或自行劃轉(zhuǎn),而是直接讓購(gòu)房者簽署了《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》，規(guī)避了經(jīng)紀(jì)公司主要的服務(wù)義務(wù)，致使購(gòu)房人因此遭受巨額損失。

（六）某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司部分從業(yè)人員交易經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力不足，經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，人員流動(dòng)性大，給糾紛的查明和處理帶來(lái)不便。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)自身的特點(diǎn)，造成部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人短期行為嚴(yán)重，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司內(nèi)部從業(yè)人員流動(dòng)頻繁并缺乏專業(yè)知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的基本工作流程不了解，對(duì)公司的主要合同義務(wù)不清楚，認(rèn)為居間合同簽訂后即完成了居間義務(wù)，不注意后合同義務(wù)的履行。因從業(yè)人員的工作不規(guī)范且流動(dòng)比較大，產(chǎn)生糾紛后，往往無(wú)法找到當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人，導(dǎo)致一些關(guān)鍵事實(shí)無(wú)法查清，影響糾紛的處理。 同時(shí)，因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人員管理不到位，致使經(jīng)紀(jì)人違規(guī)操作，給交易雙方造成損失。如經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員將中介費(fèi)收取后未交給公司，擅自使用，導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向購(gòu)房人提起訴訟。

注：此轉(zhuǎn)載對(duì)原文對(duì)策建議部分進(jìn)行了刪減，有興趣可查看原文。

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