昨天說到物業(yè)服務(wù)合同的重要性，今天就談?wù)勎飿I(yè)服務(wù)合同的約定和違約條款。

第三十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

昨天三羊提出了一個問題，說業(yè)委會不跟物業(yè)簽訂合同，大家說是對物業(yè)有利，還是對業(yè)主有利？

很多朋友會說肯定對物業(yè)不利啊。其實(shí)對雙方都是有不利之處的，物業(yè)服務(wù)合同之中對委托事項(xiàng)應(yīng)該有明確約定，如果不簽訂物業(yè)服務(wù)合同，那么一旦出現(xiàn)一些意外事件，就會引起很多麻煩。

舉個簡單的例子，雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，電梯出現(xiàn)問題，此時，怎么處理？維保公司要進(jìn)行維修，簽署相關(guān)維保合同，合同主體是誰？業(yè)委會？還是處于無合同狀態(tài)下的物業(yè)公司？

一旦沒有合同主體，那么電梯維修，就慢慢等吧。如果中間有業(yè)主因?yàn)殡娞莩霈F(xiàn)意外，對于業(yè)委會和物業(yè)公司的責(zé)任劃分，就更加是一個大難題！

這只是一個小縮影，還有更多的潛在隱患會因?yàn)楹贤臎]有簽訂而存在，所以，三羊建議，不論是業(yè)委會也好，還是物業(yè)公司也好，都有必要有一位專業(yè)的律師給把把關(guān)，盡快簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

好了，大家和和氣氣把物業(yè)服務(wù)合同簽了，這個時候，如果物業(yè)沒有按照合同約定履行其義務(wù)（不能天天就收個物業(yè)費(fèi)吧），怎么辦？

最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋中：

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

看到了吧，法律是支持的，社會是公平的，只要咱們業(yè)主的訴求是正當(dāng)?shù)?，物業(yè)服務(wù)沒有按照合同約定進(jìn)行履約，是要承擔(dān)法律責(zé)任的。

簽訂物業(yè)管理合同之后的物業(yè)公司如果違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果有哪些呢？

一、繼續(xù)履行合同，即強(qiáng)制履行合同，是指物業(yè)管理公司違約后，業(yè)主方請求強(qiáng)制物業(yè)公司繼續(xù)履行未履行的物業(yè)管理服務(wù)合同的合同義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)合同預(yù)期目標(biāo)。在合同當(dāng)事人一方違約后，請求強(qiáng)制履行合同是法律賦予另一方當(dāng)事人的一項(xiàng)權(quán)利。    

二、采取補(bǔ)救措施，是指物業(yè)服務(wù)公司違約，業(yè)主方有權(quán)要求違約方采取補(bǔ)救措施予以補(bǔ)正。例如，物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定作好公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主、業(yè)主大會可以要求采取補(bǔ)救措施對公用設(shè)施重新進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者進(jìn)行修理、更換等等。物業(yè)公司采取補(bǔ)救措施若于履行期內(nèi)完成予以補(bǔ)正的，不承擔(dān)其他違約責(zé)任；若于履行期屆滿后完成的，違約的合同當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

三、違約金，是指合同當(dāng)事人在合同中約定的或者法律規(guī)定的一方違約后應(yīng)向另一方支付的金額。例如，在物業(yè)管理服務(wù)合同中雙方約定，經(jīng)過約定的期限，物業(yè)管理服務(wù)要達(dá)到某種程度的水平，而在期限屆滿后未達(dá)到，則應(yīng)按照合同的約定，由違約方支付違約金。

四、賠償損失，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約給對方造成損失時依法應(yīng)承擔(dān)的賠償對方損失的違約責(zé)任。賠償損失是最常用的重要救濟(jì)措施。它既可以與其他責(zé)任形式并用，也可以單獨(dú)適用。    

賠償損失的范圍，在物業(yè)管理服務(wù)合同中有約定的依其約定。在物業(yè)管理服務(wù)合同中對賠償范圍的約定，可以是對具體賠償數(shù)額的約定，也可以是對損失計(jì)算方法的約定。只要合同中有關(guān)于賠償?shù)募s定，當(dāng)事人就有權(quán)依約定請求違約方賠償。在物業(yè)管理服務(wù)合同中未約定賠償范圍的，違約方應(yīng)賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的可得利益損失，但不能超過違反合同一方訂立合同時能夠預(yù)見到的損失。

由于《合同法》規(guī)定的有名合同中并無物業(yè)合同，因此，對于這一合同的性質(zhì)理論界存在爭議。由于物業(yè)服務(wù)特殊的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式，物業(yè)服務(wù)合同雖然和其他類型合同具備很多相似的特征，但是在性質(zhì)上又絕不同于《合同法》所規(guī)定的有名合同。

所以，咱們業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時候，要對合同條款盡量進(jìn)行細(xì)化，這樣，物業(yè)應(yīng)該提供什么服務(wù)，物業(yè)違約以后應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任都清晰可見，才能盡量減少糾紛，構(gòu)建和諧小區(qū)！

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